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2019年是非常特殊的一年。主要有三点：
1、以过去十五年的经验看，2015年为本轮行情起点，2016年为本轮主升浪行情，那么2019年处在本周期的末端。
2、一方面是调控趋稳，一方面是主基调趋严；
3、在这种情况下，作为一个周期的最低点，2019年下半年的淡季，尤为冷清，来的也比往年早。
从9月开始，开发商抢跑回款，特价房源不断涌现。其中最惹人注意的要数北龙湖的特价房。虽然买不起的人居多，但只要有特价信息，总能迅速引起众人围观。
围观的众人os，“究竟还是撑不住了！？”
先是恒大悦龙台流出数套特价房，低至28500元/㎡；
接着就是正商珑水上境，推出数套临近医院的特价房，精装低至34000元/㎡左右；
很快茉莉公馆推出清盘特惠，据传精装价格31000元/㎡左右起；
同期保利珑熙推出两栋楼，其中一栋单价预期会有惊喜，据传40800元/㎡起；
除了这些从销售中心流出来的特价房，一直活跃在北龙湖的中介也不断释放出各个项目转让房源，相比上半年少则30万，多则上百万的转让费，目前这个阶段释放的房源转让费甚至低至5万。
但，与特价促销相对应的是，个别楼盘却逆势涨价：
比如，名门樾府相对于4月首次报价，目前报价4.6万 ；
保利珑熙除有惊喜价房源，本次释放的另一批相对上次推出房源价格有5000 的价格上浮；
荣盛华府临九如路最新报价据传居然4.9万。
一方面频传特价房源，另一方面推售价格却悄悄的上调，这究竟是怎么回事呢？想要在北龙湖置业的究竟是等？还是继续等呢？
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我们预测2019年北龙湖的价格会加大分化，底部价格会出现新低，击穿大家心里底价32000元/㎡，但这类房源同期供应占比不会超过10%。顶部价格不会被突破。
转眼至2019年8月。北龙湖限价楼盘在售情况发生了翻天覆地的变化。我们的预测准不准呢？
我们先把目前北龙湖在售项目盘点一下。
先上一张目前北龙湖所有项目分布图，有项目35个左右。
除了10个左右已经卖完的，剩下的25个项目均有房源在售。主要在售方式有三种：
第一种：尾盘在售
第二种：正常销售中心平销
第三种：内购
这三种在售形式，呈现的价格体系也是不一样的，这也是目前北龙湖价格让人摸不到北的原因。以下是我们对北龙湖在售项目的不完全盘点，因为有个别项目确实不知道该如何盘点，处于江湖有哥的传说，但哥就是不入市的状态。且盘点中提到的价格均仅供参考，一切以销售中心为准。
1、目前在售且剩余房源不多的是：正商善水上境、亚新茉莉公馆、恒大悦龙台。
善水上境洋房不多了，均价3.4万 ，高层不需要拆分合同首付200万以内房源屈指可数。
茉莉公馆究竟还剩余多少套真的不清楚，总之，永远都是最后几套，目前有清盘活动，销售中心报价32000元/㎡起。
恒大悦龙台交房整改之后，目前开始做清盘特惠活动，且有全员营销9折 95折 92折 98折 98折的活动，28500元/㎡起。
2、目前在售且过半的是：金茂府、雅居乐御宾府、融创壹号院、荣盛华府、珑水上境、永威上和院。
雅居乐应该不过半，是去年面世项目里卖的最惨的一个。样板区已经开放，可以看看。据说有全款可分期的政策，4:3:3付。其中上叠4万 ，中叠4万 ，下叠6万 。洋房标准层（毛坯）3.8万/㎡起 （价格不保证准确！！）除此之外，还有些特价房，这个价格就更难说了。
金茂府合同备案价接近4.8万/㎡，需要拆分7500元/㎡的装修。装修款可以走8年期装修贷。
正商珑水上境产品基本是珑湖上境的翻版，楼栋略密集，20栋7层洋房，共598 户，外加一栋幼儿园，142-183㎡，户型与正商珑湖上镜基本一致，成交均价3.95万/㎡。近期推出一批特价房据说3.4万/㎡左右。
保利珑熙装修样板出来了，5层洋房，主力户型是195、235平米。最近新开两栋楼，其中临路2楼价格4.08万/㎡起。
荣盛华府产品线很丰富，包含洋房、叠拼、双拼。产品面积段自180-500平，500平双拼赠送的有300平面积。目前对外释放房源不多，毛坯均价4.2万/㎡，价格无优势。但是，基本随时能网签，而且拆分部分不大，有的甚至不拆分都能签，这是优势。
永威上和院解除封盘，样板间开放，开始对外公开卖了。洋房标准层5万 ，顶楼送阁楼6万 ，一楼7万起。品质很好，吃尽溢价，全靠情怀。
