记者丨宁晓敏 见习生丨 屠玲
出品丨鳌头财经（theSankei）
“进三争一” ，“铁娘子”宋广菊退休一年多，保利发展（600048.SH）依然在为规模而战。
今年2月3日，保利发展打包甩卖12家公司股权，起步价22.97亿元。这12家公司均为与碧桂园合营的项目公司，且大部分处于亏损状态。
打包甩卖，真的仅仅是项目经营层面的变动，不是为了“回血”？
作为央企房企，保利发展也存在明显的财务压力。截至2022年9月底，公司有息负债3638.79亿元，财务费用30.29亿元，接近上一年全年水平。
保利发展在继续大规模拿地，2022年，公司拿地规模超千亿，居央企之首。
规模驱动下，保利发展减少分红。2019年，公司分红率35%，2021年为25%，未来将降至20%。
营收净利双降下甩卖资产
保利发展一口气甩卖12家公司股权，引发市场对保利发展与碧桂园（02007.HK）关系松动的猜测。
根据北京产权交易所官网公示，2月3日，保利发展将所持与碧桂园合作的12家联营、合营企业股权打包出售，竞价起始价为前述12宗股权转让项目转让底价的总和，即22.97亿元。
12家公司属于项目公司，经营状况并不理想，2022年，8家处于亏损状态、4家盈利。盈利的4家公司中，曲水天熠实业发展有限公司、温州升聚投资管理有限公司、台州和隆置业有限公司的营业收入均为0元，净利润分别为3633.92万元 、2.54亿元、5199.96万元。唯一一家有营业收入的公司为南通市通州区碧保置业有限公司，净利润为3954.34万元。
营业收入为0元、净利润最高达2.54亿元，说明公司的净利润并非来自主业，而是非经常性损益。
8家亏损的公司中，珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司、中山市碧朗房地产开发有限公司、南京保宁置业有限公司在2021年、2022年连续亏损。珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司、南京保宁置业有限公司两年合计亏损金额分别约为2.37亿元、1.93亿元。
值得一提的是，珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司等3家公司属于二次挂牌转让。
针对保利发展打包卖资产，碧桂园回应称，保利发展和碧桂园双方都是行业中具有代表性的企业，一直积极贯彻国家对行业调控要求。本次合作项目退出，只是项目层面的具体经营事项，目的是确保项目公司经营平稳向好发展，是双方股东共同协商的结果。
有人士分析称，保利发展从合营公司退出，可能是出于项目经营等方面考虑。也有人士称，保利发展打包出售12家经营业绩不理想的公司，可能与止损有关。
实际上，保利发展的经营承受着较大的压力。2021年，公司实现营业收入2850.24亿元，同比增长17.19%，归属于母公司股东的净利润（简称归母净利润）273.88亿元，同比下降5.39%。
2022年，天眼查显示，保利发展业绩快报表示，公司实现的营业收入为2811.11亿元，同比下降1.37%，时隔五年首次下降，归母净利润183.03亿元，同比下降33.17%，降幅远高于营业收入。
营业收入和净利润双降，这是保利发展自2006年上市以来的首次。
财务承压有息负债3600亿
除了经营业绩下滑，保利发展还承受着明显的财务压力。
截至2022年三季度末，保利发展的资产负债率为77.91%。期末，公司账面货币资金1303.47亿元，对应的有息负债3638.79亿元，其中，一年内到期的有息负债672.47亿元。
去年初，公司账面货币资金1713.84亿元，对应的有息负债为3381.93亿元，其中，一年内到期的有息负债646.69亿元。
对比发现，9月底的货币资金较年初减少约410亿元、有息负债反增加256.86亿元。
当然，从上述财务数据看，公司整体债务规模较大，但短期偿债压力不大，现有资金可以覆盖短期债务。不过，公司期末的合同负债达4569.97亿元。
房地产行业对商品房采取预售制，在商品房尚未交付之前，房屋已经出售，房企收取了交易价款，反映在财务报表上就是合同负债。
在经营性资产负债方面，期末，公司应收票据及应收账款43.05亿元，对应的应付票据及应付账款1251.08亿元。应付票据及应付账款超过1200亿元。
2022年前三季度，保利发展经营现金流净额为-298.57亿元，较上年同期增加净流出额111.03亿元。
整体而言，保利发展的财务压力较为明显。2022年前九个月，公司财务费用30.29亿元，较上年同期增加1.78亿元。在利率下行的情况下，公司财务费用增长明显。
此外，值得关注的是，与其他央国企不同，保利发展还罕见地使用了永续债这一明股实债的融资方式。2020年底，其永续债规模达到201.8亿元。这一负债模式曾备受质疑下，保利发展曾计划缩减永续债规模，但到2022年9月底，还有186.8亿元，仅减少15亿元。
综上，保利发展的债务规模还在扩大。出售资产，除了止损外，“回血”，应该也是一个因素。
“进三争一”目标
保利发展有一个宏伟目标，那就是 “进三争一”。
保利发展曾有过辉煌岁月。“2013中国房地产百强企业研究”成果发布会，综合规模性、盈利性、稳健和融资能力等方面，保利发展位居第二位。但辉煌岁月短暂，2014年，公司就跌出前三。
2017年，保利发展公开提出要向规模发起冲刺，重回前三。
时任掌门人“铁娘子”宋广菊不只一次喊出“重返前三”口号。也是从2017年开始，公司开始发现永续债。
只是，此后多数时间，公司位居行业老五。2020年，保利发展销售额4576亿元， 万科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、碧桂园、融创（01918.HK）则冲击8000亿元。
2021年是个转折点，恒大销售额4356.3亿元，跌至第五，保利发展“被动”升至第四。2022年，融创爆雷，保利发展又“被动”进位，以4116亿元的操盘金额位居第三，终于实现了重返前三梦。
为了稳坐前三并实现“进三争一”的新目标，保利发展仍在冲规模。
2022年，保利发展逆势大规模拿地。据克而瑞发布的报告《2022年新增货值TOP100》显示，当年，仅两家央企的新增土地货值突破了2000亿元，其中，保利发展新增土地货值2514亿元，华润置地新增土地货值2393亿元。
2022年，保利发展的拿地金额高达1350.5亿元，华润置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、中海地产的拿地金额分别是1066.1亿元、759.4亿元、871.7亿元。保利发展拿地规模遥遥领先。
赶在2022年即将结束之际，保利发展披露定增预案，拟募资规模高达125亿元，用于广州、西安等地14个项目建设及补充流动资金。上一次定增是2016年6月，公司募资90亿元。
保利发展的分红持续减少。2015年至2017年，公司分红率均在30%左右，2018年为31.46%，2019年达到35%。2020年、2021年，分红率分别为30.19%、25.35%。2019年至2021年，公司向股东派发的股利分别为97.85亿元、87.38亿元、69.43亿元，逐年减少。
根据保利发展定增预案披露，2024年、2025年，年度现金分红占当年归母净利润的比例不低于20%。这意味着，公司分红率将进一步下降。
保利发展持续降低分红率，意味着公司在为持续冲规模做准备。
房地产政策暖风频吹，千方百计冲规模，保利发展能实现规模与质量双增吗？
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