我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：看到房姐评价不建议买易构空间，原因是不是居住型空间。易构空间我看过，应该是5栋塔楼合围而成的，请问可以解释下什么是居住型社区吗？觉得易构空间和旁边的后现代城比较像。
回答：从结果上看，你能看到大量一家三口，或者老人带孩子，或者楼下遛弯的人群的小区，往往是居住环境或者氛围比较好的小区。 适合居住的几个要素: 1.有人气 不能是办工的气氛，而是放松的，回家的气氛，普通小区有烟火气，高档小区有服务员。 2.有居住人群 大部分住户是业主而不是租户，说明这里值得住，满足正儿八经生活的条件。 3.有环境 封闭社区当然最好，不过总价低的小区，往往也是开放式的，那就看安全性，有没有乱七八糟的商贩，楼道会不会让人觉得“危险”，社区的绿化怎么样，有没有生气？ 4.户型，梯户比，采光 户型不合理，梯户比太高，往往会驱散居家人群，而底层的租房人群相对可以忍受这些缺点。 异构空间是住家和出租参半，主要是居住体验和小区品相很一般； 后现代城分区，有几个居住还行，不过社区相对开放，和办工混合有一定影响。
提问：房姐，您好！在天津买学票，二套，首付40，市六区老破小、武清、滨海新区、大港、静海团泊湖该如何选择呢？
回答：首付40，选择不多，滨海新区和武清属于爆炒板块，投资回避。目前能享受学区福利，升值潜力也不错的，更推荐海教园板块，地铁沿线还可以淘到单价1.8左右的新盘，通过特殊操作也可以操作成3成首付。重点关注下。
提问：房姐你好，首付预算100万（含公积金余额20），想在北京买一套房，sfsd 地点:东四百子湾一带的开间，后现代城，常营附近的开间，或者有更好的地点，请您帮忙推荐 还款方式及周期:组合贷还是全商贷，同额度要更长时间还是十年内还清，是否看资金有更好的投资途径高于贷款利率即可？近期的房贷利率调整会有什么影响，如何贷款更省钱 买入时间:现在买入还是年底前可以等等看 买入后用途:目前考虑出租，上班在北边 买入途径:中介，麦田，链家，我爱我家哪个更靠谱 落户相关:单身，户口所在地是东北是否落户 车位:20万是否买入
回答：你看的地方思路没问题 是否组合贷要看卖家是否接受，需要提前沟通，因为下款周期长，一般笋盘是不接受的 房贷利率之前回答过了，可以看看，短期没影响 年前上车即可 中介是否靠谱要具体到人，通过平时观察是否靠谱来筛选 能落就落 不买，不为房产外的部分掏钱
提问：房姐，如果资金不允许，不能全部条件都符合自己的预期，那同小区的房子优先考虑楼，朝向，户型还是什么别的因素，更保值有升值空间
回答：最重要的是价格 楼层，朝向，户型都可以量化下来，可以拆掉后标准化下来，只用价格比较 比如 底层折价10%到20，户型涉及犄角砍掉犄角面积再算价格。
提问：房姐，您好，向您咨询下，中介说可以提取公积金账户余额支付首付，目前银行尚未进行面签批贷，咨询公司人力可以进行提取，但是提取出来可以用来支付首付吗，另外会不会影响批贷(打算进行组合贷)，万分感谢！
回答：会影响审批，组合贷额度跟公积金余额多少强相关 一般是商贷之后直接提取所有公积金
提问：女票二套买的房子，贷款100万，总价300万。 我首套要买，是把她的房子二抵还是还清后一抵合适？ 一抵利息一般多少？二抵一般利息最低可做到多少，有没有推荐的银行？
回答：只剩100可以还清再一抵押 利息一般4-6，要看你的资质和贷款年限。 银行建议自己跑一下，每个人情况不一样
提问：房姐你好，夫妻目前住双花园南里，现金320左右。想投资加接老人自住，附近的双井东院，双井北里，黄木庄什么价位值得入手？附近次新的一居50平米450万有入手的价值吗？ 另外，沈阳98年市中心公房六层的次顶层开始安装电梯了，作为卖家来讲价格上浮百分之多少合适？
回答：320贷满能到700左右 普遍6左右才会考虑，6以内才有投资价值，具体还要看标的 次新这个溢价严重，不值得 和4楼5楼一个价
提问：房姐你好，近期到处看房找感觉。 大兴线高米店北这边怎么样，感觉相比于新宫，规划的很齐整；相比于西红门，次新多，又显得安静宜居;对标朝阳的褡裢坡黄渠一片，都是距离商业中心(一个是西红门商圈，一个是常营商圈)一站地铁，但高米店明显比褡裢坡那边规划的好。 两者差别: 一个大兴，一个朝阳。从区位上显然朝阳更好。大兴机场建成使得高米店更有想象空间，而且前几天北京市下文要把西红门商圈打造成五个标杆商圈之一。 我自己判断从投资跑赢大盘来说，高米店北大于褡裢坡和西红门。 请斧正。
回答：你好 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 对接的西单金融街才是一个产业区。 常营对接的是东三环，国贸CBD连片产业区，能量上比金融街要高个两三级。 高米店本身也有商业，住宅更新。 褡裢坡一片荒地加一堆经适房，自然比不上。 常营＞高米店。
