7月17日,由东莞中原举办的“东莞楼市2018上半年总结暨下半年展望媒体交流会” 在东莞南城会展国际酒店举行。会议数据显示,东莞楼市2018年上半年供求矛盾突出,销售率下降明显,下半年“房住不炒”调控持续,东莞楼市成交将持续分化。

东莞各区楼房投资价值 东莞楼市持续分化(1)

东莞楼市市场预期趋于稳定

在交流会上,东莞中原战略发展中心总经理车德锐说,在目前的宏观经济环境下,东莞楼市面对调控升级加码、楼市城市分化明显、开发商资金链逐步趋紧、政府“断续式”推地、市场供不应求等挑战,上半年商品住宅成交同比仍量价齐升,网签价格走势稳健。

但另一方面,从数据统计不难看出,个盘销售率下降明显。同时,库存量持续相对低位,市场呈现区域成交分化、中小公寓受追捧、置业客户年轻化等多新的趋势。

值得一提的是,在莞置业的客户比例也发生了改变。由于本地客入市动力下降,东莞一些楼盘项目的中介联动加强,具备购房资格的外市户籍客户社保达标,今年上半年深圳客入市比例明显回升。

数据显示,2018年上半年,在莞置业的深圳客占东莞楼市总成交的20%,同比增加6个百分点,临深区域仍是深圳客的主战场,住宅仍为他们置业的首选,但同时中小公寓也成为深圳客的选择,呈现投资需求与居住需求并存的状态。

车德锐谨慎看待东莞楼市下半年情况。从供应来看,下半年东莞住宅潜在供应约297万平方米,同比去年下降48%,区域分化较明显。城区、水乡、东南、临深等片区供应有望放量,但城区周边、泛松山湖等板块将持续供不应求。

“供应紧、高首付、高成本、稳预期、结佣慢等因素,将持续限制整体市场的一、二手成交。”车德锐说。

楼市投资需求转向商业物业

从东莞楼市上半年成交的产品来看,洋房依旧为成交主力,但值得关注的是投资需求集中释放,而市场对商业物业的态度,导致商业产品成交的两极分化。

商业公寓供不应求的状况加剧,中小公寓成为新的投资热点;写字楼量价齐升,成交创历年新高。这意味着东莞本地人以及外地客户,对楼市的投资需求在逐步转向商业物业。

“随着限商改住政策的实施,商住地已不能再改造成公寓,但可以转化成其他业态来消化一些商业指标。”车德锐说。

在东莞新兴产业崛起及轨道交通加快建设下,东莞城区出现多个甲级写字楼和商务中心,并于2016年上半年爆发式入市。

今年上半年,东莞写字楼供应8万平方米,同比下降33%,成交量同比下降22%。但写字楼的整体价格持续上升,达14893元/平方米,同比上升6%,是近年来的高位。

商铺投资热度减退库存走高

今年上半年,商铺投资热度减退较明显,这表明过去东莞人“一铺养三代”的观念发生改变,在卖铺的选择上不再盲目。

数据显示,随着“六限一紧”、限购、限签等因素的影响,上半年东莞商铺投资热度减退,商铺供应21万平方米,同比下降12%,为近五年新低;商铺成交22万平方米,同比降幅44%,创近三年低位。除了东城、大朗及南城等镇街成交突出,全市过半镇区成交低于百套。

截至2018年6月30日,东莞全市商铺可售套数为19139套,可售面积为215.82万平方米,按过去12个月消化速度计算,消化周期约45个月,商铺整体去化压力仍然较大。

车德锐表示,投资者在选择时需重点关注商铺定位,考虑商铺市场竞争,尤其关注街铺、购物中心和社区刚性服务等布局。

“如果一个商业街的购买力、消费力集中,有很好的发展前景,银行就会放松贷款,这些商业街也就会相对发展的不错,但大部分还是存在积压严重、价格起不来的情况。”车德锐认为,银行贷款政策的改变,对商业的发展也会产生重要影响。

【记者】龚名扬

【实习生】陈艳芸

东莞各区楼房投资价值 东莞楼市持续分化(2)

【作者】 龚名扬

【来源】 南方号~东莞市~东莞楼市帮

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