过完了正月十五元宵节,这个春节算是正经过完了。这个兔年有384天,距离下一个春节还早,趁这一年大好光阴,国家要大力发展经济,大家也要抓紧时间做事情——“搞钱”

近日,海淀、丰台、昌平、朝阳、石景山等区都有今年供地计划流出,潜在供应很多。

另外,一则重磅消息在业内流传,说是土拍市场要发生重大变化,很多自媒体解读为集中供地制将被取消,消息的源头来自于山东省自然资源厅转发自然资源部办公厅《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》,但帮主在自然资源部和山东省自然资源厅的官网上,均未查询到该通知文件。

据《北京日报》最新报道,自然资源部明确表示,该文件是对地方住宅用地供应工作进行的指导文件,不是要取消集中供地制度,而是优化完善集中供地政策,更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

也就是说,已经实施两年的集中供地政策,确实将迎来重大调整。这两年,地方政府土地财政收入的锐减,与集中供地存在必然的关系,政策本就应因势利导,调整土拍政策,也是为了促进房地产市场平稳健康发展,发挥房地产业作为支柱产业对地方经济的拉动作用。

土拍政策调整必然会对北京楼市带来一定的改变,今年有买房计划的朋友们,提前了解北京供地计划还是有必要的,本期我们就介绍几宗有可能入市的重点地块。

01

朝阳太阳宫绝版地块

2022年,朝阳区太阳宫放出一宗宝藏地块,引起激烈竞争,中建二局幸运地将其揽入怀中,随后上演的中建玖合府412套房开盘即罄已人尽皆知,还有大批的排卡客户自叹运气不佳。

今年,太阳宫第二宗地627地块有望入市,位于中建玖合府南侧,守着地铁10号线太阳宫站,去年挖出清代古墓的就是在这块地。

据悉该地块指导售价仍为13万元/平米,设置10%政府共有产权份额,折后价11.7万元/平米

哪些地块可以入市(今年主城区这几宗地可能会火)(1)

这宗地体量比中建玖合府小,规划地上建筑规模约5.83万平米,容积率为3.0,需配建8000平米养老设施用房,还需考虑结合地铁站一体化设计,相当于地铁上盖住宅。与地铁站连接,劣势大于优势,对建筑设计要求很高,要充分考虑解决噪音、交通动线等问题。

哪些地块可以入市(今年主城区这几宗地可能会火)(2)

这宗地若入市,预计将像中建玖合府一样一房难求,虽然地块条件逊于前者,但是这种项目地段决定一切,三环绝版 价格倒挂,只有买不到,没有卖不掉。

此外,朝阳区奶西村、酒仙桥、东坝、十八里店朝阳港等板块应还有地块入市,但太阳宫的稀缺性是公认的。

02

CBD核心区旁王炸地块

朝阳区还有一宗隐藏多年的王炸地块,即紧邻CBD核心区西侧的永安里地块,位于东二环和东三环之间,临长安街,地块旁边就是地铁永安里站,谁能想得到这位置居然还有建设用地。

哪些地块可以入市(今年主城区这几宗地可能会火)(3)

距北京市规自委网站公示的规划文件,该地块规划建筑规模约16.1万平米,为住宅混合公建用地,其中将建设约9万平米住宅,控高为100米,容积率达4.63

这是一宗旧城区棚改地块,之前也是朝阳区棚户区改造的重点项目。在2020年11月,永安里项目的942户居民已经全部搬出。因此,该地块在拆迁整理具备重新开发条件后才公之于众,并未违反北京四环内不能新增住宅用地的规定。

哪些地块可以入市(今年主城区这几宗地可能会火)(4)

该地块显然是北京目前存量住宅用地中已明牌的“王炸”CBD、长安街这样的地段标签,就是绝版、稀缺、尊崇的代名词。

CBD核心区已无住宅新盘多年,永安里地块若上市,势必引发众多房企的垂涎,但这宗地的价格应在百亿级别,谁有实力吃下这块大肥肉,在当下的市场中,恐怕大多数企业只能高山仰止。

从地块规划条件看,总建筑体量不小,9万平米的住宅面积也相当于一个中型社区,但这可是在CBD,4.63的容积率也远高于普通住宅项目,7万平米公建如何定位也是一个考验开发商开发与运营能力的课题,毕竟北京很多年没有这种核心区城市综合体项目了。

