7月23日上午9:00~10:30，瓦房店市人民政府副市长马永刚，在大连新闻传媒集团FM103.3综合广播《12345政务服务便民热线》节目中，围绕瓦房店市的老旧小区改造、物业管理、城市管理、交通运输及教育教学等相关话题与听众朋友们进行了互动交流。
大连交通广播首档法治专题节目《交广有说法》，由大连市司法局与大连新闻传媒集团广播中心交通广播联合推出！《交广有说法》助推大连基层社会治理、解决矛盾纠纷、提供法律援助、法律咨询、法治宣传、用法治理念兴办惠民实事！
大连新闻传媒集团
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首档法律服务类
专题节目《交广有说法 》
2022年交通广播
全心(新)启播
推进基层社会治理
兴办惠民实事
解决矛盾纠纷
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每周六/周日
上午9:00~10:00
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为您说“法”，答疑解惑
大连新闻传媒集团
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携手打造《交广有说法》
回顾上期节目主要内容
主持人：红菲
大连市消费纠纷人民调解委员会调解员：孙琳琳
辽宁兴中律师事务所律师：张光宇
提问
Qustions
&
解答
Answers
问
房屋租赁纠纷案件有哪些特点？签署合同应该注意哪些问题？
答
大连市消费纠纷人民调解委员会 调解员孙琳琳：
我们处理的这些房屋租赁纠纷中的当事人大部分为外地大学生，有在大连读书的，有应届毕业来大连找工作的。某些中介公司就利用大学生着急找房子住，法律意识淡薄，容易轻信他人的这些特点恶意的赚取也可以说是骗取定金、转租费、押金、违约金等相关费用。
问
刚开始准备租房子时，中介人员口头答应可以提供短租服务，但当时并不会提示、提及签订合同的期限、违约金等问题，后在签订合同时，以公司要求必须签订一年合同为由，要求承租人签订合同。到期退租时，中介人员便以租赁期限未到期现在退房按照合同约定属于违约行为，不给租客退押金。
消费者想短租，但是制式合同是一年，消费者与中介人员的微信记录是否法律效力？
答
辽宁兴中律师事务所 张光宇律师：
在通常情况下，微信聊天记录可以作为双方履行的合同的依据，具有法律效力，只要双方就合同期限做了明确约定即可。但这里面要注意一个问题，如果双方口头约定租赁期限是2个月、3个月，但后来签订书面合同时一年，视为双方对合同租赁期限进行变更，并以书面形式确定，应当以最后签订的书面合同为准，承租人应仔细确认合同内容。
问
合同已经签订，承租人在租住期间才发现楼上一到晚上就特别吵，严重影响睡眠，与楼上多次沟通均无效，承租人无耐想解除租赁合同，另外找个地方租住，但中介人员认为不是房子本身的原因，不同意解除合同。
承租人遇到这种情况下，应当如何处理？
答
辽宁兴中律师事务所 张光宇律师：
首先根据房屋租赁合同约定处理。如果没有明确约定，该种情况确是不属于房屋本身质量问题而是属于第三人是否构成侵权的问题，建议承租人与房主协商处理，如果协商不成，承租人可解除合同，但依据合同约定可能构成单方违约，承担违约责任，因此承租人在签订合同前，一定要详细了解房屋的居住环境，并且就相关问题作出明确约定，以避免出现类似问题，无法进行及时救济。
问
听众留言：楼上租客太吵闹，应该怎么办？
答
辽宁兴中律师事务所 张光宇律师：
噪音问题建议搜集两方面的证据，第一是跟出租人确定，有没有因为这个问题跟楼上邻居沟通过。第二就是在沟通过程中，楼上的邻居有没有承认这个事实。如果你多次沟通无果，那么你认为这个房子确实不适合居住，可以跟房主的来谈解除合同的问题。在解除合同过程中人民法院或者仲裁机构他会根据双方当事人的过错程度来分担你的责任，证据越多越有利。为了避免这种情况发生最好的方法，还是在签订房屋租赁合同的时候，进行一个明确的书面约定来避免类似情况的出现。
问
