这个秋天，你去奶西了吗？
奶西的火，前有望京樾首开大卖51亿，后有中建宸园低调开盘，虽未官宣成交业绩，但帮主一位朋友周末去看房，170平米户型只剩下跃，210平米户型仅余顶层，毕竟只有208套洋房产品，供不应求。
借奶西双星热销之势，第四批土拍奶西第三宗地321地块也将上拍，与望京樾相同的规划条件和指导售价，容积率为2.22，8.5万元/平米。
但朝阳区上市的另2宗平房乡地块，与奶西同处五环外，指导售价亦为8.5万元/平米，这无疑给买房人增添了一个选择，买奶西，还是等平房乡，让我们从多个维度去进行对比和分析。
01
区位：成熟区域vs新兴板块
东五环朝北板块：
平房乡PF-44、PF-45两宗地块均位于东五环白家楼桥东、朝阳北路北侧，朝青板块和常营板块之间，地块东侧为和锦薇棠，这也是朝阳北路最年轻的一个商品房项目。
朝阳北路沿线区域早已发展成熟，地铁6号线贯穿城区，东至通州副中心，西达石景山新首钢园，是名副其实的东西大动脉。
其中朝青板块发展历史已近20年，核心区在朝阳大悦城商圈，周边发展十分成熟。2005年星河湾的横空出世，不仅将该板块房价从均价6k 一跃突破1w ，而且为北京豪宅树立了一个标杆，此后区域二手房价也一路飙升至10w 。
朝青板块向东出五环，最繁华的商圈在龙湖长楹天街，常营地区也是朝阳北路沿线最大的生活区。
平房乡被机场二高分为南北两部分，北部靠近东坝，南部则位于朝青和常营之间，区域内分布着若干文化产业园，住宅区除和锦薇棠外，只有几个老小区。隔朝阳北路的南侧则为定福庄片区，以老小区为主。
经帮主查询，2020年平房乡棚改项目曾被纳入北京市棚改计划，该项目占地331.12公顷，四至范围是：东至平房乡乡界，南至朝阳北路，西至青年路，北至平房乡乡界。规模很大，但此后并未看到具体的区域规划和相关数据，未来蓝图仍不明朗。
区位示意图
北五环奶西板块：
奶西村位于北五环顾家楼桥北、京承高速西侧，西侧是成熟的北苑板块，东侧隔京承高速为来广营、善各庄板块，南侧是望京和亚运村两大商圈，北侧则是温榆河公园和天通苑大社区。
可以说，奶西四周被成熟商圈或大型生活住区包围，周边有多个10w 的项目，及高端别墅区。原本这里是大望京北侧五环外最晚开发的区域，从地图上看，奶西村范围除现有的个别住宅小区、学校、医院等零散建筑物外，更多部分已经是一大片空地。
而望京樾、中建宸园两项目正是今年二次土拍中首次入市的崔各庄奶西村棚户区改造土地开发项目，该棚改项目涉及建设用地有46.39公顷，周边还有其它待开发地块，整体规划清晰，已完成拆迁工作。
因此，奶西板块是一个后发的板块，其开发模式是朝阳区在多年片区整体开发的基础上，以最合理的统筹规划、整体开发模式，相当于先破后立，目前仅是启幕阶段。
区位示意图
结论：朝北板块依托CBD已发展近20年，即使有大规模棚改计划，但工程浩大，应是远期规划，短期内将以单个楼盘为主。而奶西棚改项目，已对整个片区进行整体规划，在中短期内板块将发生翻天覆地的变化。
从区域产业支撑看，朝北板块主要承接CBD和核心城区外溢，但CBD外溢选择相对较多，而板块内集散的文化、影视相关产业，对区域市场支撑有限。
奶西板块则直接受益于望京产业人群的置业需求，并可承接亚奥商圈的改善购房群体，从产业结构看，占有明显的优势。
02
配套：教育短板vs交通短板
自住买房，不仅要考虑职住平衡，而且要研究生活半径。
较为理想的模式是，家与工作地点通勤时间在1小时以内，孩子上学、就医、日常休闲、娱乐等需求，在5公里半径内能够得到满足，当然，学校越近越好，大型商场若步行可至最妙。
下面我们从几个维度来比较朝北和奶西：
交通：首先看交通配套。朝北板块出行主干道为朝阳北路、东五环、机场二高，奶西板块主要依赖北五环、京承高速及来广营北路、顺白路，高峰时间段主干道都有堵点。