3、目前在售不过半的是：
康桥诸子庐——
五十多亩地，二百八十多户，三种户型169、210、270， 其中210的户型占比80%。据说4.6万/㎡起，整体均价5.5万/㎡。
正弘臻——
精装4.2万/㎡起步，均价4.5万/㎡，装修标准1.2万/㎡，这个价格比雅居乐毛坯强，比碧桂园豫府更有期待，相比会比正商珑水的精装价格更有一点优势。主力户型170㎡和220㎡两个。
冠景君悦湖——
占地26亩，9栋楼，容积率1.67，总户数共154户，一梯两户，户型有165、205、207，主力户型为165㎡。在售平层洋房建面约165、205平米，均价为3.2万/㎡；在售复式洋房建面约200、300平米，均价为4万/㎡。
名门樾府——
项目占地约94亩，1.5的容积率。户型200起步，外立面很特别，标配的会所 枫杨学位。4月的时候，名门选了一次房。按揭4.3万起，一次性3.7万、3.8万、3.9万都有。目前销售中心报价精装4.6万/㎡ — 5.6万/㎡，送枫杨学位，每6年两个学位，可循环。其中，190-220平房源价格为4.6-4.8万/平；250平房源价格为5.2-5.6万元/平。
碧源荣府——
占地46亩，容积率1.5，一共是规划了9栋洋房，全部是大平层产品，面积区间从165-228㎡，售楼部价位4.7万/㎡每平左右，其中精装价值1.2万。
它是北龙湖的集大成者，杂糅了很多市面其他项目已有的卖点，在设计上也很特别，比如很少见的双厅户型设计，还有观光电梯。对比北龙湖大同小异的洋房规划，碧源在努力做出不一样的东西。希望如碧园月湖的洋房一样，能让人刮目相看吧。
正商祯瑞上境——
180-200的户型为主力户型，正商在北龙湖的升级之作，边户4.2万/㎡起，中间户4.5万/㎡左右。
正商寷蕐上境——
距离郑大一附院比较近，140-180的户型，据很早之前的传说是成交均价3.98万/㎡。
在保利珑熙、正弘臻的价格出来之后，总的来说，目前正商在北龙湖的项目已经没有价格优势。
美林上苑——
可以说是兰溪上苑的二期，占地127亩，因为地块大，分为美林上苑北苑和南苑。北苑占地40亩，规划11栋楼，包含1栋会所和10栋7层洋房，规划户数252户。南苑占地87亩，规划23栋楼，包含1栋会所、1栋物业用房和21栋7层洋房，规划户数518户。美林上院的户型面积比较广，有140㎡、163㎡、186㎡、193㎡、245㎡。其中，200㎡以下的户型一梯两户，200㎡以上的户型一梯一户，顶层均为复式。
美林上苑带上师大附属郑州滨沪学校的学位，其办学性质为民办教育。目前对外报均价精装4.2万/㎡左右。
4、目前没有公开销售的有：
海马青风院子——
北龙湖最贵的项目，没有之一。只有三种产品：叠拼（上下叠）、联排、合院；起步面积300㎡、最大面积664㎡，每户均有院子和地下室赠送。整个小区只有85套房子，只为顶豪准备。目前没有价格，据传预计售价8万/㎡起步，总价2000万起，两套双拼总价过亿。
永威上和琚——
占地约77亩，容积率1.5，车位配比1：2.6，整体规划5-6层洋房，2T2户，
户型区间185-288㎡，少量370-500㎡户型、预计售价5.3万。但也有最新的消息说预测价格4.5左右，精装。
建业君邻大院——
采取内购定制的形式，据说已经没有什么房源了，3.9万左右，毛坯，可定制精装。目前24号地也开始试水，整体应该和君邻大院差别不大，无论是产品还是价格。
以上就是目前北龙湖在售项目情况，通过以上盘点，我们会发现两点：
1、价格分化，底部价格出现新低，击穿目前大家心里底价32000元/㎡，但，这类房源同期供应占不超过10%。
主要有两部分组成：
内购房；
尾盘特价房源，比如一楼、临路等有明显不利因素的房源。
2、顶部价格没有被突破。融创、金茂、永威的价格依然不能被突破。
除了以上两点，还有三点新状况也值得我们关注：
1、价格体系混乱，同一项目价差再拉大。
这是因为两点：
1、豪宅对于瑕疵的容忍度更低，比如临近医院，刚需客户对此抗性并不大，但豪宅客户是接受不了的。
2、今年本身的特殊性，行情特别冷，导致开发商不得不将有瑕疵或者硬伤房源以特价名义出货回款，为了达到目的，价格会低于预期，导致价差拉大。
2、北龙湖的客群到了瓶颈期。
2016年的建业海马九如府、2017年恒大悦龙台、2018年的碧桂园豫府，这三个项目对北龙湖的影响是深远的。
