重庆行情热了，持续在热。
四月，树老师接到的咨询丝毫没有任何减少，逐渐的，明显感觉有很多外地朋友来渝。大多数朋友还是做了不少功课，上来会提诉求：树老师帮我在两滨一嘴找个笋盘。
还好，两滨一嘴是搞清楚了。
至于笋盘，这个行情下，什么是笋盘？
1.房子正常的。
2.业主可控的。
也可以通俗一点说：
网红小区里，这周能买到的最高性价比的那套，大概率就是下周公认的笋盘。
有钱的朋友，一边说行情要谨慎看待，一边抓紧继续加仓。
扛不住的朋友，嘴上说出货，真有人出价的时候，卖没卖只有自己知道。
言归正传，具体的问题遇到多了，改不了总结的习惯。
踏实整理了一份外地人来重庆投资的误区。
若能够助人，也算是好事。
误区一
APP上看天下，盲目判断市场
借此机会，教大家怎么用好贝壳APP。
我们通常在异地听到哪里的行情还不错，第一时间就是看各类公众号，了解耳熟能详的地段，然后拿着贝壳APP开始熟悉这些地段。
大概有几种看房方法：
1.会用“地图找房”，看小区位置，熟悉小区及周边价格。
2.会看到意向的“小区均价”，然后按价格排序，找出低单价的房源。
3.会看“过往成交”价，往前看几个月，以最低价为入手标准。
通过这三种办法，基本形成大体印象和想法：
1.这个片区大概就这个价。
2.低单价的就是目前小区相对的起步价格。
3.要想办法买到之前的成交价。
但，这些方法判断会有几个明显问题：
1.重庆的地形复杂，小区内部落差很大，视野相差也很多，很多房子本身有硬伤，比如1-2楼潮湿，采光差等。
网红小区低单价的房子，很可能是被大浪淘沙淘了又淘剩下来的。
这个小区的其他房子已经有不错的涨幅时，这些硬伤房却一直让小区起步价格看起来：没动。
怎么判断这些低单价房子有没有问题？
挂牌挂了很久，带看量很大，就是卖不出。
2.地图显示的均价，是由片区各种不同类型的房型加到一起平均的，重庆核心区建设时间很长，新旧房子交错，同片区老房子和次新房价差很大，隔一条街，但房价可以差一倍。
只看地图，会错误理解均价。
而均价要不要变动，同时也要取决于这些老破房子价格动不动，但老破房子一般是行情后期才动，所以行情到下半场，均价才会明显变动，这个时候，可能为时已晚。
3.过往成交价在横盘期有一定参考意义，但是过往成交价这个栏目里，成交的房子看不到朝向，装修情况，楼层，只能看平方数；无法精准参考。
装修情况，楼层朝向会大大影响真实成交价。
另外贝壳APP很多房子的成交，并不显示在"过往成交价"里，很可能直接下架，致使参考数据的取样范围并不精准。
正确的应该怎么做
1.看“房客比”数据
贝壳有个非常好的后台数据：房客比。
单位时间内，新增房源和新增客源的比例，房源减少，客源增多，必然提示信号。
上图为中海紫御江山紫峰组团的房客比数据，可以看到，近一月暴增客户800多组，房源却只增加了20多套，小区带看量迅速上升，房客比变化，必然说明行情热度。
2.看挂牌价趋势
成交了的房子不全显示，但挂牌了的房子会显示价格，有行情的小区，挂牌价会逐渐升高，业主的挂牌价格是最受市场影响的心理价格。
上图为长嘉汇一周的挂牌均价涨幅。
很简单，给他打电话的人多了，身边的信息量大了，必然提高挂牌价，挂牌均价是非常好的市场晴雨表。
3.必须到现场看房
看到行情好的趋势，一定克服任何时间管理的拖沓。
第一时间踩盘，比对，现场了解。
会中介，谈房东，跪银行，一个都不能少。
没有捷径。
误区二
完全对政策不做任何了解
很多朋友上来就问树老师：重庆限不限购，限不限贷。
问了之后销声匿迹。
背后透露出了几个想法：
如果麻烦就算了。
如果不麻烦可以试一试。
在此，树老师建议那些来问我的朋友，准备一个详细的问题清单，我们不怕麻烦。
解决系统的问题，建立好框架。
投资一个城市，连一个问题清单都准备不出来。
买什么房？
这个问题清单本身，能拿到什么样的答案，也是你判断你的买房合作方靠谱不靠谱，专业不专业的重要因素。
异地买对房，不如说是：在异地找对人买房。
某种程度上，人比房重要。
真要论异地买房的麻烦性，我相信一线城市比哪里都麻烦。
再次重申，重庆是目前所有大城市里，前期准备成本最低的，没有之一。
购房政策和政策解读，再看看这两篇：
1、重庆购房政策简述
