天猫好房楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。资深评测师将挑选市场热盘,走进项目深入实勘,看项目、赏户型,实地走访周边环境。在你做出买房决定之前,请花5分钟时间阅读,让楼盘真实情况暴露眼前。接下来,本系列会陆续覆盖南京全部新房,欢迎订阅。

楼盘名称:龙湖山与城

开发商:龙湖集团

产品价格:总价350万起

产品户型:建面约161、169、177、247、272㎡,共5个户型

楼栋数:30栋

容积率:1.3

绿化率:35%

楼盘地址:江苏省南京市浦口区银泉西路

一、楼盘亮点

限墅令升级 叠墅类产品少见

根据南京市规划资源局,自2021年5月17日起,南京市将不再审批“别墅类”房源规划,并明确规划的二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容积率应大于1.0,建筑高度不得低于12米,类似于龙湖山与城的叠墅产品,在新房市场上是比较少有的。

山水资源丰富 人文底蕴丰厚

龙湖山与城位于老山凤凰山,植被覆盖率高,空气宜人,社区内即可观山景,并与九龙湖呼应,依山傍水;同属汤泉板块内,有多条度假项目运行,周边古惠济寺、白鹭公园、千亩稻田、望江台等景点汇聚,方便游玩。

高端别墅聚集 享主城配套

龙湖山与城周边为高端别墅聚集区,与仁恒、鸿信等大品牌相邻,板块内质量有所保障;同时多条道路环绕主干道,到江北新区比较便捷,可享江北主城配套。

铜山凤凰山楼盘(楼盘测评实探凤凰山汤泉板块)(1)

二、中央别墅区 凤凰山

从区位上来看,龙湖山与城属于江北中央别墅区。

江北新区是长江经济带与东部沿海经济带的重要交汇节点,是华东面向内陆腹地的战略支点,根据南京2035年新一轮总体规划,南京重构“江南、江北双主城”发展新格局,江北一跃晋升成为南京新一带“中心城区”。

老山作为国家5A级景区,素有“南京绿肺”之称,森林覆盖率超80%,与紫金山并称“主城两大山”。近年,随着江北新区的发展完善和布局的深入,南京山居时代到来,位于老山脚下的中央别墅区,兼具繁华与生态的属性。根据政府规划,老山片区土地多规划为低密度住宅用地,低密别墅群的汇集,保证了区域居住品质和居住圈层属性,老山片区也成为南京新一级中央别墅区。

三、凤凰山汤泉板块 高端低密叠墅

从板块上来看,龙湖山与城属于凤凰山汤泉板块。

汤泉板块在总体布局上,以温泉养生为核心,主打森林温泉度假产品,并打造多个生态旅游片区,在《南京市浦口区汤泉街道总体规划(2017-2035)》中,将汤泉镇的总体功能定位为:以打造“历史级旅游度假区、国际知名天然温泉养生小镇”为总体目标,建设宜居、宜游、宜业的现代化旅游型新市镇。同时,汤泉板块通过沪陕高速、黄山岭路等快速到达江北,享城市配套。

铜山凤凰山楼盘(楼盘测评实探凤凰山汤泉板块)(2)

四、项目特色

龙湖山与城位于浦口区银泉西路,凤凰山脚下,汤泉小镇旁,规划打造30幢低密温泉叠墅,占地面积55772.51㎡,总建筑面积72000㎡,容积率1.3,绿化率35%,得房率约86%(不含赠送,加上赠送的露台,得房率最高在110%左右),车位667个,车位配比1:1.74,首开预计推出13、14、18、19#四幢约50套房源,建面约161-272㎡。物业由龙湖自己承担。

在景观设计方面,龙湖山与城园林景观由业内老牌规划设计企业—“笛東设计团队”担任,围绕“千年汤泉,山水林湖”为主题,结合凤凰山、九龙湖、翠竹、幽林、磐石等地域元素,打造双轴归家礼序 汤泉九境生活 四大主题空间的中式景观布局,并为老人、孩子、青年人设置不同活动区,满足业主需求。

同时,龙湖山与城采用温泉入户设计,在每户特定位置,引入温泉。小区一楼各户间用独立灌木丛隔开,保障业主隐私,比较人性化。

铜山凤凰山楼盘(楼盘测评实探凤凰山汤泉板块)(3)

