本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道，我来为大家科普一下关于房地产代建商模式?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!
房地产代建商模式
本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
在近期房地产政策利好不断的大环境下，房地产代建企业联合体下场拿地正成为新现象。
11月29日，江苏省无锡市第五批次集中供地结果出炉，14宗地块成交总额为224亿元。其中，在房地产业内有“代建第一股”之称的绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理控股”，09979.HK）联合体下场拿地动作尤为引人关注，而这已是绿城管理控股近两个月内二度在无锡市土地市场拿地。
《中国经营报》记者注意到，在民营房企遭遇流动性紧张、融资困难的情况下，发展轻资产的代建业务正成为全新选择。据了解，除绿城管理控股外，目前已有世茂、万科、华润、旭辉、仁恒建业、复地和朗诗等40余家品牌房企设立了代建平台公司，以抢占代建市场“蓝海”。
“未来，中国内地代建市场将逐渐从全能型的中国香港模式，向资本、建设、运营分开的美国模式转变，从而形成百花齐放的发展态势，既包括传统的住宅代建，也有商业地产和政府公建项目的代建。此外，在文旅、产业地产等细分赛道上也有‘掘金’空间。”中国房地产数据研究院院长陈晟在接受记者采访时表示。
代建业务为房企“加双筷子”
相关统计数据显示，2021年，国内代建渗透率不到5%，相比欧美国家30%左右的发展水平仍有较大提升空间，乐观估计国内代建市场每年可达到2万亿～3万亿元，可谓前景广阔。
另外，央企国企、产业型集团、资金方、城投公司和资管公司等在各地土地市场频频出手拿地，也推升了代建市场的增量需求。
作为世茂集团旗下的专业化代建平台，世茂管理成立于2021年7月。今年10月，世茂管理宣布成功签约黄山梦溪别院代销项目和江苏连云港灌南代建项目，为委托方分别提供专业的轻资产管理服务。
“这是世茂管理‘加双筷子’模式持续发力、推动新格局形成的又一例证。”世茂管理方面表示，在缺乏合作基础的情况下，年轻的新企业要想获得委托方信任，进行全链条托付的难度极大。因而，世茂管理选择在委托方认为最需要创造价值的环节提供服务，做成后赢取信任，再逐步将世茂管理所有的价值链整合投入，实现对市场的大规模渗透。
无独有偶，2021年8月，从复地产发集团中裂变发展而来的复地管理也正式揭牌，对内承接复星生态体系内的开发建设业务，对外采取市场化方式拓展代建业务。
“作为轻资产专业公司，复地产发集团将以复地管理作为平台开展代建业务。”复地管理相关负责人告诉记者，2021年底，复地产发集团新组建了总承包公司创城智造，并将转型后的家居平台“构家”纳入复地管理，形成了从建设管理到总承包施工、精装修施工的纵向输出能力。
在陈晟看来，代建业务的市场前景非常具有想象空间，主要是因为当下房地产市场承压，房企面临着资金稳定性和流动性问题，因此过往的重资产开发模式对于企业利润的侵蚀非常大，而代建作为一种轻资产模式占有一定的开发比重，能带来更高的利润率，是房企很好的转型方向。
“相较于传统房地产开发而言，代建在轻资产模式、抵御周期性风险、利润率等方面都具有较大优势，成为房企应对激烈竞争、分散风险、维持发展的新选择。”明源地产研究院也认为，房企承接代建业务，一方面在减轻资金压力的同时可以寻找到新的盈利增长点，另一方面也能推动销售业绩增长，保持公司整体发展不掉队。
打造差异化竞争体系
能够提供一体化的代建服务，是房地产代建企业的最大法宝，也是企业正大力打造的体系架构。
上述复地管理相关负责人表示，土地是稀缺资源，特别是对于优质区位的土地，充分利用的诉求会越来越高。“只有延伸代建的服务范围，解决更多诉求，才能在代建市场中脱颖而出。”
