“家门口的商场刚开业时挺热闹，现在去逛街的人少得可怜，五楼的餐饮店只剩一家在苦苦支撑。”最近，家住江宁武夷绿洲的小石向锐评君“吐槽”。
他说的是哪家商场？对江宁不熟悉的人只需打开百度地图，输入武夷绿洲，看看周边，就不难将其锁定为金鹰GE66。
金鹰GE66紧挨着地铁1号线竹山路站，周边有露雅尔产业园、兴民工业园、因泰莱大厦等众多产业办公楼；还有武夷绿洲、万欣花园、天泰南苑、市政天元城等住宅小区。
单从位置上来看，商场的交通便捷、辐射人群可观，可为何还会收获人气惨淡的评价？
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去年10月29日，正式开业的金鹰GE66“霸屏”了江宁人的朋友圈。南京的第7座金鹰长什么样？不少人前往现场“拆盲盒”。
根据商场官微的介绍，整个项目建筑面积约7.2万方，由商业、办公、酒店构成。其中，名为金鹰GE66的商场体量仅约2.88万方，非常“迷你”。
虽然名字里有金鹰二字，金鹰GE66却另有玄机。
商场所在地块于13年前出让，当时的拿地公司、建设单位是南京景元置业。如今的实际管理和控股方为南京嘉瑞，看似和金鹰没啥关系对不对？
2020年9月，商场名正式官宣为金鹰GE66，当时已确定由嘉瑞集团和金鹰联手打造，是金鹰的第一个轻资产项目。
一个尴尬的点：商场方高调宣布自己是南京的第7座金鹰，但到现在都没能在金鹰官网上“拥有姓名”。
早在去年上半年，金鹰GE66的主力品牌就已“明牌”，不仅有MOXY酒店、多乐之日、Tims咖啡等首店，也有华为、肯德基、奈雪、周大福、九牧王、太平鸟、耐克等耳熟能详的大众品牌。
如今，金鹰GE66已开业半年有余，人气值到底如何？“平时来逛街的人寥寥无几，周末也没好到哪去。”小石发来近期周末拍的照片。事实真如小石说的那样吗，近日锐评君对商场进行了实探。
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乘坐地铁1号线抵达竹山路站，站在1号出口的天桥上，就能看到立面颜值还挺高的金鹰GE66。
经过几十秒的等待，红灯终于变绿，横穿过竹山路，来到了商场门口。“全场1折起”几个醒目的大字，成功吸引了锐评君的注意力。
户外广场格外空旷，扫完场所码迈进商场看到的第一帧画面，让人误以为还没到营业时间。
了解商场的布局，就从楼层指南开始。金鹰GE66的商场部分主要有5层，1层是女装、珠宝、配饰等，2层是女装、女鞋、美发美甲，3层是运动休闲，4层是男装和童装、童玩，5层是餐饮美食、娱乐。另外，负1-2层为停车场，7-8层是龙吟九品餐饮。
商场体量很小，店铺基本呈围合布局，动线较为单一。以4层举例，中庭扶梯上来，沿着示意黄线转一圈，就能逛完所有的店铺。
站在1楼的中庭，基本能看到商场的全貌，“特卖，2折起”等促销广告标语吸睛无比，但鲜有购物的客人。
这一层面向天元东路的临街商业，引进了奈雪、肯德基、Tims咖啡、多乐之日等网红餐饮。锐评君在几个外卖软件上搜索一番，发现肯德基、奈雪、Tims咖啡的外卖订单较多，与周边的同品牌店铺订单差距不大。
但藏在商场不起眼角落里的餐饮店思密达一号街，命运完全不一样，已经被围挡围住。
2楼以女装为主，汇集了太平鸟、诗凡黎、伊芙丽、百家好、ELAND等大众化服饰，另有哈森、百田森、星期六等女鞋。整体来看，招商品牌口碑与知名度都还不错，店铺看起来干净清爽。
也许是由于工作日的缘故，整个2楼几乎没有顾客。好不容易来了两位小姐姐，直奔理发店而去。
“怎么说呢，遇到大型节假日商场人气会旺一些吧，比如刚刚过去的母亲节。其他时候，你也看到了。”一家女装店的营业员告诉锐评君。
一位年轻女生走进一家女鞋店，营业员立马迎上去，耐心陪同试了多双鞋，见女生犹豫，营业员拿出计算器啪啪一通敲：“我们家是参加商场的折扣后还能再打折，另外注册商家会员满199-30，我还能额外再给你优惠，价格到位了！”
3楼，主打运动时尚，这里有李宁、回力、耐克、安踏、斯凯奇、阿迪达斯等耳熟能详的品牌。细心的你一定发现了，几乎每家都在打价格战，1折起、全场1-5折等促销活动层出不穷。
“149元两件”。在这一层，锐评君居然看到了几乎消失在南京大街小巷的品牌班尼路，衣服的价格还维持在十年前，如今看来不要太亲民啊。
一个细节，能看到商场是用了心思的。3楼的地面与其他几层不同，做了运动元素的装饰，活力感出来了。
4楼，是男性和儿童的天地。男装以九牧王、雅戈尔、露迪尼、威斯康尼等品牌为主，童装以鸿星尔克、巴拉巴拉、阿迪达斯等为主。
儿童相关业态里，还有玩具店、学习桌专卖店、游乐场等。游乐场并不大，几位家长带着孩子在里面玩海洋球、滑梯。对比来看，这里是整个商场的人气聚集担当。
结合楼层导视看整个4楼，招商没有全满，比如扶梯上来看到的这处空间，一直没有品牌入驻，如今被巴拉巴拉借来放打折衣物。
