记者丨宁晓敏 见习生丨 屠玲

出品丨鳌头财经(theSankei)

“进三争一” ,“铁娘子”宋广菊退休一年多,保利发展(600048.SH)依然在为规模而战。

保利集团主要利润来源(保利发展去年营收与利润双降)(1)

今年2月3日,保利发展打包甩卖12家公司股权,起步价22.97亿元。这12家公司均为与碧桂园合营的项目公司,且大部分处于亏损状态。

打包甩卖,真的仅仅是项目经营层面的变动,不是为了“回血”?

作为央企房企,保利发展也存在明显的财务压力。截至2022年9月底,公司有息负债3638.79亿元,财务费用30.29亿元,接近上一年全年水平。

保利发展在继续大规模拿地,2022年,公司拿地规模超千亿,居央企之首。

规模驱动下,保利发展减少分红。2019年,公司分红率35%,2021年为25%,未来将降至20%。

营收净利双降下甩卖资产

保利发展一口气甩卖12家公司股权,引发市场对保利发展与碧桂园(02007.HK)关系松动的猜测。

根据北京产权交易所官网公示,2月3日,保利发展将所持与碧桂园合作的12家联营、合营企业股权打包出售,竞价起始价为前述12宗股权转让项目转让底价的总和,即22.97亿元。

12家公司属于项目公司,经营状况并不理想,2022年,8家处于亏损状态、4家盈利。盈利的4家公司中,曲水天熠实业发展有限公司、温州升聚投资管理有限公司、台州和隆置业有限公司的营业收入均为0元,净利润分别为3633.92万元 、2.54亿元、5199.96万元。唯一一家有营业收入的公司为南通市通州区碧保置业有限公司,净利润为3954.34万元。

营业收入为0元、净利润最高达2.54亿元,说明公司的净利润并非来自主业,而是非经常性损益。

8家亏损的公司中,珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司、中山市碧朗房地产开发有限公司、南京保宁置业有限公司在2021年、2022年连续亏损。珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司、南京保宁置业有限公司两年合计亏损金额分别约为2.37亿元、1.93亿元。

值得一提的是,珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司等3家公司属于二次挂牌转让。

针对保利发展打包卖资产,碧桂园回应称,保利发展和碧桂园双方都是行业中具有代表性的企业,一直积极贯彻国家对行业调控要求。本次合作项目退出,只是项目层面的具体经营事项,目的是确保项目公司经营平稳向好发展,是双方股东共同协商的结果。

有人士分析称,保利发展从合营公司退出,可能是出于项目经营等方面考虑。也有人士称,保利发展打包出售12家经营业绩不理想的公司,可能与止损有关。

实际上,保利发展的经营承受着较大的压力。2021年,公司实现营业收入2850.24亿元,同比增长17.19%,归属于母公司股东的净利润(简称归母净利润)273.88亿元,同比下降5.39%。

保利集团主要利润来源(保利发展去年营收与利润双降)(2)

2022年,天眼查显示,保利发展业绩快报表示,公司实现的营业收入为2811.11亿元,同比下降1.37%,时隔五年首次下降,归母净利润183.03亿元,同比下降33.17%,降幅远高于营业收入。

营业收入和净利润双降,这是保利发展自2006年上市以来的首次。

财务承压有息负债3600亿

除了经营业绩下滑,保利发展还承受着明显的财务压力。

截至2022年三季度末,保利发展的资产负债率为77.91%。期末,公司账面货币资金1303.47亿元,对应的有息负债3638.79亿元,其中,一年内到期的有息负债672.47亿元。

去年初,公司账面货币资金1713.84亿元,对应的有息负债为3381.93亿元,其中,一年内到期的有息负债646.69亿元。

对比发现,9月底的货币资金较年初减少约410亿元、有息负债反增加256.86亿元。

当然,从上述财务数据看,公司整体债务规模较大,但短期偿债压力不大,现有资金可以覆盖短期债务。不过,公司期末的合同负债达4569.97亿元。

房地产行业对商品房采取预售制,在商品房尚未交付之前,房屋已经出售,房企收取了交易价款,反映在财务报表上就是合同负债。

在经营性资产负债方面,期末,公司应收票据及应收账款43.05亿元,对应的应付票据及应付账款1251.08亿元。应付票据及应付账款超过1200亿元。

2022年前三季度,保利发展经营现金流净额为-298.57亿元,较上年同期增加净流出额111.03亿元。

整体而言,保利发展的财务压力较为明显。2022年前九个月,公司财务费用30.29亿元,较上年同期增加1.78亿元。在利率下行的情况下,公司财务费用增长明显。

此外,值得关注的是,与其他央国企不同,保利发展还罕见地使用了永续债这一明股实债的融资方式。2020年底,其永续债规模达到201.8亿元。这一负债模式曾备受质疑下,保利发展曾计划缩减永续债规模,但到2022年9月底,还有186.8亿元,仅减少15亿元。

综上,保利发展的债务规模还在扩大。出售资产,除了止损外,“回血”,应该也是一个因素。

“进三争一”目标

保利发展有一个宏伟目标,那就是 “进三争一”。

保利发展曾有过辉煌岁月。“2013中国房地产百强企业研究”成果发布会,综合规模性、盈利性、稳健和融资能力等方面,保利发展位居第二位。但辉煌岁月短暂,2014年,公司就跌出前三。

保利集团主要利润来源(保利发展去年营收与利润双降)(3)

2017年,保利发展公开提出要向规模发起冲刺,重回前三。

时任掌门人“铁娘子”宋广菊不只一次喊出“重返前三”口号。也是从2017年开始,公司开始发现永续债。

只是,此后多数时间,公司位居行业老五。2020年,保利发展销售额4576亿元, 万科(000002.SZ)、恒大(03333.HK)、碧桂园、融创(01918.HK)则冲击8000亿元。

2021年是个转折点,恒大销售额4356.3亿元,跌至第五,保利发展“被动”升至第四。2022年,融创爆雷,保利发展又“被动”进位,以4116亿元的操盘金额位居第三,终于实现了重返前三梦。

为了稳坐前三并实现“进三争一”的新目标,保利发展仍在冲规模。

2022年,保利发展逆势大规模拿地。据克而瑞发布的报告《2022年新增货值TOP100》显示,当年,仅两家央企的新增土地货值突破了2000亿元,其中,保利发展新增土地货值2514亿元,华润置地新增土地货值2393亿元。

2022年,保利发展的拿地金额高达1350.5亿元,华润置地(01109.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、中海地产的拿地金额分别是1066.1亿元、759.4亿元、871.7亿元。保利发展拿地规模遥遥领先。

赶在2022年即将结束之际,保利发展披露定增预案,拟募资规模高达125亿元,用于广州、西安等地14个项目建设及补充流动资金。上一次定增是2016年6月,公司募资90亿元。

保利发展的分红持续减少。2015年至2017年,公司分红率均在30%左右,2018年为31.46%,2019年达到35%。2020年、2021年,分红率分别为30.19%、25.35%。2019年至2021年,公司向股东派发的股利分别为97.85亿元、87.38亿元、69.43亿元,逐年减少。

根据保利发展定增预案披露,2024年、2025年,年度现金分红占当年归母净利润的比例不低于20%。这意味着,公司分红率将进一步下降。

保利发展持续降低分红率,意味着公司在为持续冲规模做准备。

房地产政策暖风频吹,千方百计冲规模,保利发展能实现规模与质量双增吗?

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