最近博主的一位长辈咨询博主，她有一位老同学，咱们就叫李叔叔吧，为了想享受一下北京西郊的青山绿水，同时也和女儿一家三口分开住自己能有更多的自己的空间，考虑在门头沟买一套房子，并且想买一套回迁房，因为暂时还没有房本，所以房子很便宜，比同地段年限老了30年的房子还能再便宜15%-20%，单价2万多15-18年建成的，地铁6号线西延线S1线500米内，对于想控制总预算，首付非常低的购房人群， 这个诱惑大不大，好像发现了未知的奇异物种一样，但是能不能买呢？博主帮初次购房或者购房经验不多的朋友们分析一下，我来为大家科普一下关于在北京买回迁房有房产证吗?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!
在北京买回迁房有房产证吗
最近博主的一位长辈咨询博主，她有一位老同学，咱们就叫李叔叔吧，为了想享受一下北京西郊的青山绿水，同时也和女儿一家三口分开住自己能有更多的自己的空间，考虑在门头沟买一套房子，并且想买一套回迁房，因为暂时还没有房本，所以房子很便宜，比同地段年限老了30年的房子还能再便宜15%-20%，单价2万多15-18年建成的，地铁6号线西延线S1线500米内，对于想控制总预算，首付非常低的购房人群， 这个诱惑大不大，好像发现了未知的奇异物种一样，但是能不能买呢？博主帮初次购房或者购房经验不多的朋友们分析一下。
首先什么是回迁房，他的性质具体是什么样子的呢？
回迁房就是开发商或者政府征收土地时，赔给拆迁户的房子；回迁房的概念源于拆迁，拆迁的原因多种多样，在北京主要的几种有城市化建设的整体规划，棚户区采空区改造，历史文物居民腾退，村民平房上楼。拆迁一般两种补偿方式，一种是采取货币补偿的方式，另外一种就是通过回迁房来补偿，严格意义上讲应该是在哪里拆的回迁房分到哪里才应该叫回迁房，有些从老城区拆迁分房到郊区5环外的应该叫远迁房了，大部分人还是不愿意离开自己住了一辈子的地方。
回迁房的说法只是群众通俗易懂的说法，它真正的性质一般算是经济适用房，2000年左右的回迁房很多都是一类经济适用房，本质上这类房子再出售时需要缴纳一个计税价格10%的综合地价款，在各项税费中这是一个比较大的税费成本；而最近几年回迁房基本都是二类经济适用房，房本上应该写着“按经济适用房管理”的回迁房，住建委对这类房子的管理基本等同于商品房，只是在首次出让（首次出让后真正转成商品房）时需要缴纳计税价格3%土地出让金。
其次，回迁房的质量和价格如何？
回迁房的质量普遍会被认为比同期的商品房要差一些，但博主认为，这个还是要看具体的建成年代和回迁的地区，以及整个回迁房社区操盘手的情况（纯政府出资；开发商开发；政府和开发商共同出资；村/大队为村民/社员平房上楼出资出地等等不同的情况），在北京，特别是近几年各级政府积极参与与监督，回迁房的质量还是过硬的，但回迁房社区的容积率和户型肯定是不同期同地段的商品房社区要差，进而导致在价格上略低于同位置的商品房。
了解了回迁房的概念和属性，那我们来说说没有房本的回迁房能不能买呢？博主可以比较负责任的说不要买，这个本身从国家政策法规的角度讲这个交易就是不成立的不被法律所保护的，后续的风险，特别是买家的风险是非常大的，很有可能钱房两空，风险敞口就是损失全部房款，造成风险的有以下几个原因：
第一， 回迁房从房子交付到拿到房产证，比商品房要长很多，往往要经过3-5年的时间，7-8年也是常有的事儿，所以这个周期越久不确定性就越大。
第二， 由于下房本的时间过长，房子本身可能出现一定的资产价格上涨，要去拿100-200万考验人性吗？合同协议就如同废纸了，每天北京台科教频道的王牌节目法治进行时后面的第三调解室有别的吗？不是天天一帮亲戚因为房子打架吗？
第三， 回迁房的准业主，并不具有合法的交易地位，因为没有取得房产证，在法律意义上讲这套回迁房还是属于开发商或者政府，法律层面的权属并没有发生转移和确立，你合同都不是和真房东签的，你的利益能保证的了吗？
第四， 除去回迁房业主本身因为资产价格上涨而带来的违约风险以外，同时还要面对来自业主家庭内部和大家庭因素的影响，因为回迁房往往是以家庭为单位，甚至是祖孙三代好几个家庭组成的大家庭来分配的，互相之间的争夺商议很复杂，如同和一个公司准备交易，但是对手公司各股东之间明争暗斗，权力不稳，决策人随时可能被干掉，你还敢交易吗？
第五， 政策性风险，国家的政策也是不断调整的，特别是在房住不炒的总基调下，政策调整的可能性随时都有，任何的调整都可能造成交易成本的上升或者交易不成，尤其是需要很长时间才能取得房本。
回到最开始说的这个李叔叔，博主详细地和家里长辈讲了讲不能买没有房本的回迁房的原因以及风险，特别是在了解到李叔叔的预算能有300以上，完全可以在京西门头沟买个依山傍水临地铁的商品房两居室来住，就更不要考虑没本的回迁房了。
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