我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐你好，我在汉阳城云顶投资一套118户型，但云顶的车位从投资角度分析的话可以买吗
回答：买房还是租房？
绝大多数的中国人会选择买房。买车位还是租车位？
相信很多人就会犹豫了。到底买不买车位，很多人都在纠结。根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买的迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。
如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。一般来说是没必要买，租车位就可以了
提问：睿智的房姐，您好！#新人首问# 希望百忙之中回复，谢谢！本人定居深圳，由于没了深圳房票，想去武汉投资。最近去武汉看房，看了光谷的“中城 光谷龙山湖”、武昌内环滨江的“月亮湾壹号”、汉口的“华发中城荟”、蔡甸的“金地朗悦”、洪山杨春湖附近的“华侨城欢乐天际”几个盘。请问房姐，这几个盘如何？我想出手“华侨城欢乐天际”，它有写字楼 商业规划，杨春湖还有城市副中心的规划，未来升值空间大吗？5年有没可能翻一倍？另外，昨天有看到报道，说武汉房价大降，市场转向，那现在还值得在武汉买房吗？如果去广州黄埔番禺投资，有好的新盘推荐吗？谢谢！
回答：你好，看得出来对武汉不太了解，所以看的楼盘天南海北。这几个板块中，武昌滨江和汉口自住还不错。投资建议优先光谷东。蔡甸是远城区，升值潜力不如主城区。青山板块比较成熟，有商务区规划，但是发展的很慢。客群主要是青山本地人置换，对其他区域的客群吸引力有限。仅仅是能随着大势上涨。如果是纯投资，建议跳出青山，多关注武汉更有潜力的板块。中国没有房地产媒体，只有房地产崩溃论媒体；
信媒体还是信逻辑和数据，这才是多军与空军的财富差距的原因；
信自媒体还是信事实，也会是看笑话和真地主财富差距的原因。
媒体对我们买房的帮助是：你盯着媒体，在我们推荐的城市里，什么时候媒体喊崩盘了，再过个半年就可以买了。
武汉和广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分析。
提问：新人首问：姐，投资首付4成130子弹，月供1万左右，是留在黄埔的两房，天河南国嘉园的72平可改小3房，还是去万博，科学城？好像房子性价都不是挺好了。希望月供压力不要太大，有什么小区可以介绍一下
回答：你好，黄埔的优势在于，2019年底放开限购。政府有钱,城市规划好,拥有产业集中沉淀，科学城新兴产业聚集，人口密度逐渐增高，城市配套建设和市容面貌好，政府愿意加大力度投入。产城融合是黄埔最大的优点。而番禺优势在于距离天河更近，生活便利性和舒适度更高，更加利于生活。从房价上，番禺城中村旁边的华南板块也卖岀4万多的价格,而黄埔科学城距离广州15公里，目前房仅35000-42000，属于广州的洼地。投资属性上，黄埔科学城性价比更高。而2020的市场,黄埔科学城由于洼地效应和放开限购,迟早会追平番禺。如果需要置业科学城,要把好窗口期。
总结：番禺居住氛围浓厚，距离广州近，但除了万博之外，其他的产业偏原始,城市形象较差。而黄埔属于产城融合的区域，新开发政府投入力度也大，产业发展明晰，更加具有投资价值。
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提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？
回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。
提问：深圳这地方太畸形了，投机倒把的人赚的满满，认真上班赚工资的人永无出头之日，现在市场上竟然一千多万都买不到什么像样房子，普通上班族月薪能达到五六万的凤毛麟角，不靠父母资助，工薪族即便如bat的，又怎能买得起？那么买房的都是些什么人？房姐，你怎么看这个现象
