自今日起,老左将开辟【横评长沙】系列栏目,今天是第一篇:梅溪湖VS滨江VS高铁新城,欢迎提供更多选题。

在长沙楼市,最热板块莫过于滨江、梅溪湖和高铁新城,而且三者的规划级别类似,因此首篇选择了这三个片区,鸡头和凤尾的比较才有看头。

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01地段与资源:稀缺性为王,滨江当仁不让

就房地产开发来说,地段和资源(山水等)是基础条件,稀缺性是衡量地段和资源价值的重要指标,也是房产价值的重要体现。

1、滨江新城

3000年历史的长沙,五一路是当仁不让的主轴。直到2019年,长沙政府工作报告正式宣告:长沙进入了“湘江时代”,一江两岸比翼齐飞的格局就此奠定。

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▲滨江天际线|网络

长沙滨江岸线很长,而命名为滨江新城的只有市府东片。这,就是唯一性,今天的三大板块中,唯一坐拥湘江的片区。湖,可以再挖;高铁站,可以再建;江,你无法复制。

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▲民间一环线|网络

上图是出自民间的一环示意图,紧紧围绕湘江展开,是有一定道理的(长沙并没有真真意义上的一环,二环内并没有成环的快速化道路)。核心地段可供开发的片区也只有滨江,这就是稀缺性。

当然,安置区、老旧工厂也是滨江难以抹去的噪点,不过,这并不影响其地段价值。

2、梅溪湖国际新城

梅溪湖不沿江,也不在核心地段,二期甚至在三环线以外(这里应该是距离市中心最近的三环线),梅溪湖天生就不占据地段优势,但是梅溪湖有名山秀水。

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▲滨江与梅溪湖位置比较|老周侃房

山就是桃花岭和象鼻窝,未来将与岳麓山、莲花山连为一体,岳麓山西大门已经开工,将于桃花岭东大门联通,他们一起将成为湘江新区的中央公园。

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▲岳麓山西大门与桃花岭东入口

水就是龙王港,以及梅溪湖,梅溪湖不是天然湖,可与龙王港联通,并不是一潭死水。梅溪湖二期的雷锋湖已被国土部门枪毙,因此,目前想挖湖也不是想挖就能挖。

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▲梅溪湖城市岛|网络

山水资源,是金山银山绿水青山,也是割裂城市的天然屏障,河西组团式多中心发展模式就是山水环境所决定的。

3、高铁会展新城

该片区不在核心地段,没有山,有浏阳河,一马平川,发展基础良好。以浏阳河为天然界标,西侧为高铁片区,东侧为会展片区,两者合二为一,谓之“高铁会展新城”。

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▲高铁会展新城区位图

此外,该片区有高铁南站,京广高铁和沪昆高铁交汇于此,这不是自然资源,但是重要的地段价值。

第一回合,滨江得5分,梅溪湖山水得4分,高铁新城得4.5分。

02规划定位:买房子买的就是规划和预期,滨江处于C位

城市规划是对城市格局的总体安排,是各个片区的座次排位。这里重点关注两个层面,一个是总体规划,另外一个是重点片区。

总规层面,2017年曾经有一主六副的规划建议,后来,长沙入选多规融合试点城市,城市总规升级为国土空间总体规划,2035年国土空间总规正在编制之中,下面的国土总规版本供参考。

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▲长沙2035年空间结构规划(过程稿,高铁西站版)

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▲长沙2035年空间结构规划(过程稿)