再往里走，一家口腔医院的柜台赫然出现，与整层楼的业态有那么些违和感，按照楼层导视，这处空间原本是没有品牌入驻的。
也有亮点。这一层设有母婴室，墙面上有卡通图案，很好找，内部有休憩沙发、洗手台等配置，方便带小月龄宝宝逛街的家庭。
锐评君实探的时间是工作日的中午，当然少不了要去餐饮区觅食。可来到5楼，一下子傻眼了。
客观来说，工作日一家商场的服饰、百货等区域很少有逛街的顾客很正常啊，这也是金鹰GE66的1-4层至今没出现大规模撤离的原因之一。可5楼的餐饮层与下面4层的光景截然不同，不仅人气不足，而且“商气”不足，不信你看：
浓浓古典风的苏七跷脚牛肉，被两家已蒙上围挡的店铺包围。根据楼层导视，左边这间铺子开业至今尚未招商成功，右边略小的店铺原先是七分甜，如今关门大吉。
苏七跷脚牛肉，也没好到哪去。店内空无一人，桌椅已蒙上一层灰，入口处用两张椅子挡住。
继续往里走，开放式中庭原先有悦刻、惟客甜心两家店，如今都已撤走。惟客甜心的充值广告牌和收银台，还没来得及清理。
另一边，紧挨着的牛茗湾黄牛肉火锅、老爷锅、小叶紫薇酸菜鱼、海囧水煎肉四家餐饮，无一例外闭了店，与刚开业时的满满人气形成鲜明对比。
这一整层，只剩鱼谦脆皮烤鱼一家餐饮苦苦支撑，虽然是午餐时间，但店内并无用餐的顾客，站在店门口接待客人的店员显得无奈不已。
这家烤鱼店生意怎么样？团购软件上的数据可见一瞥。500米开外的龙湾天街类似的烤鱼店，季度团购订单是金鹰这家店的近14倍（此处只统计了一家团购网站数据，仅供参考）。
民以食为天，餐饮都做成了这样，5楼的大玩派娱乐场所以及舞蹈培训班，人气不用再多说了吧。
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从工作日的探访来看，金鹰GE66的人气值确实不乐观，5楼的餐饮店集体撤离也是锐评君没想到的。
但以此认为金鹰GE66人气惨淡、经营不善未免太过武断。为了相对客观，锐评君在差不多的时间点来到不远处的龙湾天街，绕着整个商场走了一圈后发现，虽然没有周末般爆棚的人气，但顾客明显比金鹰GE66多不少。
负一楼↓
一楼↓
楼上的女装、母婴店↓
餐饮店，以及中庭的娱乐区、休憩区↓
当然了，龙湾天街也有店铺更新，但因为商场体量较大，个别店铺的撤出对整体并没有太大影响。
一对比，金鹰GE66与龙湾天街的人气差距，立马就出来了吧。
守着地铁口，周边有一众写字楼和住宅区，金鹰GE66为何冷冷清清、店铺撤离？我们分析认为有几点原因。
① 体量过小，整体呈现、业态种类等难以发挥。
金鹰GE66是金鹰的轻资产项目，金鹰为什么不将其作为重点项目？可能与体量过小也有一定的关系。你看，南京最早的新街口金鹰体量约11万方，江宁的金鹰体量有13万方，便于更好地在招商、运营等方面发挥。
再看金鹰GE66，商场体量还不到3万方，业态非常受限。翻看商场官微，不难发现不少网友还是期待这里有大型游乐场、电影院、超市、星巴克等业态的。在南京，相似体量的商业一般是社区盒子，消费群体更希望有接地气的盒马鲜生、快餐品牌、能解放双手的游乐设施等。这一点，金鹰GE66显然是没有做到，自然没法吸纳稳定的客群，并进行消费者扩容。
② 双地铁覆盖，却无法做到地铁无缝接轨。
南京在TOD的建设上发力，河西、城北、雨花、江宁等区域都有不错的TOD范本，与地铁无缝接轨的商业综合体也不少。
金鹰GE66紧挨着地铁1/5号线竹山路站，在近地铁这一方面，比龙湾天街更有优势。但与被1号线百家湖站覆盖的景枫、金鹰不同，乘坐地铁出行的消费者下了地铁，要想抵达金鹰GE66，必须过马路才能到。想象一下，下雨、下雪天，是不是宁可去地铁直通的景枫或金鹰逛吃逛喝？
③ 内外部商圈竞争激烈。
这几年，南京的商业发展突飞猛进，金鹰GE66面对“内外夹击”的竞争。
从内部看，江宁商圈势头不小。举个例子，光是地铁1号线河定桥到竹山路的这几站里，就分布了欧尚、同曦、金鹰天地、景枫KINGMO等十多家商场。其中不乏做得还不错的标杆，比如景枫去年的年销售额约20.3亿，金鹰也做了18个亿，与建邺万达、仙林金鹰、雨花客厅等的战斗值相当。这样的背景与竞争下，金鹰GE66要想突围，压力山大啊。
从外部看，新街口商圈之外，元通商圈、仙林湖商圈、桥北商圈等异军突起，是江宁商圈的强对手。如果金鹰GE66难以在江宁商圈出类拔萃，又怎能与全南京的优秀商业体掰手腕呢？
④ 疫情持续影响。
还有很重要的一点，持续的疫情让部分人收入预期降低，消费购买力不足，对线下商业形成一定的冲击。金鹰GE66开业没几个月就碰到了今年3月的江宁疫情，经营不可避免受到影响。
综合来看，金鹰GE66陷入如今的尴尬境地倒也并不意外。大批的餐饮店撤出后，楼下的连锁服装、珠宝等品牌又能支撑多久？这家商场还能等到属于它的春天吗？
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