回答：你怎么知道投机倒把的人没有勤勤恳恳上班？你怎么知道赚工资的人都在勤勤恳恳上班？我所认识投资房产赚到钱的，100%都是原有岗位做的非常优秀的。
他们挣钱的原因不外乎几个：执行力强、直面困难（敢负债）、三观正确（或者愿意接纳新思维）。
而具备这三个条件的人，魏晋南北朝，唐宋元明清，各朝各代混的都不会差。当然，买的早置换需求也占一大部分（为什么买的早？为什么92年敢来深圳？也要具备上面三个条件）。
不要跟我说勤勤恳恳，有时候那是另一种逃避，另一种懦弱，我在微博说过：单纯的“勤劳”不能致富，否则农民个个发大财。
提问：(新人首问)房姐，想给三岁半的孩子置换汉口老名校学区房1.公公名有华苑143平楼梯房2.长江新城有公名长江明珠92平电梯三房这套现置换对沈阳路小的仁义96年电梯公房可看江已下定面积36.82平，建面49,105万3我和老公名有美联城仕86.25小三房纯公贷4.老公婚前汉口北金马凯旋cbd二楼铺建66平34万5婚前我名丰华园经适房82平6.我爸名台东路老一室一厅建43平7.爸名孝感88年建私房。我和老公年入16-20个，不想贷。1:长江新城里的长江明珠那套现卖掉买仁义电梯公房可行不？2:两边的固定资产如何优化重组，可以实现价值最大化3:现在有没有必要表现部分房产，流现金投资存银行？
回答：卖出评级对比:
没有贷款先卖
房龄老的先卖
面积小的先卖
这些房产里最应该出手的是华苑楼梯老破大，台东路老破小和孝感的私房。这几类房产处于房产生物链的最底端，未来涨幅非常小，建议尽早出手裂变。长江明珠因为有长江新城利好，可以暂时保留。丰华园在硚口，区位一般。这2套可以考虑楼市回暖后出手裂变。
置换小户型学区房挂名额，思路正确。淡市不出货，现在出手卖不到心里价位，可以等到明年初3-5月看市场回暖情况。商铺租售比在5%以上可以保留。梳理能开发的房票，把劣质资产置换成优质潜力资产。子弹不要存银行，跑不过通货膨胀。
提问：房姐，既然商业地产垃圾，为什么开发商还要建？
回答：开发商拿地，恨不得全建刚需小户型，但土地规划要求必须附带商业，住宅区里的商业地产到底是个什么货色开发商心知肚明，但为了快速销售回笼资金，最终的解决办法是“大改小、商变住”，商业套上住宅的头衔，美曰其名：公寓。
提问：房姐好！二改一，什么意思？怎么操作？
回答：二套变首套，首付3成，具体操作方案，详见知识星球内部分享。
提问：您好，我有套闲置的房子（带25平米花园），出租价格三千左右，目前出售价格240-250万，明年有不错的小学在划片范围内；前年和朋友合伙购买了写字楼（住宅性质）目前出租，房租约1.2万，可以完全覆盖贷款且每月有三千左右盈余，现在朋友想退出，请教出售闲置房子去购写字楼是否正确。
回答：住宅还是最好的投资品。老辈人说金银铜铝，金是指商铺，银是写字楼，铜是住宅，铝是厂房。现在其实还是住宅挣钱，其它的都是渣，除非遇到特殊情况。没流动性的市场都属于高阶操作，普通人进去一没资本，二没融资手段，三没流量资源，根本玩不转。
提问：房姐好，新入圈。工作暂时在宝安，刚拿到深户，买房买深圳或者广州东莞佛山比较合适呢？ 后者一个思路是在深圳工作买周边 另一个思路是直接去广州工作定居。 家庭状况是和母亲还有正在读初三的妹妹，所以至少要两房，小两房妹妹都不好住我可能要外出。 首付比较有限，大概200W上下，主要是单身一个人近几年也不想结婚，所以月供吃力一点。15年毕业，职业也遇到瓶颈期。薪水卡在2W，上不去下不了的尴尬期。
回答：这是一个人生战略问题，你工作在深圳，家人在深圳，月薪2w，首付200左右，15年毕业有这样的积累，说明你能力ok且有潜力。 选择深圳目前看起来可能会吃力一些，但是你的情况是可以hold住的。而且婚姻这些问题很难计划的，慢慢来，放开接纳就好。
后撤是一件很简单的事情，前进是难的。所以有时候我们会想要不要去周边或者二线，但是一线城市有更好的平台资源，更大体量的财富积累机会，这是它独特的魅力。
一个人的成就首先她得相信自己可以成功，她才可能有行动，这种相信是要有依据有底气。在二线，假设让普通人挣1000万他可能没有底气，因为例子在身边出现太少，可参照物不够。