2、购房政策解读及常见问题解答
异地买房，考的是心力 执行。要提前做功课。
没有克难心态，不要做房产投资。
误区三
迷信首付低
低首付，谁都想，但免费的，往往是最贵的。
1.站在银行层面
买房人无非就是希望：房子评估价高于市价，贷款时能多贷一点。
银行系统现在越来越先进，越来越依赖于大数据，很多评估价都以系统为准，系统也随时在增加更多的参考量而升级，
评估价高于市价的机会，越来越少。
对于市场高度关注的盘，成交量非常大的盘。银行的参考数据更全面，更精准，更及时。
风控永远是银行要考虑的第一位，
对于一些低关注能够高评估的盘，很有可能是这个市场的最冷门小区。如果这个小区不涨价，再低的首付也没有意义。
银行远比普通人聪明。
2.站在开放商层面
低首付是开发商给你的条件，就是希望房子迅速卖出去，我们可以理解为促销手段。
多想想，开发商哪些情况要促销？
1.产品不好卖。
2.需回笼资金。
3.大行情不好。
从年初一直促销到年底的售楼部，多半没啥好东西。
同样的，你加了一堆中介，老是给你推一个新盘，经常广告很吸引人，十万首付，二十万首付。一般也不是啥好东西。
一个信息，知道的人越多，越不值钱；够得着的人越多，也越不值钱。
倒是一些售楼部，平时不吭不闹，一到开盘的时候，一房难求。不妨多问问自己，这种信息，为什么你总是不知道？为什么最好的房子，总是要摇号？
误区四
看房只看大地段
经常来问的几类问题：
树老师，xx板块怎么样，xx片区怎么样？
树老师，现在买房，买哪个板块？
树老师，求推荐几个片区吧？
其实这样问也没有错。
我若非常敷衍的回答，xx板块好，xx板块不好，却容易把新手带到坑里。
能判断xx板块好不好的因素，一目了然，看配套资源强不强：学校，商业，地铁，产业，公园...
能判断一个房子能不能有投资价值，则需要非常好的“房感”，房感是需要综合很多细节的。
树老师试着去列出这些细节问题，怎么在板块里挑房：
一个大板块内，产品差别太复杂：
同一个板块，楼龄几何如何？物管水平如何？绿化品质如何？梯户比如何？户型结构如何？装修标准如何？开发商品牌如何？外立面风格如何？
每一个要素都直接影响这里的价格。
一个大板块内，可选空间太复杂：
同样的钱，买次新还是买老大？买两房还是三房？买一套还是两套？买新房还是买二手？
不同的选项对应不同的规划和逻辑。
一个大板块内，价格差异太复杂：
价格相差1倍，低价的是否就是洼地？哪个价格在这个地段算有性价比？哪个价格在这个小区算有性价比？
什么房对应什么价格比较有成长空间。
一个大板块内，涨跌表现太复杂：
哪一类产品在这个片区供应稀缺？哪一类产品过去涨得最好？未来哪些产品有潜力？每一类产品涨得好不好的原因是什么？
过往的市场表现得到了哪些启示。
这样的问题，我们还可以问出一大堆。
但是你会发现，这绝不仅仅是地段好不好一句话能概括的。
很多朋友喜欢拿某某地段的土拍说事，包括开发商也会这样宣传，“我旁边土拍都已经1.4万了，我的房价才1.4万，我的房价就是大大的洼地。”
那可不一定。
就简单拿观音桥来说，这里要地铁有地铁，要商业有商业，配套几乎顶级，但这里不少老破大，却几乎不动。
怎么鉴别老破大，树老师专门写了一篇，直接指导实践。
重庆老破大鉴别指南
“地段，地段，还是地段”，可能不灵。
误区五
上来就要别人推荐八折笋盘
树老师遇到不少朋友，人在外地，没来重庆，冷不丁一句话：我只要八折的房子，没有折扣就不要给我推了。
首先理解八折什么概念：
300万的房卖240万叫8折
200万的房卖160万叫8折
100万的房卖80万叫8折
常规的，200万的房，要少40万，才是8折。
这背离常识。
1.二手市场相对透明
在二手市场非常成熟的区域，在贝壳这样全系统公开的房源体系下，每一套房子最终议价空间，是被多位中介熟知的。
二手市场其实非常透明，一套低于市价很多的房子，又不被各位中介知道的情况，极为稀少。
绝大多数时候，业主选择在哪里成交，最终各家报价实际出入不到1-2万；同时，越是优质小区的业主，越愿意去委托最规范的中介机构介入；不是谁砍价厉害，谁就最受欢迎,；公开的市场下，能够充分和业主进行柔性沟通的，往往最优。
