内容来自：@一房一万
公众号：fangdis
内容由 @一房一万 授权，未经允许不得转载
杨浦区区域面积只有60．61平方公里，但高新产业占比却很高。从下图可以看到产业园发展范围将整个杨浦区包围。产业带来巨大的人员进入，将本来就不足的住宅又提高了一个稀缺层次。
杨浦区不缺购房者，缺的是房子。今年有可能上市的几个楼盘，位置都和产业园（带）有着紧密的关系，从位置关系上看恰巧位于产业圈外侧的生活圈，基本又是在杨浦办公人员和常住人口共同的置业目标。
杨浦——张江杨浦园杨浦区位于市中心区域，很自然的有了市中心区域的体质——有限的土地承载着多种重点产业和庞大的人口。区域在城市发展进程中攒下了厚厚的“家底”，不论位置还是人才都为发展各项产业的提供了先天条件。
张江杨浦园是上海张江高新园区“一区十二园”之一，主导产业是以现代设计、科技金融为主导的知识型现代服务业，软件和信息服务业。在张江杨浦园这个大主题之下，又分为五大产业区。
五角场城市副中心新江湾国际大学科技园五角场和新江湾城南北相连，又因为有两个地块就在他们中间不远，所以这两个产业园区放在一起。
五角场是老牌的城市副中心，而新江湾城是新区域，依托五角场的势能向北延伸出来。前者产业范围广，辐射面积大，其中的产业项目更是多的很。最具代表的就属杨浦最早的产业园——五角场高新技术产业园。
五角场高新技术产业园丨周边楼盘：庆隆地块、中企地块
成立时间：1996年
总建面：32万平方米
入驻企业：1000
9大基地：上海信息技术大厦基地、国康基地、杨浦科技大厦、同叶大厦、白玉兰环保广场、海上硕和城、滨江创意园、金桥裕安产业用房以及虬江码头等基地。
重点产业：信息技术、新材料、环保能源、生物医药与光机电一体化等高新技术产业。
培育企业：上海复旦天臣新技术有限公司、上海复旦光华信息科技股份有限公司、上海大亚信息产业有限公司、上海三高科技有限公司、上海万申信息产业股份有限公司、上海丽保数码技术有限公司等一大批高速成长的高科技企业。
五角场高新技术产业园是杨浦区成立最早的产业园，为了吸引投资，产业园推出了一系列的优惠政策：
1
2
3
4
5
6
五角场全称“江湾五角场”，是杨浦的核心区域，也是城市副中心，除了五角场高新技术产业园，还有很多其他的产业园：创智天地园区、上海杨浦科技创业中心、复旦大学国家大学科技园、上海财经大学国家大学科技园等多个产业园。
创智天地，超100亿的投资规模，近80万平方米规划面积。
上海杨浦科技创业中心设有10家科技园区、9家职能子公司，近百万平米科技园区，3000余家企业资源。
……
区域分析
五角场是上海四大城市副中心之一，实力和地位非常突出：
1.五角场的综合和全面性是其他城市副中心难以超越的。
2.五角场城市副中心紧凑程度和完备性，其实很大程度上已经是城市中心的规格。
3.五角场商圈位于上海市区的北部，周围短期没有其他副中心出现。
因为第3条，五角场城市副中心还在扩张期，因此有了新江湾城和新江湾国际大学科技园。
五角场与新江湾只有一条殷高路相隔，而且还有一条地铁10号线将两地紧密相连，难以分割，在地理位置上新江湾更像是五角场的扩展区域。新江湾的发展需要五角场的支撑，五角场需要新江湾为其分担产业饱和的压力；五角场以商业和产业为主，新江湾则有更多的住宅供应，两者互补双赢。这也许也是为什么新江湾的新房住宅总是格外抢手的原因。
开发商嗅觉灵敏，很早之前就有大批品牌开发商相继进入，今年新江湾又迎来好消息，有新房可能上市，又可以缓解北杨浦购房需求了。
附近新盘
新加坡庆隆地块
新江湾城 18栋6层的叠加别墅
这是一个战线很长的楼盘，摘地8年还没卖，现在终于有了起色。
2012年7月摘地，地块面积不大，一共只有4万平，具体怎样设计让开发商好好的想了想，一想就是将近4年。
2016年 3 月公布设计方案。
2018年11月开工。
2021年6月竣工。
拿下这块地的是庆隆，以6.1亿元获得D5地块，该公司旗下Peakstar Pte.Ltd曾于2011年以20.6亿元竞得长风11号西北地块（沁和园），并于2007年先后参与过新江湾D1地块、新江湾D3地块等地块的竞标。
待上市产品：
1.容积率1.2
2.108套房源
3.户均面积358平方米
4.18栋6层的叠加别墅，1-2、3-4、5-6复
配套资源：
庆隆地块距离信达泰禾上海院子十分近，正南正北方向，中间只隔着安徒生童话乐园。基本上配套是共享的。
同样拥有湿地公园和地铁10号线。
商业——铁狮门的商业圈，五角场商圈，悠方购物广场。
