以下内容选自“深房大表哥”公众号,客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳!近期问答集锦

【粉丝提问】你好,关注您很久了。我想咨询下,我是个单亲妈妈,有个六岁女儿,在深圳无房,我长沙有套房,市值100W的样子,手上现金大概70W,年收入20多W的样子。现在我女儿马上面临上小学,想买一套带学位的房子居家,想请你帮帮忙给点专业的意见。非常感谢!

深圳刚需买房适合地段(深圳当下买房思路)(1)

回答:

1.如果置换到深圳,长沙房产卖掉,子弹170,结合您目前的现状,用其中不超过140用于首付,30以上留做备用金。月供不要太大,月供控制1w以内,也就是贷款不超过180,所以标的控制在320附近。

2.首先弄到深圳购房名额(深户或者非深户社保5年),由于有贷款记录,正常需要5成首付,也可以使用技巧5改3,但由于你的月供和孩子情况,不建议负债过高。还是正常5成首付。

3.280-320标的,关内:福田皇庭世纪、高发城驰、花样年可买一房。或者罗湖2房,文锦,人民南,黄贝岭、东门等可买小2房,宝安翻身碧海小一房;关外:福永、沙井、龙岗、光明可入次新小两房。论学位和资源,优先建议关内。

提问 |大表哥,我来深刚好五年,非深户,社保满五年了,四年前入手一套福田51米军产,租金5000,去年初,在龙岗全款入手一套150多平的公寓,当时没住宅资格,本来也没太考虑住宅,现在有资格入手住宅,我们夫妻年龄40 ,本来没有小孩,今年老天眷顾,老婆怀孕了,我就必须要准备学区住宅,手里还有700左右,资金在地方商业银行存款,利息月入3.5万左右,月供3万以下可以,买了房,利息收入就没有了,也不想自己生活质量受影响,所以不想按揭太多,不想手里太紧张,所以想预留200万,我该如何挑选,我们工作比较自由,不太受限制,主要还是投资兼学位,孩子2岁了,希望你能给提供建议,谢过!我留意的盘:万科金域蓝湾,中海深圳湾畔花园,万科金色家园,还有龙岗大运的外国语的四个盘。老家的房子都卖了,老家没有房产,按揭也没有了,但是老家曾经有过按揭。

深圳刚需买房适合地段(深圳当下买房思路)(2)

回复:

1.福田军产,正常是无法挂网交易的,做不了按揭只能做抵押,它是能带学位的,如果学位还可以,可继续留着收租被动收入。

2.龙岗大面积公寓,对于新手来说,可以说是三个坑的叠加,只有除少数公寓外,大部分公寓是不带学位,持有成本高,换手费用高,资金利用率低,更何况你还是全款。2018年初入手的,731政策之前,不受限售影响建议出手卖掉。换成住宅资产。公寓只有地标性的可以投资入手,比如深圳湾一号,华润悦玺、东海国际等,否则都不值得入手,而且投资公寓都是手上住宅指标用完了,才会去考虑公寓去承载资金。

3.目前你的资金的年化收益6%,并不高,与买房贷款成本差不多持平,700万3年的收益120万,属于非常保守稳健的投资,也没什么问题,只是如果前海700万的房产持有3年呢?不动产的好处在于除了房产收益回报外,还会有附加值收益(比如学位、邻居、二次融资等)

4.军产和公寓都不占用指标,虽然你有购房指标(非深户5年社保),但是建议你入深户,这样你的老婆也可以随迁,再多一个购房指标。入深户的门槛并不高,全日制大专学历六个月社保即可。

5.有按揭记录在深圳购房,做房贷按揭贷款,最低5成,做信用抵押贷款,可以5改3。

6.如果拿500首付的话,正常做银行5成首付,标的1000左右的,但这四个盘都不是最理想的。学位目前来看,都相对一般。两个有旧改概念,金域蓝湾一二期普遍偏老,大金沙旧改成型学位升级至少做5年准备。白石洲湾畔花园西面不如华润城,北面不如香山美墅。景田的金色家园适合居家,投资潜力很弱。龙中的盘目前来看需要长持5年,早年多数低首付杀进去的人现在资金成本扛不住急需换手解套。

7.可关注今年的新盘华润城4期和半岛城邦5,买到即赚。如果龙岗公寓出手后,就不会有太大月供压力,手上还有盈余资金灵活支配。

【会员提问】表哥,什么是"18婚变大法"?可以说说吗

深圳刚需买房适合地段(深圳当下买房思路)(3)

回复:

就是通过和有购房资格的单身首房首贷深户结婚,来获取深圳“房票”购房。一共需要经历:与深户结婚、与深户离婚,总费用18元,俗称之为18婚变大法。破功购房名额、限售。目前这类特殊的"深户"房票都有明码标价的。女房票比男房票贵。

A注意:18婚变大法不是通过随迁而获得购房名额,要知道,夫妻投靠的随迁是需要结婚登记满年。而是以家庭为单位,用深户首房首贷资格购房后,登记在“求票者”名下,或做婚内更名、离婚。

B要点:1.婚前做好财产公证 2.登记的时候,登记在“求票者”名下 3.最好全款购买,这样不影响"深票"再次使用(没有全款可垫资全款后续抵押)。

天无绝人之路,方法总比困难多,你认为的不可思议,在别人面前都是习以为常,不要用你的无知去否定你所能不能理解的,但一切都客观存在的事物。

咨询 |大表哥,我在向西村金鼎大厦有一套三房,总价大概是500万,目前存款150万,月收入6万,想买一套有优质初中学位的房子,请问向西村的房子有保留必要吗?换房有些什么方案?

深圳刚需买房适合地段(深圳当下买房思路)(4)

回复:

向西村是早期深圳红灯区之一,以休闲娱乐为主,有较多消费场所,金鼎大厦和金色都汇是向西村的优质楼盘,租金回报率很高,向西村的城市更新项目五年内不会有进度,向西小学和罗湖中学由于生源原因没有名校资质,同时缺少根本性的产业升级,种种因素叠加下,向西村的楼盘只适合自住,升值空间较小。

针对买房者的情况,可以有两种选择:

1.抵押,融资空间在300左右,再买一个初中学位,选择什么价位的标可以结合自身资金情况考虑;

2.出手,可以用三成首付购买1000-1500万价位的学区房,福田南山的很多优质学位都可以选择,综合来看福田的性价比比南山高。这两种方案更推荐的是先卖再买。

以上内容选自“深房大表哥”公众号,供大家置业、房产优化、投资参考。

恐惧自我受苦的人,已经正因自我的恐惧在受苦。

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