五、周边交通

地铁:龙湖山与城最近地铁站为10号线文德路站,距离约16公里,需自驾或乘坐公交车前往;项目周边暂无规划中轨道交通线路。

公交:龙湖山与城最近公交站点为汤泉西站,可乘坐607路公交车到达省人民医院浦口分院;也可步行前往汤泉南站乘坐608路到达江浦客运西站。

自驾:可通过火炬西路连通江星桥线至沪陕高速,也可通过黄山岭路连接浦口大道,经长江五桥、扬子江隧道、长江隧道等快速到达南京各地,较为便利。

铜山凤凰山楼盘(楼盘测评实探凤凰山汤泉板块)(4)

六、周边配套

周边教育:汤泉板块共规划6座幼儿园、3所小学、1所初中。距项目最近为汤泉小学和汤泉中学,直线距离约500米左右;同时距江北核心区较近,可前往汉开、苏杰、明道等私立学校就读,直线距离均在15公里以内。

铜山凤凰山楼盘(楼盘测评实探凤凰山汤泉板块)(5)

周边医疗:龙湖山与城距离最近卫生点为三泉卫生室,直线距离约600米,可解决一般医疗问题;最近三甲医院为鼓楼医院江北国际医院,距离约23公里,同时距江苏省人民医院浦口分院约18公里,均可自驾前往,解决医疗需求。

周边公园:龙湖山与城项目位于老山凤凰山脚下,老山素有“南京绿肺”之称,森林覆盖率高达80%以上,社区内即可欣赏山景;同时,项目处在汤泉小镇中,可享小镇温泉度假村配套;距离古惠济寺约1.9公里,平时可观赏寺内三棵古银古树;其他休闲地区还有白鹭公园、千亩稻田、望江台等。

铜山凤凰山楼盘(楼盘测评实探凤凰山汤泉板块)(6)

七、配置合理 满足多种爱好

龙湖山与城规划30幢低密温泉叠墅,首开预计推出13、14、18、19#四幢约50套房源,建面约161-272㎡,户型为177㎡上叠和272㎡下叠。

建面约177㎡上叠 四室两厅三卫

该户型为2层楼组合,3楼包含餐客厅、落地阳台与一间卧室,4楼以卧室为主

3楼入户设置玄关柜,方便归家置物,增加储物空间;落地阳台连接卧室与客厅,增强采光的同时也方便观景;餐客厅一体,餐厅置于客厅之后,动线流畅,方便会客;厨房为U型设计,并设计独立吧台,中西厨均可使用;卫生间三段式,干湿分离;

4楼共3间卧室,均配备观景阳台,主卧设置隔离带,可隔出书房与衣帽间,同时卫生间自带浴缸,保证主人房的隐私与舒适;四楼观景阳台连接温泉入户眼,泡温泉的同时也可以欣赏附近景色。

铜山凤凰山楼盘(楼盘测评实探凤凰山汤泉板块)(7)

建面约272㎡下叠 四室三厅三卫

该户型为3层楼组合,负1楼包含影音室、温泉眼、电竞房,1楼包含餐客厅、厨房与一间卧室,2楼以卧室为主;

负1楼以业主休闲为主,设置影音室,可在家中观看电影;同时设置电竞房,保障业主爱好;北侧为引入的温泉眼设置的洗浴间,可满足在家泡温泉的需求;

1楼为待客区,餐客厅一体,设置单独玄关柜,保障储物空间;厨房为U型设计,并设计独立吧台,中西厨均可使用;卧室配备朝南阳台,采光较好;

2楼共3间卧室,朝南卧室配备落地横阳台,适合观景,主卧设置隔离带,可隔出书房与衣帽间,同时卫生间自带浴缸,保证主人房的隐私与舒适。

铜山凤凰山楼盘(楼盘测评实探凤凰山汤泉板块)(8)

八、倒挂盘 有升值空间

龙湖山与城首开4栋楼,约50套房源,总价350万起,性价比较高。

与周边新房相比:邻近项目仁恒凤凰山居,独栋建筑面积约280-380㎡,总价约700-850万,山庄面积约500-550㎡,总价约1178-1419万,且目前仅剩少量房源在售;同板块还有银城汤泉G56地块,目前仅动工,距离首开还有一段时间;对比起来龙湖山与城在价格与时间上都具有一定优势;

与周边二手房相比:汤泉板块附近二手别墅类产品价格不一,市场上比较活跃的项目有:大吉山水田园、山河水等,别墅类产品单价均价均在20000元/㎡以上,150㎡以上户型总价基本在400万元以上。

价格潜力:对比周边新房与二手房的价格,龙湖山与城价格并不算高,并且随着江北核心区发展规划加持,项目发展前景比较可观;南京限墅令发布后,叠墅产品将不再审批,基于产品的稀缺性,龙湖山与城也存在较大优势。

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文章来源:乐居买房

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