提问：你好，我现在有现金300多，在外地有一套房有过贷款记录，在这怎么做才能贷多点款？想买西城天铸的房子值得买吗？价格600多万，首付要付500多万，怎么办理贷款呢？
回答：西城天铸性价比不高可以回避。 二套资格不要做按揭，拆借全款买入，然后抵押出6-7成是正确的姿势。
提问：房姐你好，本人在北京有一套无贷款可做抵押的房产，环京贷款购置一套房，价位较高，但还贷的现金流出现了问题，不足支付半年还款，但想继续持有到2022年，即还有大概3年的时间，主要考虑3年后北三县通地铁，请问如果用北京的房产做抵押增加现金流，支撑3年的还贷是否值得？
回答：要看你还京楼盘的具体的位置 三年还需要考虑机会成本，到时候能涨多少？现在重新淘一套可能更好
提问：房姐，问了好久没回答，重复下！最近看房有点多，不知如何选择！请指点！拟贷款，总价控制在700内，不住，纯投资！您说东西海学区溢价，自己就不考虑了！看房情况，望京知语城90平南向两居700，东三环半苹果南区南向95平两居700，现代城138平东向三居730，东南三环半中海城100平南北三居700，文成建筑和晶城秀府南北100平两居700，西南三环半万年花城95平南北两居630，南向两居600，南北三居120平720，中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域讲，望京、双井、成寿寺、首经贸及总部基地这几大板块，各有优缺点，优选哪啊？毕竟地段很重要，总部基地能否崛起？另外，上述筹码是否溢价？感谢
回答：如果总价在700，一般来说选筹比较理性的情况，对应到评估做足或者轻微超出，贷款贷足6成（多套房有7成）。 那么首付大约在300万左右，首先要看你的首付是否满足。 首开知语城，溢价，评估就不足。 苹果南区也是同样的问题。 如果是后现代城，那么从5万到7万不等都有，具体房源差异很大。 中海城环境，品质，地段都相对鸡肋，楼凤多。 文成建筑等盘都是单价超过地段对应的级别，如果不是自住一般7万多不考虑。 北京买房不能轻易讲地段，因为基本每个地段内部都有极大的落差。 不过有些地段差到可以排除，例如总部基地。 从列举的选筹来看，大部分都是溢价盘。
提问：美女房姐你好 本人目前持有新北苑润泽悦溪一套两居，无贷款，市场价700万左右，新北苑北京城建N次方商住房正在以租代卖，很难出手。环京怀来恒大有一套70年，贷款70万左右。目前，是否考虑低价卖掉北京城建N次方商住更换天通苑东区500万左右的房子，添麻烦，请指导，美女房姐。
回答：现在商住割肉不划算，等一波回暖再出手 新北苑抵押出来，在天通苑东上车更好
提问：房姐，能否帮忙给个建议，北京丰台区有一套老破旧，想保留将来留给孩子，以孩子名义做首房首贷在五环周边买个小合院做一家人改善型自住，看了中海望京府、天瑞宸章、亦庄金茂府、海晏春秋等楼盘，价格都在1500~2000之间，哪个楼盘更值得入手，市内的老破旧保留给孩子这个思路，您有什么好的建议？
回答：区位和区域差异较大不好比较，先阶段这几个楼盘都还可以，可以更具自己的喜好，不会有大的问题 孩子的身份首付，需要看他的年龄 合院产品属于养老房产，建议选离孩子近的，以后往返都方便
提问：入圈第一问:我是外地人，孩子在朝阳区亮马桥附近工作，为上下班放便，想买周边二手房，50平二居室，新源衔和新源里的二手房房龄都在40年，价格在7万到8万，这个价位还有升值空间吗？还能选择吗？比较纠结，本人是买第一套房，能够凑出300万，应接如何买房？请房姐帮忙指点！
回答：你好，子弹300，可以选择的范围很广。 亮马桥总体是比较好的板块，主要是正常的楼盘太少，没多少房可挖。 丽水嘉园 炫特5.5万以下的 朝青国美4万以下下 亮马桥嘉和丽园5.5万左右的都可以 房龄40年升值潜力很一般
提问：刚买的房子房东户口里有一户不肯迁出 违约金合同20万 最高可以追加到总房款的百分之二十 这种情况如果赔付完20万违约金 可以去法院起诉总款的百分之二十违约赔偿 房东如果说没钱赖账怎么办 房东的义子说没地方落户理由 我该怎么办 违约后直接起诉法院吗
回答：这种情况很难拿到20%违约赔偿，因为对你没有明显的经济损失 可以先拿到违约金，再咨询专业律师
提问：房姐您好，能简单介绍一下全款抵押如何操作么？找那些银行抵押比较靠谱，又熟悉的业务员可以介绍么？多谢房姐
回答：银行抵押的利率一般在5%-7%左右，年限在20年左右。每个人的征信资质不一样，需要自己去银行问问，带上你的征信报告。国有银行利率先对低，但是要求严格。私有制银行要求不高，但是利率相对高。
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