教育——中福会幼儿园、延吉幼儿园（区重点）、同济第一附中（市重点）等名校学府林立。上海音乐学院实验中小学（市重点）。
（上海音乐学院实验学校）
（悠方购物公园）
价格参考：
成交楼板价10144元/㎡
近两年有在售新房的盘有三个，开盘时间和价格如下：
二手房均价——2010年前后的均价在7.2w-8.7w左右。
项目现状：
工地已经在2018年开工建设，现在已经能看出来样子了。项目紧挨着安徒生童话乐园，图上很清楚的看出来他们的位置关系。
中企地块
新江湾城 上海院子北侧
这块地一出现，就让业内人士们刷屏了，因为三年了，新江湾城板块终于又出来一幅纯住宅用地。这个土地的位置我们再来复习一下，就在信达泰禾上海院子的北侧。
这幅土地以后要盖什么样的房子呢？
规划指标
1.容积率：1.6
2.地上建筑限高：40米
3.住宅套数下限：600
4.全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上
5.本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 70.0 %
6.楼板价5.25w/平方米。
土地现状：
因为好奇，最近去土地上看了看，有没有可能2020年上市，结果是下面这样的。还是一块生地，没有任何要开发的意思。也找不到土地的设计方案，应该是还没有启动。
今年即将上市一个全新项目，保利在鞍山板块的地块。这个项目所处的位置也是在两个大产业区交界区，位于中心区边缘的住宅区，又是老杨浦区，常住人口与就业人口量都超大，势必会成为众人相争的项目。
环同济知识经济圈丨周边楼盘：保利鞍山地块
成立时间：2002年6月
园区企业：2950
员工数量：30000
园区规模：近50万平米的十个基地和分园区
产业定位：重点发展创意与设计产业、国际工程咨询产业、环保与新能源技术产业、高端管理培训产业等。
高校在科创的路上起着重要角色，就像美国硅谷的成功，很多人都总结归纳为：
斯坦福大学 科技园区 风险投资=成功的硅谷。
依托学科、联动城区，让知识溢出助推区域转型升级，环同济知识经济圈形成为知识、人才、产业与城市空间互动发展的经济高地，成了全球最大的设计产业集聚区，成为杨浦区创新型试点城区建设的闪亮名片。
大连路总部研发聚集区丨周边楼盘：保利鞍山地块
规划面积：可建面积102.6万㎡
产业定位：以跨国公司总部为特色，集研发办公、贸易采购、会展交流、创意创业、休闲娱乐、生态居住等功能为一体的的总部研发集聚区。
配套设施：
商务配套——海上海弘基休闲广场、瀚海明玉大酒店、金逸国际电影城（海上海店）、全能健身会所（海上海店）、国歌展示馆、大连路绿地等；
文化教育——上海市杨浦教师进修学院附属中学、市东中学、鞍山初级中学、昆明中学、市杨浦初级中学、市东小学等；
交通配套——集聚区坐拥大连路隧道，设有轨道交通4号线大连路站、8号线鞍山新村站、12号线大连路站，在建的18号线。
大连路总部研发聚集区北接环同济经济圈，南侧通过大连路过江隧道可达陆家嘴，在优越的区位条件下，大连路将以国际科技研发为支撑，以科技办公、科技商务、科技中介为主要业态，集聚国内外知名企业地区总部、研发中心和各类专业服务机构。西门子、大陆集团等世界500强企业已经相继落户大连路。
区域分析
环同济知识经济圈内高校资源使得这个区域充满学术氛围和科创氛围，既有知识源，又有科技商业输出。
而大连路总部研发聚集区，在周家嘴路以北的大连路一侧，曾建设了“海上海”创意街区作为沪上首个以创意为主题的社区，实现了对传统商业地产和住宅形态本质性的超越。“海上海”创意街区涵盖了“生态居”住宅、创意LOFT、创意商业街三种独具风格的物业形态。
紧邻海上海的东侧土地上，保利的一幅住宅用地正在开工建设，项目设计方案已出，正在做前期的桩基工程。有了两大产业园区的区位优势，又邻近海上海创意街区，保利项目会是今年的爆款。
在这样的区位上建设的住宅项目，势必会是市场的宠儿。这里是杨浦区的腹地，发展起步都比较早，资源高度聚集，生活配套成熟，多条地铁经过。基本挑不出什么问题。
由于是早期发展的区域，这里也是一个新老城市形象共存的区域。在这里可以看到国家级别的产业园区，也能看到狭窄的老街道；既有高大上的主题生态住宅，也有富有老城记忆的待拆迁老房。例如保利地块的东西两侧就呈现出来截然相反的画面。但是城市界面会随着区域发展而不断完善。
保利地块西侧海上海新城
保利地块东侧待拆迁住宅
附近楼盘
保利地块
鞍山板块 成熟板块稀缺新房
