FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：陆离 美编：小樱 校对：塔夫
世上的商场有两种：想去逛的，不想去逛的。
想去逛的，冲得是商场空间，比如上海新天地、成都太古里，即使没有购物需求，看看不买都能换来一次心情愉悦的体验。
不想去逛的，冲得是商品本身，比如家门口的社区级商场，买完就走，没任何心思停留。
郑州现在是好房子建得越来越多，值得一逛的商场却没有几个。千篇一律的建筑造型、低端同质化的店铺品牌，行走在郑州大部分商场内，总会恍惚忘记身在何处。
电影院、美食街、室内游乐场残存的人气，不过是大量人口基数带来的硬性消费需求罢了，对于时尚消费来说，郑州要走的路还很长。
有人说郑州太土，很大程度上说的就是商业发展的落后，而商业氛围是否成熟，又在很大程度上决定了周边房产的溢价空间。
在郑州买房，只看商业配套面积有多大不好使了，真正有价值的是商业运营水平，如果以此为参考，我们又该如何选择呢？
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三年大跃进，郑州商业建设突飞猛进
最近三年，郑州3万平米以上的大型商场呈现出大跃进式地增长：
2018年，郑州共新开13家商场，总体量近100万方；
2019年，开业15家，总体量在90万方左右；
2020年，受疫情影响，商业入市步伐放缓，仍然有朗悦新悦荟、高新万达广场等新面孔如期开业，至年底前，还有新田360广场新都会店A馆、大乐城、亚细亚卓越城等商场即将迎客。总体量也达45万方左右。
再加上地产大盘的商业配套不断补充，郑州近三年新交付的商业面积体量，已经超过了过去三十年的存量总和。
与此同时，郑州几家头部商场的实力也可圈可点，在2019年全国商场销售额TOP100排名中：
丹尼斯大卫城以61.5亿的成绩拿下第9名，正弘城以30亿的成绩排在第50位；
而二七万达广场、中原万达广场则分别以20.8亿、20.3亿的业绩在全国323家万达广场中排名第13和第14位，进入全国榜单100强；
值得一提的还有郑州杉杉奥特莱斯，在2019年全国奥特莱斯销售榜中，以20亿的销售额位列第16名。
商都郑州，正在奋力追赶之前落下的路，郑州人的购物体验，也在这种追赶下不断得到满足。
尤其是近几年一些空白业态的补足，让郑州变得越来越时尚：
开业一年的北环宜家商场，即便工作日也不缺大客流；
郑东新区CBD的永威木色，终于让艺术感出现在郑州的商场中；
高铁站片区街区型的海汇中心、带天幕的汇艺银河里，成为年轻人竞相打卡的网红商街；
中原区连开ZMJ芝麻街、二砂文创园两家文创街区，郑州文创休闲业发展也有全新载体。
宜家
永威木色
海汇中心
汇艺银河里
如今的郑州，已经初步实现了主流商业业态的全面覆盖，只是，拔地而起的商场，又有多少是真正值得一逛的呢？
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有数量没质量，郑州商业现状依然落后
前不久7-ELEVEN便利店河南首店开业，夺下新店日销65万的世界纪录，大家都说郑州人没见过世面，但这也从一个侧面反映出大家对本土商业缺乏认同感的现实。
事实上，三年大跃进，郑州基本还是在补过去商业上的亏空，不管是营业面积总量、单体营业额，还是城市整体商业氛围，相比其他一二线城市，仍处在一个较低的水平上。
还回到2019年全国商场销售额排行榜，从数据来看，年营业额在15亿以上商场，郑州共8家，而上海是19家，深圳15家，北京14家，成都12家，杭州11家，南京10家，数量最低的南京，营业额总和也是郑州的1.5倍。
数据涉及购买力、商业体量、消费辐射力等因素较多，可能无法说明全部，仅从购物体验来说，南京的德基广场、中央商场、金鹰世界，郑州能匹敌的也只有大卫城一家，且南京还有水游城这样的特色商场，这也是郑州商场在创新方面所缺乏的产品。
虽然郑州整体商业体量不小，但竞争力实在太弱，导致郑州真正能吸引跨区域客流的城市级商圈，也只有二七商圈和花园路商圈两个，其余商圈的辐射能力都不超过3公里。
除了头部的大卫城、正弘城，大部分商场都活得不怎么如意，而那些不时冒出的网红打卡地商业更是乏善可陈，所谓打卡地，也只是应了适合去打一次卡而已。
郑州有千万人口、千亿GDP，但还是太缺好商场了。
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一个好商场，胜过十个烂商场
什么样的商场算好商场？
我们从目前郑州经营得不错的几大商场中便能窥探一二。
大卫城：位于郑州最具商业底蕴的二七商圈，拥有郑州最多的高端奢侈品品牌，商业运营嗅觉敏锐，品牌调整上不断推陈出新，已形成商场品牌和店铺品牌之间的良性互动。