实际推进的重点片区,层级上略低,但更加具体,长沙目前是六大片区:马栏山、岳麓山大科城、南部新城、空港新城、湖南金融中心、高铁西城。

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▲ 一主两副六大片区|开福区规划大纲

上述两个层面的规划,老左说过多次,这里不展开,直接看今天的三位主角。

1、滨江新城

2014年修订的长沙市城市总体规划中,滨江新城的功能定位:国家智慧城市示范区、滨江金融商务区、长沙市新都会中心和文旅基地。

根据2015年公布的控规,滨江新城项目规划范围南起橘子洲大桥,北至二环线,东临湘江,西到银杉路、溁银路,规划区域面积6.7平方公里,规划人口16.15万。

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▲滨江新城控规|市规划局

滨江新城定位为:国家智慧城市示范区、长沙复合型新都会中心,湘江新区新的商业商务中心,长沙市新文旅基地。

在上述多个版本的总规层面中,滨江新城均进入了城市主中心,这个主中心的中心无疑是五一广场;在首条地铁环线规划中,滨江新城也位于环内(北部部分为环外)。

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▲地铁8号线示意图

滨江新城还包括湖南金融中心,规划面积2.8平方公里,东临湘江,西至银杉路,南起渔人码头,北达北津城公园。将被打造为湖南省唯一的省级金融中心,并将其努力建成立足中部,辐射西部的全国区域性金融中心。

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▲湖南金融中心城市设计2017|湘江新区官网

2、梅溪湖国际新城

2017年10月,梅溪湖国际新城二期控制性详细规划公示,规划定位为“全国科创新引擎,长沙城市副中心”

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▲梅溪湖二期控规2017|梅溪湖投资公司

梅溪湖国际新城二期规划用地面积为23.4平方公里,规划容量人口为24.88万人。

梅溪湖一期用地规模14.80平方公里、人口规模36.0万人。功能定位为:国家级绿色低碳示范新区,长沙新城中心,主体功能为国际服务、科技创新和医疗健康城。

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▲梅溪湖一期控规|市资规局

梅溪湖一二期加起来,规划面积约38平方公里,人口规模约61万。

3、高铁会展新城

在长沙总规层面,高铁新城作为城市副中心的定位被一再确认。从地铁环线的角度来说,武广片区甚至可以算主城。

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▲高铁新城遥感影像2018|市规划勘测设计院

根据《长沙市高铁新城规划提升》总体功能定位:以高铁枢纽和国际会展中心为发展引擎,构建一个区域CBD综合发展区,愿景发展成为具有区域与服务功能的城市副中心。

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▲高铁新城规划提升图2015|市资规局

高铁新城规划面积46.9平方公里,人口规模50万人。

下表是三大片区的总体规划对照表:

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总体规划方面,滨江新城体量变小,是优势也是劣势,浓缩就是精华得5分,梅溪湖得4分,高铁新城得3.5分。

03交通规划:地铁一响黄金万两,梅溪湖将要补齐短板

1、滨江新城

主要规划3条地铁,4号线横贯南北,在是茶子山路与10号线交汇,形成南中心,在福元路大桥西与8号线交汇,形成北中心。

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▲湖南金融中心城市设计2017|湘江新区官网

另外城际铁路在观沙岭站与4号线也可以出站换乘,城铁可算作准地铁,共计3.5条轨道交通线路。

滨江新城因为体量小,地铁数量较少,不过密度达到了每2平方公里1条地铁。

2、梅溪湖国际新城

高铁方面(可能为城铁),规划了渝长厦联络线,在梅溪湖二期中轴线与松柏路交汇处布置麓谷站枢纽站。

地铁方面,2号线、6号线在金菊站交汇;地铁14号线沿紫荆路敷设。

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▲来自长沙高新区2019.08

轨道快线方面,长沙至宁乡城际快线沿枫林路敷设;长浏快线、河西快线均预计经过麓谷枢纽,二者可能在麓谷以北共线。

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▲麓谷枢纽规划|来自大科城规划2017

如此一来,除开尚未确认的高铁站,梅溪湖片区共有6条轨道交通线路,平均6平方公里1条地铁。

2、高铁会展新城

高铁新城目前轨道交通走在前列,已经开通2号线、4号线和磁浮线3条轨道线路,未来预计将有8号线、12号线经过高铁新城。

轨道快线方面,长浏快线也会接入片区,不过,可能与磁浮线共线;城际铁路方面,长株快线会经过黄兴片区。

下图是老版的高铁新城地铁规划,原规划是8号线和11号线经过片区。

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▲高铁新城地铁规划2015|市资规局

如此一来,高铁新城,预计共有6条轨道交通线路,平均7公里一条地铁。交通方面,不能忽视京广,沪昆高铁的作用。

地铁交通方面,滨江得4分,梅溪湖得4.5分,高铁新城得5分。

04 教育配套:房产最重要的附加值之一,梅溪湖堪称典范

在无地铁、不沿江的情况下,长郡双语周边的楼盘二手房价格超过2万,给了买房者再好不过的明示。

1、滨江新城

根据控规,滨江新城将有3所中学,5所小学,2所九年一贯制学校,已经开学的有:师大滨江附属学校(九年制)、长郡滨江(初高中)、麓山滨江(初高中)、德润园小学、郝家坪小学等。