我们受理过的投诉案件中有一些承租人都是大学生（有在读的，有刚毕业的），看完房子照片就把定金交给业务员了。有的甚至签合同之前都没实际看过房子，入住后发现实际情况和照片严重不符。但是不管承租人对房屋实际情况及合同内容是否同意、是否签订合同，业务员都表示不退还押金。要么就住着，定金转到租房合同中的押金去，要么不住但是定金不退。
签订了这种照片与事实不符的合同，合同有效吗？
答
辽宁兴中律师事务所 张光宇律师：
如果承租人租赁房屋与中介人员提供的照片严重不符，构成重大误解，承租人可以向人民法院或仲裁机构主张撤销该租赁合同，并需要进一步举证证明租赁标的真实情况。
问
合同到期后中介公司没有按照合同约定时间（7-15个工作日）退水电押金，和租房押金等相关约定好的退费问题；如果承租人没有按照合同约定提前15天交下个月房租就算违约，但是对于租赁合同到期后租赁公司拖延退还押金的做法却没有任何约束。
遇有这种情况的合同，我们如何补充？
答
辽宁兴中律师事务所 张光宇律师：
这种情况可以在租赁合同中约定违约责任，比如可以约定“自应返还押金之日起，每逾期一日，以应返还押金总额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计支付违约金”。
问
在实际租住期间，对于出现的问题，如出现漏水，物品损坏等，解决不及时或根本不予解决(中介公司有收取租金的权利，但是却不承担相应的义务)。
遇有这种情况，消费者应该怎么办，如何避免？
答
辽宁兴中律师事务所 张光宇律师：
出现漏水漏电情况，首先要根据合同约定由出租方或承租方负责维修义务。如约定不明确，根据我国民法典规定，由出租人负责维修义务。同时民法典还规定，如果出现漏水、漏电，根据民法典规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，在签订房屋租赁合同时，一定明确房屋维修责任和救济途径，避免自己的合法权益受到损害。
问
中介公司拟定的合同，很多条款均为格式条款，只约定承租人，对于承租人来说属于不平等条约。
如果格式合同显失公平，合同是否有效？法律上对这方面有哪些规定？
答
辽宁兴中律师事务所 张光宇律师：
采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明，未说明的，合同条款无效。
根据我国民法典规定，格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同，常见于银行保险业务，劳动者劳动合同，不动产买卖合同等，租赁合同也是常见的情形之一。提供格式合同的一方，负有两项特别的法定义务，其一，提供格式合同的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，其二，订立合同时，提供格式合同的一方，对于免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的格式条款，应当采取足以引起对方注意的合理方式提示对方注意，并按照对方的要求，对该格式条款予以说明，对于这种条款，提供格式合同的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该格式条款不成为合同的内容。常见的格式条款无效的事由有违反法律、行政法规效力性强制规范，违背公序良俗，恶意串通损害他人合法权益，提供格式合同一方不合理地免除或者减轻其责任、家中对方责任、限制对方主要权利的，提供格式条款一方排除对方主要权利的。
人民调解员给广大租客的一些建议
答
大连市消费纠纷人民调解委员会 调解员孙琳琳：
中介公司存在的问题是需要整改的，也是我们在租房子时应该注意的。口头合同也属于合同的一种形式，需要当事人证明口头合同的存在及效力。各方在签订房屋租赁合同时，应当遵循平等自愿的原则签订合同。租房时首先要审查房产证件，审查权利人的身份证明；其次，一定要签订书面租赁合同。在签订合同过程中，承租人一定要仔细阅读合同的各项条款；对于模糊的内容要详细询问并落实于字面；遇到格式文本里没有的内容，要提出来，各方达成一致意见后，在合同空白处写明。最后也是希望中介公司少一些套路，多一些真诚，这样才能长久发展。
（来源：大连交通广播）