据介绍，作为打通复星集团资源的一体化轻资产输出平台，复地管理从前期的产业规划、项目定位、方案设计，到中期的开发进度、质量、成本、安全管控，再到后期的基金导入、产业招商与运营、品牌营销推广，全周期精准服务委托方，助力城市产业发展。
世茂管理也依托世茂集团30余年发展积累的多样化项目经验和多元化资源体系，形成了覆盖住宅、商业、酒店、文旅、商务地标、文博项目、超级城市综合体、国际学校、政府代建项目等全业态的代建能力和全链条、全过程管理能力。
在陈晟看来，对于房企而言，代建业务与传统开发业务能够起到相辅相成的作用，推动规模和利润协同发展。但随着介入代建业务的房企越来越多，行业竞争也将越发激烈，这也会倒逼代建企业需要多元化和差异化发展，并打出自己的“特色招牌”。
相关资料显示，绿城管理控股在代建市场的占有率已连续六年超22%，位居行业首位。记者在采访中获悉，在政府代建、商业代建及资方代建三项代建主业的基础上，绿城管理控股也开始叠加金融服务、产城服务及产业链服务三项配套服务，构筑起“3 3”的业务模式，并计划拓展未来社区、城市更新、共有产权房、总部基地、环境改造、学校等多元领域。
在“复星蜂巢”理念加持下，复地管理的“特色招牌”则是产城融合。上述复地管理相关负责人表示，集团聚焦于“产业基金 产业运营 产业蜂巢开发”三大核心能力，主攻政府及下属平台公司的代建业务。通过设立产业基金吸引优质产业，辅以专业的产业招商及运营能力，促使政府、企业及复星集团三方产生联动，以政府重资产投入、复星轻资产输出为方向实现项目落地。
“因此，复地管理不同于高周转、产品标准化的代建企业，传统的住宅、商办产品开发建设仅是复地管理的基本功，专攻‘专、精、特、新’产品的多元化、多业态打造，积累了丰富的超大型、多业态、地标型项目经验。”上述负责人感慨道。
抢占代建新风口
代建行业发展火爆，与房地产市场变化也密不可分。克而瑞研究报告分析称，随着融资环境持续收紧，叠加新冠肺炎疫情影响导致销售疲软，一定数量的房企都面临着资金链紧张问题。在集中供地中，地方国资或城投公司积极拿地但却缺乏开发经验，为代建行业提供了发展机遇。
绿城管理控股执行董事兼CEO李军在近日也公开表示，未来中国的房地产将具有“投资去中心化”和“消费去中心化”的特征。地方政府、城投公司、金融机构、CMBS和REITs等不同投资主体的加入，将促使房地产投资去中心化，也将催生出代建服务的新需求。
正因如此，在刚刚结束的无锡市第五批次集中供地中，绿城管理控股联合体以底价40.33亿元竞得无锡经开区干城路与贡湖大道交叉口东北侧地块。该地块也是无锡市历年来起拍地价最高的地块，楼面起拍价达20800.05元/平方米。
据介绍，针对上述地块，绿城管理控股代资方持有项目公司1%股权，当地城投企业——无锡新都房产开发有限公司持有项目公司99%股权。同时，项目公司与绿城管理控股签订了代建协议，由绿城管理控股负责项目的全过程管理服务，并收取代建费。
而类似的合作模式已有先例。今年10月，绿城管理控股就与江阴城投公司组建了联合体，以7亿元底价摘得无锡市一宗地块，此后中粮信托也加入其中。
另外，随着出险房企数量增多，行业急需出清。不良资产的增多，使得接手出险项目的金融机构或AMC也需要寻找代建企业，在为项目品牌背书的同时完成“保交付”任务。
早在今年的中期业绩会上，绿城管理控股负责人就表示，为纾困类、“保交付”类项目提供代建服务将是未来2～3年的市场机会点，绿城管理控股近期的外拓活动也基本围绕这方面进行。
记者注意到，仅在今年上半年，绿城管理控股就已经联合多家金融机构介入资方代建项目。同时，绿城管理控股也在项目勾地、融资阶段与资方对接，前置锁定代建业务，与北谷金融在浙江省温州市和义乌市落地两大项目，并与喜神资产、北谷金融和中基城投等机构签约战略合作。
“需要区分不良资产代建项目的情况，是否已经完成了盘活。”朗诗绿色管理代建总经理姚伟钢建议，还要注意未完成盘活的资产在债权债务和法律上的风险；对于不良资产处置，代建方需要通过品牌和运营的输出来保障项目的销售和交付。
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