今年春节之后，多重因素叠加导致全国房地产市场低迷，从一线超级大都市到八线小城镇，房价下降是事实，成交量急剧减小妇孺皆知！捂住钱袋不出手，面对各种政策护航、舆论氛围宽容似乎都对成交量的提升作用不大，这可以说是我国自从房地产市场化之后，今年的确是中国人对房产投资价值及未来预判开始产生疑问的分水岭。
不过，最近兰州新区的一个消息确实很引人关注，那就是：今年1-5月份，兰州新区商品房销售面积环比月均增长率约12%，价格同比增长2.75%，呈现出量价齐升的现象。在受追捧的一线城市房价都下跌的背景下，兰州新区的房屋销售出现逆势增长，这是偶然现象还是有它内外的什么支撑逻辑？我觉得这事值得探究一下。
在去年我的一篇文章中我就说过，兰州新区的房价与甘肃同等人口、经济总量规模城市相比，价格明显偏低，并且也没有将地处省会城市、甘肃最大空港基地的价值体现出来。当然，文章一发出来，就有人质疑是不是给一些开发商站台？或者是忽悠人们去兰州新区买房……我能理解人们对房价的敏感和各种复杂的心态，但是一个区域的房价肯定是与当地经济总量、城市建设、产业规模是相关的，如果一个地方的房价很明显与这些基本要素的发展不相符，那我们去探讨这里边的内外逻辑、寻找答案并做出判断是很有必要的。说真的，我并不认识任何一个兰州新区的房产开发商，包括房屋销售公司，只是觉得在我们应该知道兰州新区地产的真正价值如何？我们应该如何判断兰州新区未来几年的走向？（下图是我去年文章的观点，以及一些读者的留言）
我们抛开统计部门的数据，仅从一个兰州人的切身感受来看，从兰州新区获批到如今的十年里，兰州新区房地产市场发展大约经历了三个阶段。
兰州新区的住宅小区首次集中开发，也就是在兰州新区获批后的前三年，主要是针对当地拆迁居民的安置进行开发，新区的常住居民主要是一些当地拆迁户，小区入住率不高，出租率更是谈不上。那些年因为招商正在起步阶段，当地入驻企业规模小，就业人数也少，相对应的，各种配套服务机构及消费服务业群体也在起步阶段，总体人口基数小，流动人口更少。因此，那个阶段兰州新区的房价每平方2000多元到3000元不等，虽说谁都知道价格很低，但除了在当地刚需居住的人，就是在新区工作的职工也很少有人想要下手去买，更谈不上外来人口在那里投资房产。这是因为谁也想象不到新区城市未来的规模和规划会是什么样的，很多人对兰州新区的印象就是“城大人少，路宽车稀”，因此，兰州新区的房价也是一条直线横躺在“国家级新区”这个版图上，很少有波动。
从2016年至2019年期间，随着甘肃兰州本地一些大型企业搬迁至新区，各配套职能部门的成立，绿色化工园区、教职园区、现代农业等规模化建设成型，招商落地企业逐步增多，同时也随着全国大市场走势，兰州新区的房价以平稳上升的态势，逐步从每平方突破4000元逐步上升到均价6000元左右。这期间的购买主力主要是在当地入住企业及一些政府部门的职工。他们开始在新区购买房屋的原因主要有三个方面，一是与周边市区及兰州主城区相比，兰州新区的房价确实很低，尤其对年轻人来说，购买压力不大；二是兰州新区从政策层面，给予了在新区工作的企事业单位内部职工诸多优惠购房政策，也促进了一部分人在新区入手购房；三是在此期间，部分国内知名房产开发企业进驻新区，他们所开发住宅的景观设计及生活配套的整合规划，是兰州新区的住宅整体品质、品相大幅提升，这也在很大程度上吸引了外来的在兰州新区投资创业者们购房的热情；由于这三个原因的叠加，兰州新区的房价在此期间呈现了确切的上涨态势，但总体来说上涨平稳，因为在此期间兰州新区的政府部门还是稳稳的压制着房价过快上升，因为对一个正在起步开发的新型年轻城市来说，兰州新区较低的房价有助于吸引企业落地，人才落户；所以说，兰州新区的房价始终实在是在可预测可把控的范围内稳步缓慢上升。