按帮主的看法,这个位置这样的规划条件,就应该为CBD及北京城再度打造一个时代作品,对标项目在CBD核心区有好几个,如银泰中心、华贸中心、财富中心那样的物业,集合高端写字楼、五星级酒店、城市公寓、商业等业态于一体,若住宅部分也需设置指导售价,肯定不能参考永安里区域的二手房,应对标梵悦108、银泰柏悦居等顶级公寓的二手价格制定。

一句话,这个地块的未来,应与其天赋所匹配。这个项目,大概率与绝大多数买房人无缘。

03

海淀永丰、四季青有好地

海淀永丰是去年北京最火的板块。海淀区2022年GDP实现万亿突破,证明了北京高新技术产业对房地产市场拉动力之强劲。

日前,2023年海淀区第一批重大项目在永丰数字科技中心项目正式开工,永丰仍将是海淀区今年发展的重点区域。

在去年永丰产业基地F2三宗地块悉数成功出让后,今年将继续推出永丰南地块

哪些地块可以入市(今年主城区这几宗地可能会火)(5)

该地块位于北清路用友产业园南侧,地铁16号线永丰南站西侧,北侧隔条马路就是中关村三小海淀科技园分校,3公里半径内有中关村壹号、在建的万象汇、大悦城等商业,地铁 名校 商业 产业园,配套倍儿香。

这一片区预计有5宗宅地、2宗教育用地、1处医疗卫生设施、4处养老设施及文化和物流设施各1处,将陆续上市。

由于临铁、临学校,位置优于中海、海开项目,若指导售价上调,也属合理。总之,选择在海淀北部新区置业的买房人,若赶不上中海富华里、海开澐颂,后面还有机会。

海淀区另一处优质地块在四季青,位于西五环外,西山美庐北侧,据悉是低密度地块,规划容积率在1.1左右,用地面积约8.5万平米,地上建筑规模接近10万平米,将是西山别墅区难得的大盘项目。

哪些地块可以入市(今年主城区这几宗地可能会火)(6)

如参考该地块东侧西五环内的颐和金茂府与香山壹號院的网签11万 的均价,预计该地块指导售价应在12万左右。

海淀区供地总是给人稀缺至极却有惊喜的感觉,节奏控制得非常好,四季青土地臻稀,永丰蒸蒸日上,入市时机与前批项目销售节点衔接合拍,因此,只要有预算,在海淀置业仍然有机会。

04

丰台区首批拟供三宗地

一年之计在于春。春节假期后,各区纷纷加快动作,丰台区也在立春日在丽泽金融商务区,举行了2023年丰台区重大项目集中开工活动暨丽泽北区国际金融城启动仪式,20个重大项目在当天集中开复工,总投资达402亿元

在2023年拟供地计划中,丰台区亮出了12宗地块,除丽泽万泉寺再度供地外,西南四环外丰台科技园、总部基地板块也推出了3宗地

哪些地块可以入市(今年主城区这几宗地可能会火)(7)

在丰台区已公布的2023年第一批拟供地名单,包括青塔村棚改地块、新宫地块、羊坊村棚改地块,皆位于四至五环间。

据了解,三宗地块总占地面积约18.91万平米,总建筑面积约32.38万平米,总起始价约为143.93亿元

其中,青塔村棚户区改造项目地处丰台区与海淀区交汇处,具体位于西四环与莲石东路交叉口西南方向约400米处,青塔西里四号院东西两侧。总占地面积约1.72万平米,分东西两个地块,建控规模约为5.2万平米,纯居住用地,容积率为3.0

新宫地块位于地处南四环外,为TOD地铁上盖项目,东南方向紧邻地铁4号线与地铁19号线换乘站新宫站。总占地面积约11.84万平米,规划建筑规模约13.43万平米,分为落地区与上盖区,容积率仅1.1,预计将打造超低密社区。

羊坊村棚户区土地改造项目位于南四环至五环间,京良路与丰园路交叉口西侧,南侧距五环线仅约300米。项目总占地面积约6.25万平米,规划地上建筑规模约13.75万平米,分为020、041两块地,皆为纯居住用地,容积率为2.2

这宗地属于丰科园、总部基地辐射区域,可受益该区域的成熟城市配套,这也是继花乡限竞房三兄弟清盘之后,该板块再增土地供应,有意向在丰科园附近置业的买房人可重点关注。

本周,兔年首拍将开槌,6宗挂牌宅地将决出归属。之后,北京的供地政策将如何调整,将有哪些优质地块会摆上货架,我们将保持关注与追踪,及时为买房人提供参考。

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