当下楼市发展千变万化，不同区域价格分化明显。经常有网友咨询某个板块，房价那么高了，还有潜力吗？我们要明确一个概念，价格围绕价值变动，但价格≠价值。
一个板块热不热，第一要看新房销量，这代表购房者对板块的认可；第二要看土地市场，这代表开发商对板块的认可；第三要看规划，这代表政府对板块的认可。
首先来看一下近三年，大连楼市板块供销排行榜。
前三名东港、小窑湾和体育新城，分别代表大连楼市三个时期的“头部”板块。从第四名开始，钻石湾、开发区滨海、大连湾、高新中心、金州机场新区等可称为“机会”板块。
数据来源：大连新峰地产
“头部”板块卖得好不稀奇，其他板块中有什么“机会”呢？
政府对钻石湾的投入有目共睹；开发区滨海，融创·海逸长洲独挑大梁，建7中分校，点式机会还是有的；大连湾，目前华润领衔，打重点学区牌，未来还将有品牌开发商跟进；高新中心，全大连年轻“荷尔蒙”最集中的区域，三发电地块成功出让，将区域带向新的高度；金州机场新区发展是个长线，看机场建设情况。
再来看一下2020年，大连销量前15名板块的销售均价。价格高的不一定卖得少，价格低的不一定卖得多，再次印证价格≠价值。
数据来源：大连新峰地产
最后，结合板块规划以及新基建，我们挑选出6个板块，重点解读未来潜力。
1
钻石湾，集亿万配套于一身！
大连基建砸钱最多的板块，非钻石湾莫属。
用一个时髦的网络用语就是“爷青回”。10年起伏，从80中（钻石湾校区） 恒远小学落地，到配套逐步累积，人口聚集，虽然目前板块早晚高峰堵车严重，但未来是光明的。
大连地铁4、5号线，大连湾海底隧道、光明路延伸工程、梭鱼湾专业足球场......受到这些利好的刺激，钻石湾迎来更多开发商进驻，房价已然直逼对岸东港。
东港会成为钻石湾未来的“天花板”吗？
在规划概念上，东港 钻石湾（梭鱼湾）=钻石港湾。在最新的大连城市定位中，人民路-东港是唯一一个城市主中心，作为承接成熟东港外溢的城市副中心——钻石湾，在学区 地铁两大利好的加持下已经释放了一些价值。
不过，这还远远不够，因为钻石湾未来还有更多土地等待释放。因此，政府一定要不断给板块“做加法”，才能在未来兑现其价值。钻石湾的地块多为70年产权，并且是南向海，未来的发展，将会有更多可能性。
目前，钻石湾在售项目以品牌开发商为主，项目品质都不错。值得关注的项目有：金地保利招商·星光照澜、远洋保利·悦和山海、万科金地·和风明月、远洋钻石湾·时代海等。
2
小窑湾，利好逐步兑现
大连动作最频繁的板块，非小窑湾莫属。
小窑湾规划效果图（仅供参考）
很多人认为，小窑湾的吸引力在于房价低，这种说法太片面。判断一个新区板块能否成长，关键要看它有无人口的吸附能力。
跟大连主城区相比，小窑湾走的是产业路线。在区域规划和产业落地上，小窑湾是很先进的。小窑湾商务区共设计21个功能组团（总部基地区、行政会展区、北部商业区、滨水生活区、艺术文化区、娱乐休闲区、金融区、精品购物区、滨海中心区、东部商业区、健康医疗区、体育休闲区、中央智创区、创智艺术公园景观区、居住区、港服配套区、航海主题公园景观区），每个功能组团区块都进行了建筑和景观风貌的设计，其中居住区只有4个组团。
政府领导班子在宣发上也十分给力，因此我们每隔一段时间，都能够在官方媒体看到小窑湾的最新进展。携手北京拟建大连版中关村，德泰进驻小窑湾核心地块创业园办公，金牌教育园区预计2021年9月将建成投入使用。
万丈高楼平地起，小窑湾未来必成大器。
因此，有居住需求的前提下，在小窑湾置业是不错的选择，但是区域的发展是一个过程，这些规划需要时间落地。因此，需要把眼光放得更长远一些。
目前，小窑湾在售新盘较多，并且去化都比较不错。值得关注的项目有：万科·未来之光|山望、旭辉·江山樾、金科金弘基·集美郡、金科金弘基·春暖花开、龙湖|金湾·天鉅等。
值得一提的是，2020年大连销售面积前五名中有三盘来自小窑湾，其中金科金弘基·集美郡最新推出110㎡洋房、100㎡小高层改善产品。
数据来源：大连新峰地产
3
大连湾，造城3.0，房价何时2.0?
