年纪大了，零件都开始坏了
近来，写文章的时间有点长
于是腰不行了，开始使用护腰带
然后路走多了，姑且是这个原因
脚底长了个跖疣，终于重视起来，用冷冻治疗
生疼不说，走路一歪一歪的
浑身不适，也想着找个借口
搁笔小憩，刷刷抖音、追追剧
可是，11月份以来，武汉楼市迎来了最大的红利
——降价
该不该抓住，红利会不会往纵深发展
买房的、卖房的、不买不卖的都该如何适应
今天，咱们好好聊聊！
012018年的楼市机会在于限价
那时候，武汉房价基本上是扁平化的，每个区域的新盘备案价，只能参考区域均价，略涨5%—10%
在严厉的限价政策之下，越好的区域内的品质楼盘被限制得越厉害，也越值得购买
比如，后湖的首地云梦台、四新的招商樾望、白沙洲的保利上城……
然而，2019年的楼市机会在于降价
聊降价之前，老秦想先跟朋友们讲一个一直萦绕在心头的问题
写字楼的空置率，是武汉房地产市场不容回避的问题之一
现有的所有已交付的写字楼，出租率能够达到100%的，只有中信太富大厦
未来还有新建的580万方的写字楼大军，即将加入
可以预见，这个市场的日趋残酷
武汉一个甲级写字楼的租金为120元/平/月，加上25元/平/月的物业费及水电费，租个100平的甲级写字楼，月租金在15000元
这个租金对于中小型公司来说，难以承受
而整个大楼一旦交付，物业、安保、维修都要开始投入
某种意义上来说，一家入驻的成本和100家入驻的成本，差异不大
为什么那些空置率比较高的写字楼物业方，不愿意降价，吸引租客
一直是我想不通的问题！
（来源网络）
这个时候，想到美国资本家倒牛奶的故事
20世纪20年代，美国经济大萧条
普通老百姓已经喝不起牛奶，越来越多的牛奶形成积压，无处存放
资本家们，不是选择将牛奶打折或者免费赠送给市民
而是选择倒入密西西比河，奶流成河
底层逻辑是，一旦有价格便宜的牛奶进入市场
会影响到正常的价格体系，进一步拉低市场价格，形成强大的破坏力
所以，牛奶被倒掉了
同理，写字楼的租赁价格也是这样
宁愿空着，也不愿意降价出租
看完奶流成河、写字楼宁愿空置也不降价的例子后
可能朋友们，开始对于武汉楼盘的降价，将信将疑
没错，之前老秦的文章，也提到过
但凡启用分销的项目，其实都在变相降价
也就是聪明的开发商，采取了一个折衷的办法
把降价空间让给分销公司、让给经纪人
然后让经纪人有极大的动力去挖掘客户
或者悄悄地把这个空间让利于终端客户
对于市场的影响，降到最低
举个例子
一个40000元/平、150平的房子，降价5%，30万
如果直接把这30万优惠，给到掏600万现金买房子的客户
如隔靴捎痒
并且，之前买的业主，还能把售楼部砸掉
但是这30万要是直接给到二手房门店的经纪人
这是多大一笔业务呀，一单管一年，毫不夸张
必须拼命的去拓展新客户啊，潜力需要激发
武汉有近300个楼盘，选择与分销合作，也就是都在变相降价
而进入2019年的最后40天，很多项目除了变相降价外
也干脆选择——直接降价
03
目前，武汉哪些项目直接降价了？
武汉天地，降价1678元/平
融侨滨江城天域，降价686元/平
保利和光晨樾，降价97元/平
碧云天，直接毛坯价，送装修及车位使用权
富力西溪悦居，整体备案均价15011元/平，开盘可享95折
万科新世界翡翠滨江，降价1000元/平
融创城，释放精装，后变毛坯
融创望江府，释放精装，后变毛坯
建发金茂玺悦精装改毛坯
五矿万境水岸精装改毛坯……
简单明了的说一件事情
武汉楼市，真的开始降价了
（来源网络）
跟着会有一个问题
为什么开发商不再遮遮掩掩，而直接降价？
因为，真没时间了
开发商的日子越来越艰难，2019年开始，他们正式进入第一个还债高峰期
开发商要还债要用钱，怎么办？
他们原先一贯的做法是借新债还旧债，但这条路从今年开始，慢慢走不通了
一方面，海外发债成本已经高到不能承受
另一方面，国内贷款融资渠道基本已经堵死
唯一可行的，恐怕也就剩下加速卖房、快速回款、抛掉利润、争取现金流
确定是准确无误的降价了，也知道降价的逻辑了，现在只需要搞清楚一件事情
还会不会继续降价
04这个问题显得比较关键，得从三个维度，进行分析
第一，最近我身边的一个朋友，卖掉了招商1872的二手房，老秦觉得很有必要分享
这套房子位于四新，他以14000元/平多点的价格，持有了三年，纯投资属性
然后以19600元/平的价格，在挂牌了三个多月后，价格小幅让步的价格刺激下，终于卖掉了
这里面有三个关键
1、19600元/平的价格，由于两证未满两年，投资客实际销售的价格为17000元/平左右，在扣除房贷利息后，投资收益仅十几万
不是老秦口气大，十几万确实不少，但是相较于上百万的商品房来说，真不多
并且是三年时间，把首付用于投资理财，收益也是差不多的
2、接盘的侠客，是前期老业主介绍过来的亲朋
是纯自住需求，除了说明招商的品质过硬之外
重要的一点是，完成了接盘侠的交棒工作，整个金融风险会稳健很多
投资客，因为政策限制，在看不到未来有明显大涨的趋势及月供的双重作用下