下表是滨江新城中小学规划:

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根据实际派位情况来看,市府片区的长郡双语、麓山国际、博才卓越也与滨江联系较为紧密。

2、梅溪湖国际新城

梅溪湖二期规划中小学用地100.51公顷,包括高中4所、初中7所、小学15所、九年一贯制学校1所,共计中学414班,可容纳中学生20700人,小学480班,可容纳小学生21600人。

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▲梅溪湖二期控规|市资规局

一期规划建设中小学15所,长梅、师梅、周梅、西雅、一中岳麓、博才梅溪湖、实验小学等名校均已开学,首届成绩均让人刮目相看。

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▲梅溪湖学校布局|梅溪湖投资公司

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▲师大附中梅溪湖中学

只要是金茂等公司在一级开发阶段配建了学校的,均可配套入学,也就是真正的学区房。就大片区来说,在新房市场,梅溪湖的教育配套无人出其右。

3、高铁会展新城

根据控规,高铁新城规划有37宗教育配套用地,规划有十四所中学,其中新华都一中、雅礼雨花中学已建成并投入使用,黄兴中学即将重建。

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规划有花侯小学、太平小学等二十三所小学及幼儿园,其中长托小学、砂子塘万科魅力之城小学、枫树山明昇小学、砂子塘潭白小学已投入使用。

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此外,长房东旭国际引进枫树山品牌,绿地城际空间站引进砂子塘品牌万科魅力之城引进南雅品牌,明昇壹城引进长郡双语品牌,高铁新城逐步在追赶梅溪湖。

在教育配套方面,滨江得4分,梅溪湖得5分,高铁新城得4分。

05 产业支撑:产城融合方能可持续发展,梅溪湖走在前列

产业,特别是高端产业,带来的稳定的就业和可观的财政收入,是留住人,特别是留住人才的重要因素,是城市发展的动力之源。

1、滨江新城

滨江以金融业为主打,对于芙蓉路CBD来说,是分庭抗礼,在南湖新城也规划有金融中心,从产业聚集的角度来说,滨江的金融产业发展任重道远。

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▲湖南金融中心城市设计|湘江新区官网

重大项目方面,以湖南金融中心(FFC)为代表,328米的高度,为河西第一高楼。此外,滨江还规划有湖南民生银行大厦、奥克斯广场、世茂希尔顿酒店、楷林国际大厦、绿地中央广场、保利都市综合体、渔人码头、基金小镇等重大项目。

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▲湖南金融中心(FFC)效果图

2、梅溪湖国际新城

梅溪湖产业支撑雄厚,国家级长沙高新区是最好的支撑,梅溪湖二期与麓谷新区浑然一体,还规划有健康医疗城等,正显现出产城融合典范的迹象。

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▲梅溪湖二期产业规划|梅溪湖国际新城官微

重大项目方面,梅溪湖一期以文化艺术中心和金茂双子塔为代表,世界计算机大会、互联网岳麓峰会等重大活动的举办,使得文化艺术中心逼格越来越高!

