这是房屋买卖纠纷有关法律问题的第三篇专题了在前面两篇专题中我们聊到了买到“凶宅”和学位被占用的话题，今天继续聊聊关于二手房买卖纠纷中原房东拒不迁出户口的话题，我来为大家科普一下关于买二手房房东不迁户口怎么办?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!
买二手房房东不迁户口怎么办
这是房屋买卖纠纷有关法律问题的第三篇专题了。在前面两篇专题中我们聊到了买到“凶宅”和学位被占用的话题，今天继续聊聊关于二手房买卖纠纷中原房东拒不迁出户口的话题。
一、原房东拒不迁出户口，买方可以起诉要求强制迁出吗？
裁判观点1：法院认为迁移户口属于公安机关管理事项，不属于人民法院处理的范围，驳回关于强制迁移户口的诉讼请求
（2021）京0108民初6631号案件。北京市海淀区人民法院认为：鲁虹利要求赵琳继续履行户口迁出义务，因户籍迁移系公安部门主管事项，不属于法院民事诉讼主管范围，故法院对此不予处理。
（2018）鄂0114民初1173号案件。武汉市蔡甸区人民法院认为：关于原告要求二被告立即迁出户口并支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求，因户口迁移系公安机关户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，故原告要求二被告迁出户口的诉讼请求不符合法律规定，本院依法不予支持。
笔者检索了全国各地法院近年来的部分案例，大部分法院认为户口迁移不是法院的主管范围，对于诉请强制迁出户口予以驳回。
裁判观点2：按照合同约定，判令限期迁出户口
（2016）苏0106民初10411号案件。南京市鼓楼区人民法院认为：因徐端系合同相对人，其在合同签订后没有迁出刘阳（被告儿媳）的户口，故原告请求判令其履行迁出刘阳户口的义务，具有事实和法律依据，本院予以支持。
经笔者检索，该起案件的裁判观点不具有共性，未检索到其他法院的类似观点。
令人不解的是，既然房屋买卖合同约定了户口迁移的义务，卖方不履行构成违约，应该承担违约责任，为什么法院不能判决强制要求迁移户口呢？众所周知，在房屋买卖或其他不动产、动产买卖纠纷中，若出卖方不按合同履行过户、交付义务的，买受方诉请强制过户、交付的，在判决生效后的执行阶段，是可以强制执行的。房屋登记也属于不动产登记部门的管理事项，依然可以强制过户。为什么户口登记就因属于公安机关职权范围，就不能强制过户呢？笔者分析，司法实践中的倾向性观点认为户口迁移不属于人民法院的审理范围，与我国的户籍登记相关法律制度有很大关联。
根据《中华人民共和国户口登记条例》第十条 规定：“公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口”，根据该条例，迁移户口需要本人或户主提出申请，公安机关无权依职权迁移户口。但该条例制定于1958年，至今仍然适用。半个多世纪以来，我国的经济、社会等方面发生了剧烈变化，该条例的修改已经提上日程。就现阶段而言，该条例依然作为司法审判的法律依据。
曾有某地公安机关强制迁出户口而引起纠纷，最终法院认定公安机关强制迁出户口的行为超越职权，而被撤销。
（2019）川13行终2号案件。四川省南充市中级人民法院认为：因法律法规等并未授权户籍管理部门具有强制迁移他人户口的权力，故营山县公安局的该强制行为属于超越职权的行为。行政机关超越职权所作的行政行为，应当判决予以撤销。
二、若不能强制要求卖方迁出户口，买方的利益如何保障？
既然法院不支持强制要求卖方迁出户口，买方的利益因此受到损害，如何救济？
（一）根据合同约定，要求卖方承担违约责任
（2018）鄂0114民初1173号案件。武汉市蔡甸区人民法院认为：根据合同约定，逾期迁出户口的违约金以880000元为基数按日千分之一计算即880元/日，该金额明显过高，应予以调整。现本院根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度，酌情认定二被告支付原告逾期迁出户口违约金以880000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜，起止时间为2017年11月16日至二被告实际迁出户口日为止。
由于拒不迁出户口是一个持续性的违约行为，对位该违约行为的责任认定也应具有持续性。有的房屋买卖合同可能约定一个固定的违约金（如根据购房总价的一定比例，10%），如果该违约金过低，不足以弥补买方的损失，违约行为可能还会继续。因此在签订合同时，要充分考虑这一情况，对拒不迁出户口的行为按日约定违约金。
（二）与公安机关进行沟通，充分利用已有政策落户
2016年江苏省出台了《江苏省常住户口登记管理规定( 试行)》，第九十六条明确：因合法稳定住所所有权转移，该住所内原登记户口未迁出，现所有权人书面申请将该住所内原登记人员户口迁出，公安机关调查核实情况属实的，告知该住所内原登记人员按规定迁出户口。经公安机关告知后，原户口登记人员未迁出户口的，公安机关可以凭有关材料将其户口迁至社区家庭户。该条例被称为第一个强制迁移“户口老赖”的政策。随后，上海等地也出台类似规定。
2021年7月9日，公安部办公厅于下发了《关于进一步加强和改进户籍管理工作着力解决当前突出户口问题的通知》（公传发〔2021〕170号），该通知第三条明确了关于购房后原房主拒绝迁出户口问题：“合法稳定住所所有权或者使用权转让的，公安派出所依据现所有权人或者使用权人申请，应当告知住所原登记人员迁出户口。原登记人员拒不迁出或者不具备迁出条件的，公安派出所可以将其户口迁至户口所在地的社区集体户，或者将现所有权人、使用权人户口迁入并另立一户”。
笔者查询武汉城市留言板，武汉市公安局对于公民咨询的原房东不迁出户口问题，官方回复是可以在原房屋门牌号上单独立户。但可能存在行政机关对公安部政策的理解和执行不一的情形。如下图所示：武汉市公安局在2017年的回复与武汉市硚口区公安局在2018年的回复就不一致，前者认为“可以在原房屋门牌号上单独立户”，后者认为“户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，公安机关无权强制性要求卖方将自己的户口迁出”。因此，在与公安机关沟通时，要以相关法律依据或上级主管部门的文件为依据，维护自身权益。
