每一个房子都是一个家
每一个家都是一处风景
位于四省区鲁豫苏皖交界的菏泽，地理位置十分突出，交通便利，物流枢纽区。目前其人口多达818万（2019年），GDP有3483亿元。它是山东西部的人口大城市，同时也是环境优美的牡丹之都。
在经济规模上，菏泽排名山东省16城的第10名。经济水平一般，那么其对应的房价是如何呢？
根据安居客数据，目前在售二手房均价是5892元/平，环比微涨0.38%，同比下降2.93%。
具体各区县如下：
牡丹，6424元/平；鄄城，4364元/平；单县，5201元/平；
郓城，3801元/平；曹县，4879元/平；定陶，5150元/平；
巨野，5669元/平；东明，4003元/平；成武，3979元/平。
从房价走势图看出，菏泽三年房价震荡下行，去年整年时间跌去近3个点。具体各区域，涨幅较大是郓城，其次是巨野，分别上涨17.95%与11.42%。跌幅大是牡丹与成武，下降3.8%与3.1%。
均价不到6千的菏泽，是山东省房价倒数第一的名次。最近的房价走出一个三年以来的最低值。为此，很多购房客一头雾水，满脸懵逼。菏泽的楼市这么如此低迷呢？
不管从人口，经济，还是地理位置，菏泽都不应该是倒数第一啊。
就旁边的济宁与聊城，差不多的经济水平，可它们的房价8、9千，甚至上万/平，而菏泽才6千每平。原因何在？
而，目前在售的二手房挂牌量（贝壳网数据），菏泽只有8千多套，算上全网数量，不到一万套库存。量价齐下的菏泽，楼市迎来一个寒冬期，而且很长。
原因有以下几点：
1，菏泽人口外流多。山东的情况是这样，东强西弱，西部人口往东部地区去就业安居很多，比如青岛，烟台，或者周边省份发达城市。这样一来，有能力的刚需客，或者炒房客，纷纷选择他乡置业。
2，经济水平一般，前面说了，全省经济排名第10，虽然总量还是最末，但人口基数大，800万的城市人口，一平均，你们懂的，又是倒数级别，暂为倒数第二名。买房讲的是钱，没有钱开发商再怎么做宣传做文章，刚需客就是不动手。也就是现在流行的名词——贫困刚需。
3，房价调控。房价调控的影响，首当其冲的是三四五线城市。未来的城市格局，肯定是冰火两重天，大的越来越大，小的越来越小（大小指的是人口规模）。虹吸效应，大家都听说过，房地产市场，也遵循这样的逻辑。分散，地广，是菏泽购房客被吸走的主要原因。
未来菏泽的楼市走势如何？大概率的平稳略下滑的态势。长期得看经济发展，以及人口分布。
那么，投资客想投资菏泽市场，自然就要谨慎为之。
反过来说，楼市的低迷，并非都是坏事情，最大的好处，就是刚需客。这个才是我们广大刚需客希望的房价。这样才不要奋斗很久就能买上房，难怪网友购房客纷纷感叹：菏泽才是幸福之城。房价低，环境美，空气好，宜居宜游宜养。
关于菏泽楼市，你们是什么看法？欢迎交流！
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