赚到了合理甚至不多的利润后，交割资产
由更为健康的自住业主接盘，这不就是上层想要的软着陆吗？
第二，地价倒逼房价
朋友们都知道，东西湖的临空港、横店、葛店、花山都有不同程度的滞销，竞争出现白热化的趋势
经常也会跟片区的开发商聊天，不明就理的问，既然不好卖，为什么不能降点价呢？这里的逻辑跟武汉的写字楼和资本家的牛奶，还不太一样
真是无奈之举，比如经常被吐槽的花山两大豪宅的价格，建发跟绿城
咋一看19000元/平（精装），但是拿低价已过10000元/平，加上建安、融资成本、精装配置，却叫苦不迭
更有葛店开发区的各路豪杰，近万套房源，激烈厮杀
万科、中建加上本地的锦绣香江，已经是僧多粥少
价格从9500—12000元/平不等
现在，金地来了
重仓葛店4宗地块，合计建筑面积80万方，楼面地价达到4914元/平
这个地价决定，其毛坯房价的成本线肯定在10000元/平以上
而金地的拿地成本，跟其他开发商的差别不大
大家都没有什么降价空间，除非亏本经营
第三，利润率降低后，拿地意愿下降，供应会适当减少
上个周期里，地产公司最为吃香的岗位，应该就是土地拓展了吧
能够闪躲腾挪的拿到地，就是企业得以延续的生命血液，也是利润的希望
而现在，激进拿地的企业还有，却已经集中在少数几个大鳄口中
比如融创、万科、中建、碧桂园、龙湖等房企
富力地产对于下半年将暂停拿地的率先表态，则代表着行业大多数的观念与策略
反观，拿地少了后，新增的供应量也会减少
行业的利润率趋于合理，跨界进入地产领域的新兵也会出现征兵困难
比如，2019年11月26日的武汉土拍
二七滨江新地块，没有太多意外的再次流拍了
比如，东西湖的文一云水湾项目，教育做得好好的，跑来做地产
结果遇到调整，直降4000元/平，大甩卖
估计，以后再不会碰地产了
（来源网络）
终于，对于武汉楼市未来的价格走向问题
能够有一个比较清晰的判断了
三环内，已经完成了投资客与刚需客的新老交替，恢复健康
——慢慢上涨
三环外，地价的崛起，导致已经没有降价空间
——维持现有价格，很长一段时间
那么问题简单了，预判到了未来的价格走向，我们就能根据自身的实际情况
去选择，是否参与这波年底的降价红利了
尽管红利不常有，但是我们已经能够以一位经验老道、沉着冷静的业者那样
去看待这纷繁复杂而又不可或缺的行业了
三环内的价格，慢慢上涨
注意，这里又有一个关键词——“慢慢”
有个简单的道理，孩子考试成绩的提升
从40分到80分，不难
从80分到100分，每一分都是艰难
三环内的房价也一样
比如硚口万科万维天地，售价31500元/平
这个起点很高的价格，如果按照50%的涨幅预估，会达到47000元/平
难不难，很难
但是同样50%的涨幅，放到汉南、葛店
可能就会轻松了，也许一条地铁、一个落地的商业IP，就能够实现
那么，选择这部分中高端物业的心态，应该是不用特别慌张的那种
你慢慢上涨，那我就慢慢选咯
让买房这个行为，也有一些仪式感
不然，跟莫名其妙的就在一起的恋情一样，迟早也会不可琢磨的分手
（来源网络）
最后一个维度，三环外的房价
可能很长一段时间，都会稳定在现在这么一个价格水平
所以，对于这个层面的选择，会复杂一些、也迫切一些
因为很多都是刚需刚改，房价可以等，老婆却是会跑的
老秦重点分析一波，毕竟也是快40岁的人
不是说比年轻的朋友聪明，只是老一些、见得多一点
考虑三环外板块时，有几个条件：
1、距离
中国最基本的城市发展模式是摊大饼，边界极限是最经济的通勤方式以及人对通勤时间可忍受的范围决定的
所以才有“近郊新区存在房产投资暴击的可能，远郊新区都是坑”的基本房产投资原则
2、轨交
地铁和快速（轻轨）路拉近物理距离，缩短心理距离，能提高板块效率和居住价值
3、配套
正在落地或者规划的学校、医疗、商业、商务等是该板块房价的重要组成部分
很好，按照这些条件去筛选，又简单了
1、距离主城区近，15公里以内，中间不能有超过3公里以上的断裂带
2、地铁，规划（确定）的地铁或者在建的地铁，最好是两条或者三条，且有相交换乘站
3、配套，有正在落地或者规划学校、医疗、商业中心、商务、酒店配套等
最后，补充一点
选择远郊板块，看她是否还有地，一定要有能够撑到下一轮行情启动的地，下一轮有可能出区域地王
如果在下一轮之前，这个板块就没有地了，那么下一轮这里就没有地王，没有地王，这个板块就泯然与众，注定成不了风口，不存在短期急涨行情，充其量跑平大盘
写在最后：
老秦是中专毕业，地球人都知道
那年中考，我从调考的200多分，一认真考到了430分
终于，可以读“中专”了
有一门数学，分为AB卷
B卷是爬坡题，很难
A卷是基础题，相对简单
后进变先进的我，制定的作战计划是
B卷不做了，专心做A卷
最后，A卷满分，150分的数学，我考了110分
很多事情，都很复杂
不过将复杂的事情简单化，却是我们可以做到的
我一名中专生都能看出的窍门
各位高才生，应该不难
祝Q小楼的老师们，在岁月长河中
都能够驾驭房价、享受人生！
