“面对行业产能过剩，转型探寻新大陆是企业家长期发展的必然选择。绿地突围海外市场，万科转型城市配套服务商，恒大多元化停不下来，都是要在传统地产开发模式之外开辟新的殖民地”——《守正出奇》
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今天的主角是万科，这是一家神奇的公司，公司自上市以来，没有一年出现收入及利润负增长，ROE常年维持在15%以上。不论是在行业调整期，还是舆论风口期，万科总能交出一份稳健的业绩报表，完全看不出它是一个周期行业的公司。
万科的优秀有目共睹，它的一举一动备受关注。近期公司发布了食品部门的招聘广告，引发了市场热议。万科食品部开始进军生猪养殖行业。不管对于地产行业，还是对于养猪行业，都可谓是重磅新闻。
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熟悉万科的投资者都应该比较清楚，万科原来只做住宅，将住宅做到世界第一以后，开始进军商业地产，在业内万科商业做的也是非常不错，后来万科又进军物流地产、养老地产、租赁地产，都发展的不错，万科物业也是业内标杆性。
如果物流、养老、租赁等地产属于万科城市配套服务商战略的产业地产，那开办猪场是不是也可以理解为万科产业地产的布局？
近年来万科对外一直宣传的是做城市配套服务商，自然城市服务商不仅仅是居住、购物、养老、物流仓储、医疗地产等，建猪场养猪也是其中的一部分。
那么在商业、养老、物流地产之后，为什么万科选择建猪场养猪？
01—万科为什么建猪圈养猪？万科2019年收入已经高达3679亿元，这么大的体量，意味着一般的行业对公司的业务增量已经不会太明显，万科必然要选择一个大行业。而这个大行业还需要符合当下乃至未来的消费主流。
熟悉万科的投资者都知道，近年来万科对于房地产的观点一直是谨慎的，因此公司的净负债率一直非常低，早在08年王石就公然唱空楼市，这在地产行业是非常少见的。
市场认为19年万科业绩不及预期，其实并不是万科没有做高业绩的能力，而是公司对待行业的谨慎态度使然。万科没有像恒大、融创等这些企业一样开启高杠杆，疯狂扩张的模式，而是比较谨慎的一步一个脚印在发展，对于房地产的后市，公司是边走边看。
不激进，但是也不过分保守，是万科近几年的战略思路。如果房地产真的出现深度的调整，或许万科是仅剩的几个受益于地产调控的公司，它手握大把现金，随时准备收购，就2019年公司就收购了90个公司。
在住宅地产透支未来发展；商业地产受到线上购物影响严重；养老地产需要巨大的资金支持，并且发展速度也需匹配人口老龄化及消费升级速度，不可能迅速发展扩张；很多线上玩家自建物流。未来能对万科有重大拉动作用的就只有万科物业了，显然由于体量太大，单靠万科物业拉动公司大盘很吃力。因此万科瞄准养猪市场，就比较好理解了。
首先，行业规模足够大，足够能容纳下万科今后的发展。
其次，养猪生意当下巨头不多，产业相对分散，另外对环保的要求很高，项目审批比较难，手续方面的审批报建等恰好是地产人所熟悉的、所擅长的。
再次，养猪地域性不明显，差异化不大，河南养的猪和浙江养的猪没有区别，但是万科建筑研究中心对建筑的研究实力非常强劲，能够根据猪的习性等研发出新一代的猪场，在培育猪养殖上可能有一定的硬件技术优势。
养猪对项目选址比较重要，影响项目经营时期成本端，这方面公司有较大优势。
养猪是资金密集型行业，这方面的特点刚好能与房地产的特性相匹配。
最后，养猪和房地产一样是周期性行业，周期性的特点意味着不是所有公司能够玩得转，并且当下政策支持规模养猪。万科作为周期行业的运作高手，在房地产受政策约束，房地产调控给万科未来多年关上一樘门的同时，规模养猪似乎又为其打开了一扇窗。
不少投资者不看好万科建场养猪，个人倒是持相反的意见。
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02—万科值不值得投资？投资上定性和定量都非常重要的，定性的重要程度要高过定量，定性主要是对行业发展及公司业内竞争优势的判断。
首先房地产行业还有多大的发展空间？不同的投资者给出不同的答案，个人认为，不管房地产行业是白银时代也好，青铜时代也好，这个行业是个古老的行业，它永远不会消失，那么万科作为行业内竞争力卓越的企业，即使后期的增长速度受到制约，那它也会是最后剩下的巨头之一。那么从这一块去考虑企业——如果行业不增长了，万科值多少钱？
个人将公司永续增长和十年自由现金流增长值都取及其保守的3%(与通货膨胀同步），自由现金流折现系数取10.5%，然后再打75折考虑，万科的极具完全边际的估值为26.73元/股。
如果用PE估值，小知发现，其估值也处于历史底部。
两种估值证明当下万科股价可能确实处于非常便宜的阶段，并且其分红率30%，但是分红收益率却达到了4%，高于国债。
再从定性的角度去考虑，可以说中短期，公司业绩无忧。
前天与地产界的一些朋友一起吃饭，包括我爱人也在房地产，因此从他们的口径了解到，疫情后的房地产行业受益于疫情期间无房的排斥现象刺激和资产配置的需求，以及被压制了2个多月的购房需求，房地产市场温度出现明显回暖，而从一级土地市场看，也出现了爆发性增长。而疫情下，由于经济压力加大，房地产的政策力度虽然不太可能放松，但是加大政策调控的可能性反而降低了，因此今年房地产行业的业绩应该是比较确定的。
可以说近三年，地产行业的业绩确定性还是比较高的，至于长期的发展，就需要看各个公司如何找突破，万科作为行业内的治理标杆，有着很强的战略前瞻性，并且在其他各方面都有优秀的表现，因此个人认为在业内，万科未来其成功转型的概率最大。
作者：小知黄蓝道
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