文/刘博团队

10月25日,上海新地王的主人终于揭晓。

信息显示,21万每平的杨浦区平凉社区地块,将由港资房企瑞安房地产(持股60%)和杨浦国资杨树浦置业(持股40%)联合开发。

最让人吃惊的,是在杨浦10w 的房价氛围中,突然冒出来一个21万元/㎡的地块。

究竟怎么回事?

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先来看看地块的基本情况。

杨浦平凉社区03B3-01地块,属于历史风貌保护项目,简称平凉街道6街坊地块。

上海地王平米价格(上海新地王到底是怎么回事)(1)

地块东至许昌路、南至扬州路、西至汾州路、北至居民小区,位于上海内环内,是比较稀缺的内环纯宅地。

该地块建设用地面积16993.8㎡,体量不算大。

但是地理位置非常好,距离黄浦江直线不到700米,占据了杨浦区核心地段东外滩,建成后也算是滨江豪宅项目。

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比较与众不同的一点是,地块内包含上海里弄历史建筑,名为汾州里,总计建筑面积超过5000平方需要保留更新。

在开发的过程中,特色的过街楼和门牌坊等历史要素,需要开发商予以设计保留,不能简单一拆了事。

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有了滨江豪宅 历史建筑保护两重属性加持,该项目在房价地价联动机制下创了21万元/平方米的房价记录。

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房价地价联动机制是什么意思?

自2021年上半年第一次集中供地以来,上海为了控制房价,在拍地的时候就给开发商开出了新房备案参考价,以后房子建好了卖多少钱必须在这个指导价附近波动,不能随意更改。

这样做的本意是为了加强房地价联动,根据面粉价格卖面包。

但是,目前房价十万加的杨浦,新房直接跳涨到21万,为什么这么贵?

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我们来看下杨浦区的房价情况。

作为上海最大的中心城区之一,杨浦区因杨树浦港纵贯区境南北而得名,经济实力强劲。

9月,杨浦区以8.34万/平的均价在上海十六区中排名第五。

第一名:黄浦区 11.36万/平第二名:徐汇区 9.48万/平第三名:静安区 9.43万/平第四名:长宁区 8.38万/平第五名:杨浦区 8.34万/平第六名:虹口区 7.77万/平第七名:浦东新区 7.62万/平第八名:普陀区 7.34万/平第九名:闵行区 6.54万/平第十名:宝山区 4.95万/平第十一名:嘉定区 4.49万/平第十二名:青浦区 4.43万/平第十三名:松江区 4.14万/平第十四名:奉贤区 2.62万/平第十五名:金山区 1.98万/平第十六名:崇明区 1.93万/平

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以下为杨浦区均价前十的小区排名,可以看到,东外滩板块占了一半。目前均价最贵的是翡丽甲第小区和翡丽云邸,均价为17万多快接近18万了。

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从直观的位置看,本次地王的位置比翡丽甲第更靠江,和均价16.2万的阳光城滨江悦处于差不多水平线位置。

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据统计,自实行房价地价联动机制以来,杨浦区一共有5宗联动价破10万元/㎡。

此前最高为上海城投于今年一批次竞得的平凉社区02F3-02地块,联动价为12.392万元/㎡。

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相比之下,平凉街道6街坊的联动价格,直接跳涨了一个量级。

如果对标豪宅,杨浦地王确实拉高了东外滩板块的豪宅天花板,直接和中心老城区的豪宅平起平坐。

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那么,杨浦地王为什么这么贵?

事实上,这还得回归项目本身。

滨江豪宅 少拆多改建的特性,就要求开发商必须具备较强的开发能力,能够操作低密度的高端物业;

同时还能承受保护历史建筑带来的弊端,比如设计建设难度大、周期长、资金需求量高等。

而满足这些特点的开发商,投入重金后能回本或者说获利,是其参与投资的基本条件之一,这就决定了建成的后物业,售价不可能低。

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事实上,与杨浦地块相似、同样包含历史建筑的旧改地块,今年年初还有一块,而且联动价更高,但在市场引起的关注度却没有那么大。

今年初出让的上海黄浦区嘉里金陵东路地块,其高层公寓房地联动价为15.1万元/平方米,而低密度产品房价为25万元/平方米。

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照理说,这才是上海真正的地王。该地块紧邻外滩、豫园和人民路,贯穿黄浦核心地段,堪称上海的“心脏”地块。

因为开发体量较大,开发难度较高,金陵东路地块此前经过了历时多轮的方案汇报,香港置地、恒基兆业、恒隆地产、鹏瑞地产等都为其做过方案。

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最后,马来西亚首富郭鹤年家族旗下的嘉里建设,花重资拿下。据披露,金陵东路地块的总动迁成本超过200亿,预计总投资规模将近400亿元。

项目落成后,将成为多元化的综合体项目,涵盖住宅公寓、石库门联排别墅、办公楼、零售空间及酒店。

因为位于城市核心,且业态多元,所以人们对嘉里这宗地块的高联动价习以为常。

相比之下,杨浦的这个地王则显得一枝独秀。

而此次拿下杨浦地块的房企,有两家。

一家是港资房企瑞安房地产,深耕上海近30年,已开发过不少城市更新代表项目,如瑞虹新城、新天地、创智天地和蟠龙天地等。

今年上半年瑞安房地产的合同销售额取得55%的增长,净利润率达到18%,实力不俗。

另一家为上海杨树浦置业有限公司,妥妥的国企。它由上海杨浦滨江投资开发有限公司100%控股,而这家公司又由上海市杨浦区国资委100%控股。

可见,在城市更新中,既要保护老建筑,又要为城市增加多样性,会进一步抬高新房成本和售价。

杨浦地王可以说具有偶然性,但是也有代表性。

今年以来,上海新建商品住宅环比、同比均有所上涨,楼市非常坚挺。

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在最新出炉的上海大都市圈规划中,长三角三地政府要联合打造具有全球影响力的“世界级城市群”,其中,上海即使发动机,也是粘合剂。

在国家规划里,长三角只有一个中心城市——上海。

从这个角度讲,上海的房价不断突破限价天花板,也不是什么稀奇的新闻了。

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