区域价值提升三件套：土拍、学区、产业。这三样，大连湾都有。
振兴路大连湾段实景图
对于大连湾来说，华润“造城”是近几年板块启动的最大利好，拿地之后带动周边房价上涨。而重点学区的打造，将给这个区域未来的潜力埋下伏笔。
有产业的地方，就有人。大连湾街道南部区域，是装备制造业总装加工区和大型设备的主要出海口；北部区域则是临海装备制造业配套园区，为总装加工区提供生产加工配套服务。
与此同时，大连湾还将规划建设大件出运码头、路网、绿化等相关基础设施，推进科技创新，在石化装备、核电装备、特种船舶等产品的制造上实现突破，依靠自主创新，大力推进大型装备产品结构调整和转型升级，积极推进特色小镇的创建工作，打造“都市渔港小镇”、“体育休闲小镇”的名片。
大连湾的价值兑现，我们要看3个方面：
- 华润置地大连湾国际社区配套周水子小学 汇文中学投入使用后，重点学区的成绩对房价的带动作用。
- 大连湾板块周边产业配套落实情况。
- 未来土地出让情况。
目前，大连湾在售项目不多，但未来潜在土地供应量不小。值得关注的项目有：华润置地·大连湾国际社区、恒大港湾等，待入市的金地·湾和府也可期待。。
4
体育新城，何以支撑1.8万的房价？
大连地铁2号线北段，建设呼声一年高过一年。
很多人对这条地铁线给予厚望，目前虽然官方鲜有提及相关进度，但通过一些小道信息（去年的12月已经实现了213标段左线洞通），我们能够判断，目前这条线路的施工正在“按部就班”。
虽然对2021年底能否坐上表示怀疑，但2022年左右预计大概率能够运行。而到那个时候，体育新城的配套也将迎来集中兑现。目前中海·公园上城正在体育中心配套二期建设的小学、招商海德公园南侧正在建设的招商花园城商场，大概率会在未来2年内兑现。
目前体育新城的高层房价1.7-1.8万元/㎡，洋房价格2万元/㎡。
短期来看，预计2022-2023年，体育新城将迎来集中交房，人口聚集 配套落地，这将夯实板块房价，而未来潜在的地块会给刚需和刚改带来更多上车的机会。
长期来看，体育新城，其实是金州湾新机场商务区的先期启动板块之一，未来金州湾机场的建设也将对体育场有一定的辐射作用，当然，前提是看新机场的建设时间。
目前，体育新城集中了大连主力品牌开发商。值得关注的项目有：招商·公园1872、中海·公园上城、万达·体育新城、大华·公园世家、绿城·诚园。
5
东港，定鼎大连中心
近几年，大连发展的最成熟、位置最核心的板块，非东港莫属。
有地铁、有商业、有学区、有海景、有钱......全大连资源最好的区域，就是没有地了。随着中海拿下最后一宗70年居住用地，洋房卖到4万 ，东港的价格高度再次刷新了我们的认知。
所以对于仅存的几个70年产权住宅，有钱一定且买且珍惜。
对于公寓来说，自住首选“类住宅”产品，毕竟一部分高性价比公寓价格是住宅的一半，不限购，又能够享受学区，预算有限，却想住在大连CBD核心区的人可选。
东港未来能否有所突破？主要看以下2点：
- 东港教育集团的成绩，目前小学已经建到4小，中学也即将投入使用，这也侧面反映东港的人气在上升。中山区的教育质量还是有目共睹的，并且对于东港教育集团的投入也非常大，加上东港居民以高净值人群为主，对未来学区的发展还是看好的。
- 作为大连核心区域，东港集中了全大连最优质的的资源，一旦未来大连城市发展有所突破，东港会是率先起势的板块。
目前，东港在售新盘，住宅项目稀缺，以公寓为主。值得关注的项目有：招商·臻园、保利·天禧、海韵华府、碧桂园·东港国际、碧桂园·望海中心、中海·东港、中海·海港城、中海·星钻、星光耀、凯丹公馆、万科·天地等。
6
甘西，潜力初显！
2020年底，地铁4号线正式开工。
大家对4号线并不陌生，经历多次“官宣” “爽约”，这条贯穿甘西的生命线，终于伴随由家村140地块的成功出让，正式落听。全长27.9公里、20站，其中一期工程为营城子-梭鱼湾，17站。
地铁4号线有多重要？它不仅将解决甘西板块的交通问题，也是换乘王线路。为来将与大连1、2、3、5（在建）、6（规划）、8（规划）号线路换乘。
甘西，只有4号线这一张牌打吗？显然不是！由家村140地块中包括TOD的打造。TOD是指:"以公共交通为导向的发展模式"。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400-800米(5-10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的"混和用途"。一条地铁线 一个中心，猜测未来甘西会是这样的打法。
今日的价格洼地能否成为明日的价值高地？我们需要看3大因素。
- 政府对区域的定位和规划：目前甘西还不是很清晰，看未来。
- 招商引资落地情况：华侨城东方巴黎“达里尼”、N·PARK公园、科创新城等项目进展。
- 人口外溢效应：人口流向哪里，哪里的价值才会兑现。
目前，甘西在售项目较少，但是由于价格较低，吸引了一波置业潮。值得关注的项目有：中海·牧雲山、保利·和府、碧桂园·熙山郡、国合·悦澜山等。
最后，甘西还有哪些机会？
一个价格洼地的“慢牛”要耐得住寂寞，而甘西的发展需要更多的耐心。由家村140地块将完成建设大连首个TOD的使命，革镇堡、大黑石夏家河、科技创新城、辛寨子等板块还有大量土地待入市。如果未来有自住打算，可以趁低价入手一套，短期内区域配套改善不大，但长期来看，这个区域未来还是有涨价空间的。
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