【粉丝提问】你好，关注您很久了。我想咨询下，我是个单亲妈妈，有个六岁女儿，在深圳无房，我长沙有套房，市值100W的样子，手上现金大概70W，年收入20多W的样子。现在我女儿马上面临上小学，想买一套带学位的房子居家，想请你帮帮忙给点专业的意见。非常感谢！
回答：
1.如果置换到深圳，长沙房产卖掉，子弹170，结合您目前的现状，用其中不超过140用于首付，30以上留做备用金。月供不要太大，月供控制1w以内，也就是贷款不超过180，所以标的控制在320附近。
2.首先弄到深圳购房名额（深户或者非深户社保5年），由于有贷款记录，正常需要5成首付，也可以使用技巧5改3，但由于你的月供和孩子情况，不建议负债过高。还是正常5成首付。
3.280-320标的，关内：福田皇庭世纪、高发城驰、花样年可买一房。或者罗湖2房，文锦，人民南，黄贝岭、东门等可买小2房，宝安翻身碧海小一房；关外：福永、沙井、龙岗、光明可入次新小两房。论学位和资源，优先建议关内。
提问 |大表哥，我来深刚好五年，非深户，社保满五年了，四年前入手一套福田51米军产，租金5000，去年初，在龙岗全款入手一套150多平的公寓，当时没住宅资格，本来也没太考虑住宅，现在有资格入手住宅，我们夫妻年龄40 ，本来没有小孩，今年老天眷顾，老婆怀孕了，我就必须要准备学区住宅，手里还有700左右，资金在地方商业银行存款，利息月入3.5万左右，月供3万以下可以，买了房，利息收入就没有了，也不想自己生活质量受影响，所以不想按揭太多，不想手里太紧张，所以想预留200万，我该如何挑选，我们工作比较自由，不太受限制，主要还是投资兼学位，孩子2岁了，希望你能给提供建议，谢过！我留意的盘：万科金域蓝湾，中海深圳湾畔花园，万科金色家园，还有龙岗大运的外国语的四个盘。老家的房子都卖了，老家没有房产，按揭也没有了，但是老家曾经有过按揭。
回复：
1.福田军产，正常是无法挂网交易的，做不了按揭只能做抵押，它是能带学位的，如果学位还可以，可继续留着收租被动收入。
2.龙岗大面积公寓，对于新手来说，可以说是三个坑的叠加，只有除少数公寓外，大部分公寓是不带学位，持有成本高，换手费用高，资金利用率低，更何况你还是全款。2018年初入手的，731政策之前，不受限售影响建议出手卖掉。换成住宅资产。公寓只有地标性的可以投资入手，比如深圳湾一号，华润悦玺、东海国际等，否则都不值得入手，而且投资公寓都是手上住宅指标用完了，才会去考虑公寓去承载资金。
3.目前你的资金的年化收益6%，并不高，与买房贷款成本差不多持平，700万3年的收益120万，属于非常保守稳健的投资，也没什么问题，只是如果前海700万的房产持有3年呢？不动产的好处在于除了房产收益回报外，还会有附加值收益（比如学位、邻居、二次融资等）
4.军产和公寓都不占用指标，虽然你有购房指标（非深户5年社保），但是建议你入深户，这样你的老婆也可以随迁，再多一个购房指标。入深户的门槛并不高，全日制大专学历六个月社保即可。
5.有按揭记录在深圳购房，做房贷按揭贷款，最低5成，做信用抵押贷款，可以5改3。
6.如果拿500首付的话，正常做银行5成首付，标的1000左右的，但这四个盘都不是最理想的。学位目前来看，都相对一般。两个有旧改概念，金域蓝湾一二期普遍偏老，大金沙旧改成型学位升级至少做5年准备。白石洲湾畔花园西面不如华润城，北面不如香山美墅。景田的金色家园适合居家，投资潜力很弱。龙中的盘目前来看需要长持5年，早年多数低首付杀进去的人现在资金成本扛不住急需换手解套。
7.可关注今年的新盘华润城4期和半岛城邦5，买到即赚。如果龙岗公寓出手后，就不会有太大月供压力，手上还有盈余资金灵活支配。
【会员提问】表哥，什么是"18婚变大法"？可以说说吗
回复：
就是通过和有购房资格的单身首房首贷深户结婚，来获取深圳“房票”购房。一共需要经历：与深户结婚、与深户离婚，总费用18元，俗称之为18婚变大法。破功购房名额、限售。目前这类特殊的"深户"房票都有明码标价的。女房票比男房票贵。
A注意：18婚变大法不是通过随迁而获得购房名额，要知道，夫妻投靠的随迁是需要结婚登记满年。而是以家庭为单位，用深户首房首贷资格购房后，登记在“求票者”名下，或做婚内更名、离婚。
B要点：1.婚前做好财产公证 2.登记的时候，登记在“求票者”名下 3.最好全款购买，这样不影响"深票"再次使用（没有全款可垫资全款后续抵押）。
天无绝人之路，方法总比困难多，你认为的不可思议，在别人面前都是习以为常，不要用你的无知去否定你所能不能理解的，但一切都客观存在的事物。
咨询 |大表哥，我在向西村金鼎大厦有一套三房，总价大概是500万，目前存款150万，月收入6万，想买一套有优质初中学位的房子，请问向西村的房子有保留必要吗？换房有些什么方案？
回复：
向西村是早期深圳红灯区之一，以休闲娱乐为主，有较多消费场所，金鼎大厦和金色都汇是向西村的优质楼盘，租金回报率很高，向西村的城市更新项目五年内不会有进度，向西小学和罗湖中学由于生源原因没有名校资质，同时缺少根本性的产业升级，种种因素叠加下，向西村的楼盘只适合自住，升值空间较小。
针对买房者的情况，可以有两种选择：
1.抵押，融资空间在300左右，再买一个初中学位，选择什么价位的标可以结合自身资金情况考虑；
2.出手，可以用三成首付购买1000-1500万价位的学区房，福田南山的很多优质学位都可以选择，综合来看福田的性价比比南山高。这两种方案更推荐的是先卖再买。
以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。恐惧自我受苦的人，已经正因自我的恐惧在受苦。
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