但朝北沿线有东西大动脉地铁6号线，东至副中心、西达首钢园，横穿核心城区，待拍地块紧邻黄渠站；而奶西村的最大短板就是缺乏轨道交通配套，最近的地铁北苑站也有4公里距离。
交通配套方面，朝北板块完胜。
教育：朝北板块周边中小学校主要在常营和管庄，有北京陈经纶中学民族学校、忠德学校、陈经纶中学保利分校、朝阳区第二实验小学等，但平房乡的教育资源是短板。
奶西村原有芳草地国际学校和陈经纶中学分校奶子房校区，但近日又消息称中建宸园北侧教育用地已引入人大附中九年一贯制项目，扩建后将与陈经纶合校，这无疑将是奶西板块的一大利好。
教育配套方面，奶西板块占优。
示意图
医疗：朝北板块周边有朝阳医院、朝阳医院东院、民航总医院等；奶西周边有第一中西医结合医院来广营院区、清华长庚医院、望京医院、中日友好医院等。
医疗配套方面，二者相差无几。
商业：朝北板块西有朝阳大悦城、万象汇，东有龙湖长楹天街等大型商业，距离都不远，地铁1、2站直达。
奶西板块商业配套有规划，但还停留在纸面上，即使等到新盘入住，也需在短期内依赖西侧北苑板块的华贸天地、龙湖天街，以及南侧的望京、亚奥商圈。
商业配套方面，朝北略胜一筹。
示意图
生态休闲：朝北板块有京城梨园、黄渠公园、常营公园、常营体育公园、朝阳体育中心等休闲场所，但较分散且规模不大。
奶西板块周边则绿地环绕，朝来森林公园、清河郊野公园、红牛元素足球公园、东方天星健身俱乐部、温榆河湿地公园等，成片的规模，使该板块周边生态环境十分优越，这也是项目主打高端改善的先天基础。
生态环境及休闲配套方面，奶西更佳，更加宜居。
朝来森林公园实景图
综上所述，朝北板块在交通和商业配套方面，更贴近城市成熟的商业中心，确定性更强。而奶西板块在宜居属性上，更胜一筹，但区域商业、交通配套等短板，仍需时日填补。
03
产品：刚需、刚改 vs品质改善
先说奶西板块，除了两个新盘外，周边北苑板块次新盘价格，大平层10w ，叠拼别墅8w ；望京及来—善板块二手房最高可达13w左右，普通住宅也大多在7w 的水平。
奶西板块住宅用地分为两种产品类型，容积率2.22的地块指导售价为8.5万元/平米，容积率1.4的地块指导售价为8.9万元/平米，从望京樾和中建宸园两个项目的产品定位看，均主打品质改善路线。
待拍的321地块与望京樾规划条件相同，但不再受套内7090限制，因此预计仍将以品质改善为主，但在户型面积设计上拥有更大的余地。
示意图
朝北板块为成熟板块，板块内次新房项目和锦薇棠主打叠拼别墅产品，目前房价在10w上下；西侧五环内星河湾二手房价约10w，天鹅湾、润枫水尚等中高端小区普遍在8、9w；东侧房龄相对较短的龙湖长楹天街、北京新天地等小区二手房价在6—7w区间。
两宗待拍地块指导售价为8.5万元/平米，定价比较合理，但容积率均为2.5，建筑密度更高，预计产品定位应以刚需、刚改为主，主城区临铁小户型，正是当下市场的稀缺品。
分析产品定位，少不了看楼面价（详见上表），朝北两宗地起拍楼面价均约4.53万元/平米，若能竞至顶价，则地价成本将达到约5.2万元/平米；而奶西地块起拍楼面价约3.97万元/平米，即使竞至顶价，也才为4.57万元/平米，比朝北地块起始价稍高。
因此，奶西地块更加充足的利润空间，有利于开发商在产品力上付出更多成本，品质更高是确定的。
通过以上多个维度的对比，我们可以这样认为：
奶西虽然是一片白地，但未来已来，规划蓝图已定。从周边生态环境和产品定位来看，宜居属性更高。
朝北地块已有的都能看到，即使区域有改造计划，但未来会是什么样，确定性方面仍然模糊。
在当下全城买房的逻辑下，朝阳区对买房人的吸引力毋庸置疑，至于重启新增供应的朝北和开启区域改造开发的奶西怎么选，要看买房人的具体需求，在满足职住平衡的前提下，根据家庭对各种生活配套依赖的重要性，进行合理选择。
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