土地增值税增值额的确定是计算土地增值税的关键,计算增值额需要把握的两个要点是:
转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济利益
扣除项目金额- 取得土地使用权所支付的金额
- 开发土地和新建房及配套设施的成本
- 开发土地和新建房及配套设备的费用
- 旧房及建筑物的评估价格
- 与转让房地产有关的税金
- 加计扣除
- 取得土地或房地产使用权后直接进行转让的
计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金;
- 取得土地使用权并在开发后转让的
计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金;
- 取得土地使用权后进行房地产开发建造的
在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除;
- 转让旧房及建筑物的
在计算其增值额时,允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值),以及在转让时交纳的有关税金。
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