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▲梅溪湖夜景|网络

梅溪湖CBD以323米高的金茂大厦为代表,目前已经动工,周边高楼林立。梅溪湖二期还将规划的重大项目包括:省图书馆、行政中心、麓谷交通枢纽等。

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▲金茂大厦效果图

3、高铁会展新城

高铁会展新城经历了体育新城、武广新城的不同定位,产业定位较为曲折,目前是依靠高铁培育商务商业,依靠会展培育相关产业,尚未形成气候。

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▲长沙国际会议中心效果图

重大项目方面,国际会展中心和国际会议中心是众所周知的,另外的就是(2019)长沙市078号地块,限高300米,目前因为拆迁问题中止了挂牌。

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▲武广核心区城市设计|市资规局

另外在会展片区,环球世纪未来城规划有280米高的地标建筑两栋。需要指出的是会展片区还有国际交流区,规划有领事馆用地,这点成为鲜明的特色。

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▲环球世纪未来城效果图

在产业支撑和重大项目方面,滨江得4分,梅溪湖得4.5分,高铁新城得3.5分。

06 推进机制:建设管理主体的地位和多寡会影响推进力度

推进机制方面,滨江新城与梅溪湖类似,均是湘江新区的主战场,梅溪湖由湘江集团开发建设(金茂退出梅溪湖二期,或将增添变数),滨江由先导控股开发建设。

梅溪湖的具体行政等事务需要与岳麓区、高新区协调,滨江主要是湘江新区和岳麓区,协调成本较低。

高铁会展新城比较特殊,管理主体为高铁新城管委会,是长沙市人民政府派出机构,正县级全额事业编制单位。长沙市政府已将30项与项目建设相关市级行政审批事项委托下放高铁新城。

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▲黄兴会展经济区管委会官网​

另外,长沙县层面还成立了黄兴会展片区管委会,长沙轨道交通集团在高铁新城也有一级开发的地块。周边有空港、经开区,因此,高铁新城的协调成本最大。

从这个角度上看,滨江得4.5分,梅溪湖4分,高铁新城3分

07 供货量与品牌开发商:房产的稀缺性和开发商的认可度

关于商品房供应,滨江新城无疑是最小的,几乎屈指可数,开发进入了下半场,住宅的稀缺性日趋明显。滨江新城聚集的品牌开发商有:万科、保利、龙湖、金茂、正荣、卓越、北辰等等。

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目前梅溪湖一期开发已进入尾声,二期已经正式开张,如日中天,梅溪湖目前聚集了大批品牌开发商,不完全统计如下:金茂、万科、绿地、中建、中铁、建发、中海、正荣、佳兆业、福晟、长房、新城、越秀等等。

高铁新城的武广板块将进入尾声,黄兴会展板块方心未艾,有很大的体量。高铁会展新城聚集的品牌开发商主要有:万科、绿地、保利、融创、长房、阳光城等等。

这个方面来说,滨江得5分,梅溪湖得4分,高铁新城得4分。

08 客群圈层:购房者用脚投票

买房子,不仅是买的是规划和预期,也是买的圈层。高端楼盘因为住户的鱼龙混杂导致品质降低的例子不少。

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滨江置业客群主要是改善自住,金融业相关人士占比较大,居住舒适性来说还有提升空间,增值保值性能最强,外地TZ客也不在少数;

梅溪湖主要定位为教育和改善,长沙最集中的双学区配套片区,以返乡置业、外地炒房团为主,近年来入住率逐步攀升,是高端新长沙人的聚集地;

高铁会展新城,因为定位多变,体育新城,高铁新城,到现在的会展,所以各路客群特征不太明显,四面八方全都有。

这个方面来说,滨江得5分,梅溪湖得4.5分,高铁新城得4分。

小结:分数有高低,潜力有大小,选择无对错

综合以上,来看各个片区的得分:

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滨江新城36分,第一;梅溪湖34.5分,第二名,高铁会展新城32分,第三。

滨江新城的地位已经奠定,不接受辩驳;梅溪湖已经卓有成效,名声在外,未来发展值得期待;高铁会展新城虽排名末尾,但潜力最盛,正在奋起直追。

关于这个排名,需要注意以下几点:

1、8个维度的选取,权重系数的设定都有提升空间,例如权重系数,地铁、教育等维度就非常重要,这里有待细化。

2、为了更加直观,8个维度都进行了量化,不过主观性较大,并非绝对科学量化,仅供参考。

3、得分与排名具有实效性,大多数维度都在动态变化之中,待新总规或新战略出台就会有新的态势,因此,出现新情况就会有新的量变,甚至引起质变。

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▲长沙时空主轴|大科城规划​

从购房者的角度看,如果看重地段,看重成熟配套,特别是金融商务相关人士,首选滨江;如果看重教育、环境宜居,首选梅溪湖;如果看重交通,特别是会展相关人士,首选高铁会展新城。

当然,购房之前需要先理清自己的需求和喜好,一一对标,才能买到相对心仪的房子。

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