文/刘博团队
10月25日，上海新地王的主人终于揭晓。
信息显示，21万每平的杨浦区平凉社区地块，将由港资房企瑞安房地产（持股60%）和杨浦国资杨树浦置业（持股40%）联合开发。
最让人吃惊的，是在杨浦10w 的房价氛围中，突然冒出来一个21万元/㎡的地块。
究竟怎么回事？
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先来看看地块的基本情况。
杨浦平凉社区03B3-01地块，属于历史风貌保护项目，简称平凉街道6街坊地块。
地块东至许昌路、南至扬州路、西至汾州路、北至居民小区，位于上海内环内，是比较稀缺的内环纯宅地。
该地块建设用地面积16993.8㎡，体量不算大。
但是地理位置非常好，距离黄浦江直线不到700米，占据了杨浦区核心地段东外滩，建成后也算是滨江豪宅项目。
比较与众不同的一点是，地块内包含上海里弄历史建筑，名为汾州里，总计建筑面积超过5000平方需要保留更新。
在开发的过程中，特色的过街楼和门牌坊等历史要素，需要开发商予以设计保留，不能简单一拆了事。
有了滨江豪宅 历史建筑保护两重属性加持，该项目在房价地价联动机制下创了21万元/平方米的房价记录。
房价地价联动机制是什么意思？
自2021年上半年第一次集中供地以来，上海为了控制房价，在拍地的时候就给开发商开出了新房备案参考价，以后房子建好了卖多少钱必须在这个指导价附近波动，不能随意更改。
这样做的本意是为了加强房地价联动，根据面粉价格卖面包。
但是，目前房价十万加的杨浦，新房直接跳涨到21万，为什么这么贵？
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我们来看下杨浦区的房价情况。
作为上海最大的中心城区之一，杨浦区因杨树浦港纵贯区境南北而得名，经济实力强劲。
9月，杨浦区以8.34万/平的均价在上海十六区中排名第五。
第一名：黄浦区 11.36万/平第二名：徐汇区 9.48万/平第三名：静安区 9.43万/平第四名：长宁区 8.38万/平第五名：杨浦区 8.34万/平第六名：虹口区 7.77万/平第七名：浦东新区 7.62万/平第八名：普陀区 7.34万/平第九名：闵行区 6.54万/平第十名：宝山区 4.95万/平第十一名：嘉定区 4.49万/平第十二名：青浦区 4.43万/平第十三名：松江区 4.14万/平第十四名：奉贤区 2.62万/平第十五名：金山区 1.98万/平第十六名：崇明区 1.93万/平
以下为杨浦区均价前十的小区排名，可以看到，东外滩板块占了一半。目前均价最贵的是翡丽甲第小区和翡丽云邸，均价为17万多快接近18万了。
从直观的位置看，本次地王的位置比翡丽甲第更靠江，和均价16.2万的阳光城滨江悦处于差不多水平线位置。
据统计，自实行房价地价联动机制以来，杨浦区一共有5宗联动价破10万元/㎡。
此前最高为上海城投于今年一批次竞得的平凉社区02F3-02地块，联动价为12.392万元/㎡。
相比之下，平凉街道6街坊的联动价格，直接跳涨了一个量级。
如果对标豪宅，杨浦地王确实拉高了东外滩板块的豪宅天花板，直接和中心老城区的豪宅平起平坐。
那么，杨浦地王为什么这么贵？
事实上，这还得回归项目本身。
滨江豪宅 少拆多改建的特性，就要求开发商必须具备较强的开发能力，能够操作低密度的高端物业；
同时还能承受保护历史建筑带来的弊端，比如设计建设难度大、周期长、资金需求量高等。
而满足这些特点的开发商，投入重金后能回本或者说获利，是其参与投资的基本条件之一，这就决定了建成的后物业，售价不可能低。
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事实上，与杨浦地块相似、同样包含历史建筑的旧改地块，今年年初还有一块，而且联动价更高，但在市场引起的关注度却没有那么大。
今年初出让的上海黄浦区嘉里金陵东路地块，其高层公寓房地联动价为15.1万元/平方米，而低密度产品房价为25万元/平方米。
照理说，这才是上海真正的地王。该地块紧邻外滩、豫园和人民路，贯穿黄浦核心地段，堪称上海的“心脏”地块。
因为开发体量较大，开发难度较高，金陵东路地块此前经过了历时多轮的方案汇报，香港置地、恒基兆业、恒隆地产、鹏瑞地产等都为其做过方案。
最后，马来西亚首富郭鹤年家族旗下的嘉里建设，花重资拿下。据披露，金陵东路地块的总动迁成本超过200亿，预计总投资规模将近400亿元。
项目落成后，将成为多元化的综合体项目，涵盖住宅公寓、石库门联排别墅、办公楼、零售空间及酒店。
因为位于城市核心，且业态多元，所以人们对嘉里这宗地块的高联动价习以为常。
相比之下，杨浦的这个地王则显得一枝独秀。
而此次拿下杨浦地块的房企，有两家。
一家是港资房企瑞安房地产，深耕上海近30年，已开发过不少城市更新代表项目，如瑞虹新城、新天地、创智天地和蟠龙天地等。
今年上半年瑞安房地产的合同销售额取得55%的增长，净利润率达到18%，实力不俗。
另一家为上海杨树浦置业有限公司，妥妥的国企。它由上海杨浦滨江投资开发有限公司100%控股，而这家公司又由上海市杨浦区国资委100%控股。
可见，在城市更新中，既要保护老建筑，又要为城市增加多样性，会进一步抬高新房成本和售价。
杨浦地王可以说具有偶然性，但是也有代表性。
今年以来，上海新建商品住宅环比、同比均有所上涨，楼市非常坚挺。
在最新出炉的上海大都市圈规划中，长三角三地政府要联合打造具有全球影响力的“世界级城市群”，其中，上海即使发动机，也是粘合剂。
在国家规划里，长三角只有一个中心城市——上海。
从这个角度讲，上海的房价不断突破限价天花板，也不是什么稀奇的新闻了。
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