但是在一线城市，财富的流通，层级的跨越，参照物出现的数量更多频次更高，你对待金钱的态度和格局也会不一样。你会更容易的相信自己也可以。 人类乐于攀比也善于模仿。
拿房子来说，现在你200首付，在深圳可以撬动600万左右的房子，利用杠杆未来会给你带来更多的增值，而在二线城市，可能这就是一笔全款。
两种情况你对钱的感知是完全不一样的。 能够有更多的资产，更好的平台，更容易接触优秀的人的机会，也会更有勇气去做决策，去花钱，去做投资，去定下更大的赚钱计划。 而这些勇气和格局，也许在生活中不显山露水，却是日后成事的关键。 不要离开最好的战场。
提问：房姐你好，关于保险这一部分，有没有购买的经验？主要买哪些保险做保障？
回答：首先你需要知道：如果是纯粹的保险，其实是一个利润比较微薄的行业，通过精算投保金额和赔付的差价获取利润。比如车船险，延误险。
但是到了人身险上，保险已经不再是保险，更多的是纯粹的销售带动利润。为什么这么多人做保险，因为保险公司可以给销售巨大的提成，利益一大，心动的人自然就多了。可是前文讲了，保险本身，其实利润不高的，香港保险能够给你巨额提成，只有一个原因——保险本身有了巨大的利润。
利润从哪里来？保险的条款设计，赔付的设计，被保险人的设计，投保费用的设计，都是针对利润的游戏。游戏一旦变得复杂，普通人就要吃亏了，智商80和一群智商120的打麻将，当然是输到底掉了。保险的利润丰厚，市场也懂得反应——干脆我不买。
那么，保险公司也会调整策略——既然不好卖，我就追加销售，提高提成。这样的博弈到了最后造成了一个结果：由于太难销售，销售只有把保险卖给亲友，变现信任。亲友也不行，干脆销售员本身，就是买保的客户。
另外2个坑：一个是理财型保险的收益率，一个是儿童保险的保额。
首先是理财型保险的收益率。一般理财型保险会告诉你：结婚可以领多少钱，生孩子可以领多少钱，60岁以后可以领多少退休金。然后你看着这个数据还蛮不错的，就投了。但真实的情况是理财型保险的长线收益率很低，低到你随便买个银行理财的收益率都比它高，更何况几十年的通胀水平铁定相当可怕。
其次是儿童寿险的最大保额是50万。内在的逻辑是法律担心你把自己的孩子弄死骗取保费。而你问的重疾险是补偿险，最高保额不受50万限制，但是要达到保单中的疾病类目才行，而这些疾病如果真的得了，哪是这些保额能够补偿的。
保险公司都有精算师，算出来的产品对保险公司来说肯定不亏。
那对普通人来说，是亏损的吗？
是的。
我个人没有买保险，收益率太低。保险钱，就可以换一套房子的首付。一套房子，只要涨两百万，就是一辈子的全家无条件覆盖保险产品。
保险的用户是两种情况：
1.拿固定收入的中产阶级；
2.专业业务的配套保险。
消费类的意外险可以买，大多数保险都是智商税。
提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！
回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。
提问：房姐，最近跑盘，看到好几个二手房，都是装修了一半的婚房，想自住，价格会稍微高一点，这种盘可以买吗？
回答：有些房东，在卖房前会把房子重新装修一遍，然后再加价出售，专业一点的，会把房子整得看起来很上档次，但这种以增加卖相为目的而装修的房子，用的材料都不好，并不值得入手，但不少购房者，因为懒得自己装修，又听信中介的馋言，会为卖相加价买单。
中介一般会怎么说？这套本来是装修来当婚房的，现在房东的老婆怀孕了，所以要置换成三房，急售…（房东会事先教中介话术，并承诺给高佣金，或者，中介也被房东骗了，但这种可能性极低） 其实，“房东”自己可能也是个中介，这种房子，在重庆被称为串串房。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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