大卫城
正弘城：处在金水老城核心区，区域人口购买力强；地铁2号线上盖，未来还有8号线交会，能吸引更多跨区域客流；17万方大体量，业态丰富且品牌大多走轻奢路线，既不曲高和寡，也没有低质品牌凑数，商场内外场地各种跨界活动丰富多彩，让花园路商圈真正进入城市级商圈行列。
正弘城
万象城：全国知名商业进驻郑州的优秀案例，虽然人气不如前两位大神，但大到商场动线设计、高端品牌导入，小到母婴室的大量配备，都引领了郑州商业发展的升级换代。
万象城
中原万达、二七万达、惠济万达：哪里有万达广场，哪里就是城市中心，所言非虚。大众化品牌的定位，让每座万达广场都成为了周边居民的休闲购物首选地。
中原万达
新田360广场国贸店：开郑州快时尚购物中心先河，年轻、时尚、新潮是其显著标签，一直以来都是郑州快时尚品牌的聚集地。
新田360广场国贸店
以上这些好的商场，基本都集合了区位成熟、交通便利、品牌号召力强、有清晰定位、运营实力强等优势，在这些商场周边买房的人，大都获得了可观的商业配套溢价。
而下列商场，各有某些方面的缺失，只是占了其中一样比较强，也能活下去：
锦艺城、太格茂、龙湖锦艺城、公园茂，要么周边居住区密集，要么紧邻大学城，消费人群基数大；
海汇中心、龙湖里、永威木色，都比较有设计感和艺术气息，小而美，无流量有口碑。
一些还算有点儿名头的，新世界百货、瀚海璞丽、瀚海海尚、建业凯旋广场，同样小而美，但品牌招商、运营经验都不行，沦为样子货。
YOYOPARK购物公园，一个开业一年多的新商场，还是二十年前的设计风格，品牌招商不忍直视，就算金水北有几十万人口，活下去也够呛。
自己都活不好，还指望它们带来房产溢价？
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未来五年，哪些商业值得期待？
目前郑州的商业生态，还是丹尼斯、正弘、新田、建业等本地品牌占大头，全国知名的恒隆、九龙仓、SKP、太古里、新鸿基（IFC）、来福士、K11、中粮（大悦城）、龙湖（天街系）等头部品牌无一进驻郑州，目前来看，近期也没有任何一家有进驻的意向。
这是郑州的落后，但也不需太过悲观，未来郑州仍有巨量商业计划入市，筛掉那些没有商业运营经验、体量小还没设计感的项目，仍有以下商业体值得期待。
从某种程度来说，郑州未来五年的商业发展，能指望的也就这些了。
1、华润新时代广场万象系商业（高铁东广场）
华润新时代广场效果图
体量约16万方，以华润全国数十座万象城的运营经验打造，惊艳郑州不在话下，高铁西广场的商业没做好，未来高铁片区的商业崛起，就看它了。
2、杉杉奥特莱斯二期（绿博）
杉杉奥特莱斯二期效果图
在成功经营了四年杉杉奥特莱斯之后，二期将再扩建5万平米商业面积，目前绿博片区最成熟的商业在此，未来也将会由此展开。
3、荥阳吾悦广场、荥阳万达广场（荥阳东）
荥阳吾悦广场效果图
放在一起，是因为两个商场同在荥阳东，距离也不远。吾悦广场体量30万方，目前已封顶，万达广场刚刚签约，郑州主城区外第一座万达广场落地。在郑州远郊各片区房价纷纷波动的当下，荥阳东有全国商业广场开店量最多的两个商业品牌同时入驻，也是区域潜力的一种证明。
4、正弘汇（高新区）
正弘汇效果图
正弘继正弘城大放异彩之后的又一商业体力作，定位稍低于城市级城市综合体的正弘城，但以正弘积累下来的运营经验，成为高新区商业标杆没有问题。
5、金鹰世界（滨河国际新城）
金鹰世界效果图
滨河国际新城近期签约项目，投资150亿，将打造399米郑州第一高楼和超大体量商业体。南京金鹰世界“握手三兄弟”开业后发挥出色，郑州金鹰世界颇值得期待。郑州东南太缺商场了，之前管城区意向签约的恒隆、德基，都因各种原因没了下文，但愿金鹰世界是个例外。
6、CCD中央大街（常西湖新区）
CCD中央大街效果图
体量12万方，形制为下沉式商业街区，长度达1.75公里，本身体量及区位优势都不错。作为常西湖新区“四个中心”的配套商业项目，不做成区域标杆说不过去。
据统计，目前郑州的商业单体数量已经多达120余个，但营业额超过15亿的只有8家，加上新田360国贸店、永威木色、海汇中心、龙湖里这些小而美的口碑商业，也不过12家。
除此之外，郑州90%的商场都跟你家楼下的丹尼斯全日鲜没太大区别，郑州的商业氛围，还远远配不上国家中心城市的水准。
以郑州1000千万人口的体量，至少有消化30个大型商场的能力，不是郑州人不爱买，完全是郑州的商业运营水平太低。
郑州目前在建和待建的商场中，有30%落地并体现出应有的商业价值就已经很乐观了。建商场简单，卖商铺说起来也不难，但能不能吸引人，高质量的运营才是关键。
这一课，郑州得赶紧补补了。