因为这背后的三个开发商，建业、恒大、碧桂园，都是地市楼市的扛把子，在河南十八地市都有强大的圈层影响。
因此，在过去三年，北龙湖因为这三个开发商不断的把地市富人通过各种活动拉到北龙湖，成为北龙湖源源不断的潜在客群。
但，这种趋势的边际效应是递减的。
相比过去三年地市潜在客户的爆发，2019年更多的老客户的维系。
但，2020年将会有一个新现象值得注意。随着北龙湖南岸项目建设逐渐成规模，会有更多的潜在购买群体涌入这个片区。这也将弥补地市潜在客户边际效应递减，成为北龙湖新的潜在客群来源。
3、湖北岸时代的开启。
从目前北龙湖项目落位图看，我们会看到四点—
1、湖南岸几乎没地了，也就是除了上面盘点的楼盘，很难再有新项目出现了。未来更多的新盘将出现在湖北岸。
2、与湖南岸小地块分割土拍不同，湖北岸是产住融合的方式，配套项目规划的住宅体量很大，特别是西北部约1400亩。
3、这些配套项目的住宅地块入市会集中在2020年，所以2020年，北龙湖将进入龙湖北岸时代，龙湖南岸将告一段落。
4、另外值得注意的一点是，2017年政府供应10块限价地，约1000亩，2018年就有10个项目会入市销售。但，2018年、2019年政府供应了约1700亩配套住宅用地，但2020年实际会入市销售的项目可能不足3个。也就是说，北龙湖的表面供应量是加大了，但实际供应量确实断崖式的减少了。
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接下来，我们展望一下北龙湖——
首先，整个北龙湖已经开始进入配套急速兑现落地阶段。
下图是北龙湖大项目落地分布图，以商业和学校为主。
仅从落地的配套看，相比北龙湖前期释放的高大炫酷的效果图，其实并没有太大的惊喜。
但是随着项目的落地、开工、投入使用，北龙湖的价格随着价值的落地是不断夯实抬高的过程，这是不可逆的，和周期，和政策调控无关。
所以，如果你想在北龙湖买房子，抱着等两年的心态，是不可取的。
这段话是什么意思呢？可能有点绕啊。其实我想表达的有两点：
第一、不要把北龙湖神话。许多人对为什么要在北龙湖买房子的想法不够清晰，简单觉得是富人区，住在北龙湖就是人生赢家，住北龙湖就享受什么顶级配套，什么什么都是最好最好的。
但，这是无解。
每一个政府新规划的片区都有可圈可点的地方。你一定要明白本质上，北龙湖也只是政府规划的一个新区而已。除此，在这个新区上附着的任何东西都是有价格的。
但，它确实是定位比较高，它也是郑州目前规划的所有新区里面最先成熟起来的，这也是事实。
第二、要认清北龙湖的价格真相。
北龙湖是郑州本轮行情中唯一房价没涨尽兴就被控制的片区。
2017年的滨河国际新城，2018年的管南，2019年的金水北均有10%的独立涨幅。
北龙湖亦是过去三年，郑州唯一被牢牢控制住价格的片区。
一方面是在2016年郑州迎来主升浪的时候，北龙湖仅有海马九如府一个项目在售，等到多个项目入市，已经是全市限价了。所以北龙湖的房价没有涨到位。
参考郑州各个片区新房和二手房价格的对比，北龙湖是一二手价差最小的片区。而老东区二手房价格在过去三年是坚挺的，且没有明显回调的。这可以直观的表示新房价格是相对被压制的。
另一方面，相比其它一直暗涨的刚需片区，它用三年时间一直在消化涨幅，可以说，它的价格早就夯实了，除个别第一梯度项目，几乎没有泡沫。
更重要的是，未来五年，将是北龙湖各个配套项目落地呈现的过程。北龙湖的价值会进一步释放和夯实。
按照一般新区规划：
新区规划，涨一波
新区建设，涨一波
新区人气进入，涨一波
新区价值兑现，涨一波
目前北龙湖处在建设和人气进入阶段，2020年将迎来人气进入和价值兑现的重叠利好。因此，可以预测，至少在下一轮中，北龙湖依然会是下一波郑州房价上涨的领头羊。
也因为正值人气和价值的双重利好，如果你赶在之前买，你的门槛要低很多，如果等这一波释放完，那就真的是名副其实的接盘侠，买了CEO片区。
因此，至少在下一轮，北龙湖还是坚挺的，对于自住、增值的表现依然是最强劲的。
最后，相对于目前湖南岸各个项目的“特价房”，接下来湖北岸项目的入市冲击会更大，加持商产项目和省级重点名校的湖北岸未来的成长空间亦是不可低估。
对于想要在北龙湖置业的现在需要留意了，小编也会定时更新北龙湖各个项目的最新信息。
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