卖房的人，也选择谁帮他卖。
2.有大折扣的往往有大隐情
成熟的市场里，一个业主再缺钱，再不济，都希望短时间内把房子卖高点，缺钱的时候，但凡有一个买家能够高一点点，都会时刻影响他的决策。
什么样的房子，会不顾一切，不管议价，大杀价后巴不得立即成交？
只有急用钱到一秒都不愿意多等的人。
往往急用钱到无可奈何，债家也会多，房子上了几个抵押，抵押也没钱还，银行催到家门口。
说不好刚签合同，就来个查封；便宜不会无故便宜。
3.信息差需要等价交换
为什么你买不到笋盘？
无非是你没处理好掌握笋盘信息的人的关系。
笋盘瞬息万变，任何一个中介真正有笋盘信息，更愿意推给那些：愿意付出足额中介费的，对笋盘能同频沟通的，甚至是比较有钱的朋友。
连盘有没有性价比还要从头调研，极有可能在验证和讨论这套房是否足够便宜的那段时间，这套房已经没有了。
买好房子是要上杆子上线的，签合同签到半夜是常事，非亲非故的，远程扔一句话想买好房子，不太可能。
这是市场的规律。
误区六
过于迷信宏观
看了一些关于城市的判断，越宏观的东西，落到实处的时候指导意义并不大，不管这个宏观数据是正面的还是负面的
这些图牛吧：
米字型高铁，成渝都市圈
因为成渝都市圈，所以要买靠成都的西边？
因为米字型高铁，所以要买高铁tod项目？
拿这种逻辑来选房问树老师的朋友，还不少。
忘了这些细节：
学区什么水平？商业什么级别？企业什么数量？
地铁出口多远？附近供需如何？人口什么圈层？
弄懂这些，可能比看这种大规划，看新闻联播，来得实在得多。
另外看市场有没有涨，这个东西比较唬人：城市均价。
均价这种东西是基本看不出大的动静的，去年上海涨了这么多，均价也就20%，不少楼盘基本是翻倍行情。
一套房子涨了40%，另一套房子没涨，均价就涨了20%
一套房子涨了40%，另两套房子没涨，均价就涨了13%
大城市，拖后腿的区域，拖后腿的房子太多了。
往往郊区面积大，供应的房子也比核心区多，三套郊区房子不涨，就可以把一套稀缺核心区100%的涨幅，均价拉到只有25%。
等均价涨了不少再买，基本上很多房子已经是尾声行情了，进场大概率等来调控，调控了又骂娘。
误区七
用其他城市的选房经验对标重庆
中心论：
有多少外地人，至今还停留在“解放碑就是重庆最好的地方，哪里离解放碑最近，哪里的地段就最好”这种概念上。
这是典型的平原环状城市思维。
重庆因为江山割裂，没有办法形成环状城市发展格局，致使多中心多组团，每个区都有每个区的中心。
但多中心不等于没有中心，或是传统中心就没有价值。
怎么去判断一个区域是中心或具备中心潜力?
不看地图，看这些公共资源的集中程度，关于公共资源集中怎么判断，树老师在这篇文章中有提到：
西永和大学城的命门在哪？（一）
朝向论：
不少朋友，非朝南的房子不买。但凡朝向不是朝南，感觉要打对折。
地形，还是回到地形。
重庆是一个地形非常复杂的城市，地质条件也复杂，80%的楼都是筒子楼。
原因：
一、筒子楼地基更稳固安全。
二、江岸线崎岖，落差大，无法规整排列。
三、核心区寸土寸金，单位面积内修更多的建筑，也能容下更多人。
所以，最好地段的房子，朝向往往七零八落。
紫御江山这样的小区，进了门就分不清东南西北。
就连长嘉汇这样的地标级小区，最好的朝向是朝西的江景房。
但这影响他们的行情吗？不影响。
这样理解更直观：
朝南的，一定是有溢价，因为足够稀缺。
不朝南的，不一定有折价，也是市场的正常产品。
那哪些产品不正常？
重庆有三高：
高堡坎，高架桥，高压线
房子离这三个东西近的，要么采光不好，要么噪音恐怖，要么视野硬伤。
这才是朝向好不好的关键，而不是朝向本身。
甚至也有人比较喜欢朝西的房子，重庆没有暖气，冬天湿冷，有人专门喜欢当西晒。
所以，任何房子，一房一议。
平坦的郊区，新区，比如西永，中央公园，我们能看到很多板式结构的新房，这代表了重庆新一代的审美和愿望。
重庆人有了新的选择；但是这些产品什么时候能发挥大规模的涨价效应，本篇暂且不做论断。
我只能说，在相当长的一段时间内，一套房子离自己上班近不近，对于大多数人来讲，比朝不朝南，更有吸引力。
启示：
既不能脱离地段看产品，也不能脱离产品看地段。
那些年，你们在重庆买房，还踩了哪些坑？
,