这个地块位置很好，就在老城区中，旁边都是住宅和熙熙攘攘的人群，生活气息特别浓厚。项目一旦开放，估计看房的人就像自来水一样涌进售楼处，因为这里人非常多，但是新房非常稀缺。
从卫星图上可以看到，这里被一层层的住宅区包围着。
待上市产品：
1.小高层住宅
2.容积率2.5
3.住宅套数下限：800
4.全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 100.00 ％以上
5.本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80.0 %（小高层住宅建筑面积不大于95平方米）
配套资源：
交通—距离地铁8/10号线鞍山新村地铁站约600米，距离4号线临平路站和4/12号线的大连路约1.1公里。附近还有14路和103路公交车。
商业—海上海商业、控江旭辉MALL、宝地广场都在附近。
（海上海商业街）
（控江旭辉MALL）
价格参考：
附近比较新的新房是虹口区的瑞虹新城8期，建面约95--272m户型，均价10.78万元/平。
附近的二手房年代比较久，有很多都是70,80年代的住宅，即使这样，挂牌出售的房源也很少，想在这里买房也不容易。
项目进展：
工地已经开工，目前是桩基步骤。开工日期是2019年12月19日，刚开工不久。上市的时间会比较晚。
滨江现代服务业发展带丨周边楼盘：东外滩1号
范围：秦皇岛路—大连路—平凉路—军工路—黄浦江
总面积：12.93平方公里
定位：科技商务、创意休闲、城市住区为主导的复合型滨水功能集聚带
目标：因地制宜地发掘杨浦滨江地区文化特质，延续地域文脉，采用先进的智慧与科技为地块注入新的活力，实现杨浦滨江从“工业文明发展带”向“具有全球影响力的科技创新中心重要承载区”和“双创示范基地”的转型。
杨浦滨江位于上海黄浦江岸线最东端，是上海滨水“东大门”，坐拥15.5公里绵长的滨江岸线， 呈“拥江抱海”蓄势待发之势。
区域分析
杨浦的滨江现代服务业发展带充分利用了滨江优势。黄浦江对于上海来说意义非凡，多少豪宅都是打着滨江的招牌。滨江住宅现在成为了一种身份的象征，能眺望黄浦江的住宅有着极高的优越感。冲着这江岸的风景，就会吸引来不少人。
杨浦十分幸运拥有了15.5公里的滨江岸线，凭借着天然的水运航道发展成为工业区。但是现在的杨浦滨江已经成为了现代服务业发展带，曾经的工业工厂改造成为主题景观。通过景观形象的完美转型，居住环境也有明显的好转。
在杨浦的滨江带今年也有项目可能加推，位于东外滩。而且项目距岸线的直线距离只有约600米的距离，步行就可以在江边散步，尽享滨江风光。
附近楼盘
东外滩1号
东外滩 高层住宅 可能加推
东外滩1号位于杨浦内江路16弄，属东外滩板块。小区南临上海国际时尚中心（原十七棉纺厂），北接波阳路，西临内江路，东侧为定海路。建筑立面采用ART DECO风格，由5幢28-33 超高层和1幢联体别墅组成。
待上市产品：
东外滩1号已经开盘两次，目前还有一栋高层和一栋别墅待售。
配套资源：
东外滩1号位于杨浦内江路16弄，南临上海国际时尚 ，北接波阳路，西临内江路，东侧为定海路。属东外滩板块，上海内中环间。
购物休闲—板块内有上海国际时尚中心、北外滩国际客运中心、渔人码头、波阳公园、时代城市奥特莱斯、七巧国际儿童中心等生活配套。
医疗—杨浦新华医院距离项目3公里，杨浦中心医院也在项目附近；
学校—小学有平凉路第三小学、平凉路第四小学；上海理工大学附属中学距离项目2000米，辛灵中学距离项目640米。
价格参考：
前两次开盘分别是在2011年和2018年，时间相隔比较久。第二次开盘时已经是现房在售。
临江没有什么二手房挂牌，基本都分布在地铁沿线。年代也比较久。
像杨浦这样的城央区域，但凡有个新住宅楼盘都会吸引来不少的关注，更不说这几个待上市项目背后都分别有巨大的光环——轨交盘、配套成熟、滨江风景。加上环产业园的区位优势加持，又增加了楼盘的卖点。毕竟杨浦的产业园几乎都是国家级甚至向国际级别规划的，是持续向上发展的，这是一个不断加分的存在。
杨浦新规划发展的城区正在紧锣密鼓的建设，老城区旧改也在有条不紊的进行，如今张江杨浦园已经成为投资的热土、人才的高地、企业家的摇篮，还会向着更高的目标发展。有了产业的带动，不管是城市界面还是生活坏境都会越来越好。
主笔：老刘
主编：薄云
有任何房产问题添加房导航小助手fangdaohang111，一对一咨询。更多房产数据监测文章和楼市观点，可关注一房一万（fangdis），加入社群，与50000购房者畅聊上海楼市！
,