第三个阶段，也就是从2019年到2022年，这个期间全国的楼市整体下行，但与此同时兰州新区的房价出现差异性上涨，一些优质的大型商业楼盘每平方米价格可以达到8000多元，其他的从5000多到6000多在缓慢上涨。这个时期兰州新区的房屋购买主力是以外来在当地从业的年轻群体为主。他们基本确定了自己以及未来小家庭在兰州新区工作定居的目标，购买属于自己的房屋也是为了安心长久在这里发展。另外一部分购买群体就是在兰州老城区有住房，但是因为自己工作在兰州新区，并且他们亲眼目睹了兰州新区的发展、城市建设速度以及几年来的城市发展巨大变化，因此乘着房价不高，再购买一套属于自己的房屋，兼顾工作生活方便，同时增值投资也是考虑之一。在后面这几年，一些在兰州新区投资的工商企业户，也瞄定优质楼盘开始在这里购买住房，这说明他们已经十分确定自己在新区长久发展的信心。
其实近两三年，还有一部分不显山露水的在兰州新区购房的群体，他们工作和生活都不在兰州新区，但是他对兰州新区的发展速度和未来前景很有信心，他们主要也是兰州老城区的市民。有一些人是为了规划养老而进行房屋置换，卖掉兰州老城区房屋，买进兰州新区住房，将中间二分之一甚至三分之二的差价用来规划养老生活；另一部分则是以投资为主，他们对未来新区房屋所能产生的红利有着乐观的判断。
说真的，这些年外围的人们对兰州新区的商品房表现并不敏感，因为这里的房价既没有随着招商落地企业规模及人口快速增长带来爆炸性的上涨，也没有因为疫情等因素出现坍塌性的暴跌，加之兰州新区政府也始终调控“压制”着房价快速上升，所以总体感觉上好像是不温不火的。但今年人们看到兰州新区商品房量价齐升的数据之后，突然发现兰州新区的房地产市场这里边大有故事可以挖掘，这是因为在包括超大型城市在内的全国房市都出现低迷的时候，兰州新区房市的稳步上升就可以看出该地区发展潜力不断释放产生出的经济韧性和活性，带动着区域全方位出现上升发展势头，这种势头不可阻挡。
回过头来我们看看，兰州新区这些年房市的总体表现是稳步缓慢上升，这符合兰州新区的发展需要。因为稳定且较低的房价有利于招商企业落地，更有利于人才落户。但是，看看近几年兰州新区各个产业园区的兴起，落户的企业数量、规模、规格及生产所需职工人数，再看看舟曲等异地搬迁安置群众进驻的人数，各种元素的叠加，兰州新区无论是城市规模、人居环境还是经济发展指标都以肉眼可见的速度在“长大”，那么随之而来的，就是各种需求的增长，包括房屋居住需求。
那么兰州新区今年前5个月出现的兰州新区商品房销售面积环比量价齐升的现象，可以持久吗？我认为兰州新区的房价铁板钉钉会持续上升，因为仅从新区的地价来看，今天的兰州新区获得一块可开发的土地所需价格已经是前几年的几倍，对应的在此开发的房租价格必然不会再低于前几年；另外，兰州新区的购房者就目前来看，基本都是在本地工作的年轻人及投资创业者，他们都属于住房刚需一族，并且可以预计的是，在很长一段时间内，随着城市配套建设的完善，落地企业逐步增多，就业人数增长，兰州新区的刚需购房者必然在一段时间内依然呈现需求旺盛势头。这种势头，恐怕就是政府行政手段干预也无法彻底压制它真正的商业价值得凸现。
综上所述，我们发现兰州新区的商品房成交活跃度上升的内在主因就是：刚需，刚需，还是刚需！也因此，属于兰州新区房市的春天也许才刚刚开始。
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