5月份，国务院出台的发展住房租赁市场的《意见》引起广泛关注。其核心内容在笔者看来，除了为未来新增的城市人口居住需求外，最大的目的还是为了消化商业库存。
为了尽快消化商业库存，《意见》允许已获批的商业用房改造为租赁住房或商住公寓，最关键的水电费按民用计算，我们称之为“商改住”。
按照官方的说法，目前市场上大量的商业库存有两种出路，分别是规模化租赁用房和商住公寓。其实这两者是一个意思，就看开发商自己作何打算了。不过在笔者看来，开发商们大多会选择销售“商住房”。也就是说，政策虽好，但市场并不买账，这又是为什么？
政策的目的是发展两条线，那就是租售并举，希望开发商们能够同时持有一部分集中公寓对外出租。愿望虽好，但现实却不容乐观，最关键的原因是，租赁的现金流虽然稳定，但资金回收效率不比销售。对库存量巨大的开发商来说，他们目前关注的焦点仍然是保证现金流。
目前全国已经有部分城市先行鼓励“商改住”了。2015年下半年开始，福建龙岩市针对巨大的商业库存启动“商改住”。据估计，龙岩商业地产目前的库存量在300万平米以上，按照当地的销售状态，如果不做任何改变，这些商业地产至少需要10年才能销售完毕。
当地开发商们大多倾向于将商业项目直接改造后对外销售，而不是自持租赁。很多开发商即使改造商业项目也无法做到保本，如果再继续自持租赁走重资产模式，最终可能导致企业资不抵债而破产或者被收购。
龙岩的商业地产库存状况在全国有较大的代表性，而当地的开发商心态也代表了大多数被商业地产运营商的心态。早在2011年，商业地产由于被热炒，很多开发商热衷投资城市综合体。但行情在2013年急转直下，在实体经济疲软和电子商务的双重压力直下，商业地产项目销售进入寒冬。
回到购买“商住房”上面来。其实在所有的城市，普遍是住宅销售好于商业。商改住的确能给开发商调整销售策略的机会。随着一线城市住宅的全面限购，商住公寓的确是被限购人群的新的选择。但“商改住”还面临不少问题，主要有以下几种：
一、目前“商改住”的所有政策都已去库存为主，并未充分考虑到需求端，也就是说政策放宽了对开发商的限制，但对购买商住公寓的人群来说，除了民水民电之外再无其他政策支持。商住公寓目前最大的问题是交易成本。刚需购买商住公寓既无法享受落户政策，也无法享受税费优惠，最终这部分库存最多只是转移了持有者，由开发商转至炒房者手中。
二、“商住房”是否支持公积金贷款。目前购买商住房普遍要求50%首付，商贷10年，且不享受利率优惠。如果公积金支持“商住房”，降低购房者的成本，这会对总价较低的商住房是一大利好。
三、 “商改住”的改造成本也不低。开发商还需要缴纳一笔土地出让金，并承担建筑改造成本。最终给购房者的价格不会太低，而且这些库存“商改住”项目多为地段偏远地区，投资风险较大。
四、缺乏操作成功的典型。“商改住”需要示范效应，通过政策和开发商的相互配合打造几个成功项目，打消购房者的疑虑。
商改住虽然名义上是“发展住房租赁市场，满足多样化居住需求”，但其最终目的仍然是去库存，现在不少开发商仍然热衷高价拿商业地产项目，其风险可想而知。
我们都知道商品房和商业地产在去库存方面最大的区别就是商品房可以降价促销，而商业地产必须和经济挂钩，如果看不到收益，谁会去买商业地产呢？因为本质上，“商住房”还是商业地产。
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