来源：东方IC
9月30日晚，财政部和国税总局联合发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。
新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。
此次政策与1999年的政策变动有异曲同工之妙，但不完全相同。据悉，1999年针对出售住房个人所得税优惠政策的变动中，除重申“满五唯一”免征个人所得税外，还规定了，对出售自有住房并在现住房出售后一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分预计免税。直至2010年，该条税收优惠政策才被废止。
退还个税实操有难度
国泰君安房地产行业首席分析师谢皓宇表示，从政策的方向上来看，近期政策的出台更多的是利好一、二线城市，尤其是北京和上海，而非当前销售确实压力比较大的低能级城市。“我们认为当前稳地产还是回归到原有的通过一线带动二线、二线带动三线，然后二手房带动新房、新房再继续外溢的一个过程，逐步推动房地产行业出现触底回升的信号。”
36氪从北京二手房交易中介处了解到，二手房买卖中主要税款有三种，其中契税是无法避免的，其余则是个人所得税和土地增值税。土地增值税的免税条件包括普宅；非普住宅居住满五年或五年以上；居住满三年未满五年减半征收。土地增值税应纳税额为成交价的1%。
而个人所得税一直是购房税费中占比较大的一部分，应纳税额为合同价减去购买成本和合理费用的20%。免税政策出台前，该笔税费此前的免税条件是自有唯一一套住房且居住五年以上，也就是购房交易中常提及的“满五唯一”。此外，对出售自有住房与购买价无差额的，可根据原购买房产发票免除征收。
虽然个人所得税在名义上是由卖家承担，在实际操作中，二手房交易中个人所得税是由买家承担。谢皓宇表示，这或许会成为一个930退税政策在实操层面的难点。“税是由买家去交的，所以卖方只能够去跟买家约定让买家先代付，等卖家买了新房以后再把这200万还给买家。这就出现一个问题，万一后来卖家一年之内没有换房，那这样就不符合退税的条件。”
即便如此，其仍表示，整体来看，通过一环扣一环，确实在整个交易环节里能够节省不少的税，这个对于活跃当前市场而言还是有非常大的意义，特别是现在，包括北京上海在内供给和需求之间的都还是一个紧平衡的状态，对于楼市可能还是会有一定的刺激作用。
北京或受益最大
36氪了解到，虽然个人所得税实际上不由卖家偿付，但在北京二手房交易市场上，“满五唯一”是相当具有吸引力的条件之一，因此不少“满五不唯一”的卖家会通过各种各样的手段达成“满五唯一”，比如将房产赠与给孩子，甚至夫妻假离婚。而本次免税政策出台后，对于不满足“满五唯一”又想换房的家庭来说无需再绕远路便可以实现免缴个人所得税。
谢皓宇表示，其预计本两次受到个税政策影响最大的城市或为北京。个税政策针对换房，并要求新购置房屋价格比出售价更高才可全额退还，否则按两次交易总价的比例进行退还，也就意味着鼓励居民去换好房和换新房。
中指研究院数据显示，2022年前三季度百城二手住宅价格累计下跌0.18%，其中三季度下跌0.35%，跌幅较二季度扩大0.34个百分点。受经济下行压力加大、多地疫情反复等因素影响，市场预期逐步走弱，5月以来百城二手住宅价格月度环比持续下跌，且跌幅逐步扩大，9月百城二手住宅均价为15970元/平方米，环比下跌0.13%。
从涨跌城市个数看，2022年以来，百城二手住宅价格月度环比下跌城市数量整体呈上升态势。2-8月，百城二手住宅价格环比下跌城市数量由45个逐渐增至74个，9月下跌城市数量为71个，较2021年同期增加28个。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，该政策明年年底到期，彰显了现在房地产市场循环不畅，影响到了刚需置业和换房需求，其中很大一部分是换房后买新房的交易，因为新房价格低、户型好。同时也影响到了新市民购置。因为二手房总价可控，户型较小，适合新市民上学。因此，存量房交易成本高、链条环节多，冗长的状况必须要改变，特别是在房价前景预期不好的情况下。
作者｜詹方歌
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