01
从拿地到开业，宁波人等复悦城足足等了八年。
八年前，即2014年11月，复星斥资18.8亿，拿下原汽车南站地块，也就是现在的星悦城综合体。最初定位为商旅文化城市蜂巢，其中商业面积约12方，8年后，这12万方体量的商业终于成型。
大约从2019年开始，就不断传出复悦城开业的消息，但和其他几座著名广场一样，复悦城直至7月29日才正式开业。
和之前的热力图比较，从南站到妇儿医院的热力
终于连成一片了
我先简单给复悦城的各方面打个分。
02
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事项 |
分数 |
理由 |
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地段 |
9.5 |
地处老海曙，老环城路以内几乎没有竞品，有高铁和妇儿医院两大客流来源，周围配套成熟，基础设施完善。 |
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客群 |
8 |
附近基础客群消费能力一般，自身业主数量有限，老社区青壮人群外流。但妇儿医院会带来一些亲子类消费。发达的交通扩大了广场的客群辐射力。 |
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交通 |
10- |
本来可以打满分，标准TOD，又有高铁站这个可以辐射到市外的超级枢纽。但由于没有处理好和南站里的关系，导致高铁和地铁客群无法从地下通道直达广场负一层，所以10后面多了个减号。 |
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设计 |
7.5 |
入口多，且对准客流密集处。动线合理。中庭过小，影响了空间感和商铺的展示面。负一层层高较压抑，低于宁波主流购物中心平均水平。未见到母婴室，一处男卫生间位置不理想。停车场体验感尚可。 |
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业态 |
？ |
由于开业率较低，业态及其布局暂难以评价。会落位目前流行的沉浸式体验业态。 |
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品牌 |
7 |
也是由于开业率较低，品牌只能打7分 ，咕咚森林动物园是一大亮点，有望成为热门IP。星浪湾的冲浪体验较为新鲜。超市为盒马，金逸影院暂未开业。其他无甚亮点。目前呈现的整体档次，略高于社区级超市。低于来福士、印象城。和环宇城大致相当。 |
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运营 |
？ |
此前业内对复悦城管理运营能力风评一般，但实际运营能力还需进一步观察。厕所清洗不甚及时。 |
复悦城盒马的装修和其他门店比，简陋了不少
总体上，实际品牌落位，和之前流出的落位图差距较大，符合之前业内猜测。许多店铺以毛坯状态开业；部分店铺虽已装修，但货架上无货；实际开业率不足四成。这也可以解释，为何开业时间一再推迟。
未经装修直接“开业”的店铺，对一些品牌商来说
也许并未算新店正式开业
外围商业街为纯销售模式，未统一招商，开业率极低，拉低了外围商业氛围。这或对后期整体商业氛围的营造，产生一定负面影响，毕竟部分客流需从外围导入。
03
说完这些眼前的现象，再对复悦城定位略作评价。
个人认为，复悦城并未完全挖掘出地段价值，以及其作为沪系购物中心的特有优势。
复悦城最核心的地段价值就是高铁站，而复悦城又来自上海。这两个因素叠加，可以起到奇妙的化学反应，让复悦城成为宁波和上海之间的时空节点。
宁波和上海本有千丝万缕的关系。宁波帮成就了上海滩最初的繁荣，南京路上大量老字号由宁波人创造。每逢清明，十一，都有大量上海人来到宁波，或祭祖，或旅游。
部分坐高铁前来的返乡旅客，出站的第一站就是复悦城。他们对宁波的第一印象，也可由复悦城塑造。而复悦城，也可以成为宁波人直接体验上海商业现状的平台，了解上海的商业和时尚脉搏，无需舟车劳顿。
基于这些特征，复悦城其实可以讲一个非常好的故事，做成一个独特的文旅 商业的产品。
（警告，前方有较大脑洞）
比如，他们可以用现代声光和三维技术，再广场某一角落，复现宁波帮的上海闯荡史（这可以成为一个和宁波市相关部门的合作项目），如何从白沙码头出发，穿过东海，经吴淞口，从十六铺下船到上海。然后如何从老南市开始发展，再到南京路开店，最终建立起宁波帮的商业帝国。
如果复悦城植入沉浸式演出，这一幕倒可以成为剧本素材。
而在业态布局中，他们其实可以将一些宁波帮创建或发扬光大的品牌，如亨达利、商务印书馆、童涵春、胡庆余、恒昌祥等等，引进落位。同时将上海正流行的品牌，在暂不能引进的前提下，先以快闪店或买手店的形式落位，如一些美妆、国潮、轻餐饮和轻奢品牌。
老南市童涵春，就坐落于复星外滩BFC西侧
另有如上海的脱口秀、新潮乐队、时尚和艺术展出，也可以某种形式植入到广场中，让宁波人既能感受两地的情感连结，也能同步上海的时尚风潮。
“在宁波，很上海”。
上海部分老字号，可以用石库门的立面形式呈现，尤其在室外商业街可如此设计，可惜现在已来不及。
上海西餐鼻祖，红房子
针对上海回乡客群，也可以有一系列特色化操作。
比如我每次回上海，我舅妈就让我带些黄泥螺。还有如宁波汤圆，虽然宁波人或许会觉得很滑稽，但在很长一段时间，上海人就是把汤圆和宁波联系在一起。所谓“宁波汤圆”。
总之，上海会对宁波的特色商品有一些模糊的印象，而在品牌招商中，可以分为传统和当下，招募相应的品牌。
如代表传统的缸鸭狗、泥螺、汤圆、慈城年糕、水晶包、升阳泰、老红帮；代表时令的各种土特产（油焖笋、水蜜桃、杨梅等等）、海鲜、三江六码头；还有代表当下的酷乐潮玩、老婆大人、太平鸟、GXG、白小T（如果他们要开线下店的话）。
通过这些富有宁波本土特色的品牌，增强上海客群的粘性，方便采购伴手礼，也让他们对宁波有更现实的认知。
总之，在同一个空间，让宁波感受真实的上海，让上海了解真实的宁波，完成沪甬之间的超时空接触。
04
上述只是个人认为的复悦城理想状态，其中部分已无法实现，有些还有实现的空间。
但有一点复悦城可以，也应该做到，即梳理好和周围商业，尤其是南站里的关系，打通到地铁和高铁站的负一层动线，彻底解决这个历史遗留问题。
疫情当然是个短时期无法克服的不可抗力，中国所有城市都在进行商业地产的苦难行军，包括如今的上海也是。所以，很理解复悦城的处境，希望复星集团能对这个项目给予更多实际支持，做出沪系商业地产的真实水平。
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