过去二十年，我国房地产行业到底建了多少房子？这个问题一直没有一个准确的答案。有人说目前房子已经足够30亿人居住了，有人说当前住房市场刚刚供需平衡。总的来说，业界一致看法是，房地产行业开始从增量市场向存量市场过渡。说白了，存量市场最显著的一个特点就是大家不缺房子，缺的是“想要的”房子。这也意味着，闭着眼睛买房，就能赚钱的时代彻底结束。
通常来说，在存量房比重占绝对多数的背景下，各地房价将进入分化状态。也就是说有些地方房价可能下跌，而有些地方房价可能上涨。这种情况，更考验买房者的眼力。说道如何选房购房，相信很多人都会想起地产大佬李嘉诚说过的一句话“决定房产价值的因素，一是地段，二是地段，三还是地段。”正因为此，“地段”被很多购房者奉为买房的第一要素。那么，什么才是好地段？
其实很多人对地段有误解，认为地段就是市中心，是地铁口。其实，“地段”的含义更加丰富。大到全国范围，小到一座城市的某个区域，都适用“地段”选房的原则。今天，我们就一同探讨下。
从全国范围看，哪些地区是所谓的“好地段”？众所周知，我国地域幅员辽阔，国土面积约960万平方公里，县市有近3000个。那么是不是所有的县市都值得买房，都值得投资呢？答案显然不是的。虽说，随着城镇化的推进，人口在向城市聚集，但并不是所有的城市人口都在增加，相反有些城市人口越来越少，房价也越来越低。显然这类人口净流出的城市和区域，房产是不具备投资价值的。黑龙江鹤岗就是一个活生生的例子。
从全国范围看，京津冀、粤港澳、长三角以及武汉、重庆、西安等地区就符合“好地段”的标准。因为这些区域是我国经济最发达的地区，也是人口最密集的区域（人口对于房价的意义，不再赘述）。所以，从全国地域范围看，未来，只有京津冀、粤港澳、长三角以及武汉、重庆、西安等地区具备投资价值，其他区域投资价值不高。
以粤港澳大湾区为例，是不是说粤港澳大湾区范围内所有的城市都称得上“好地段”，值得投资？答案也是否定的。同一地区，不同城市间由于经济发展潜力、人口规模及增速不同，未来房价增值空间也不同。总体来说不同地区具备房产投资价值的城市排序如下：
京津冀：北京≥天津≥环京（燕郊、固安、永清）≥石家庄≥ 保定
粤港澳：深圳≥广州≥佛山≥东莞≥中山≥惠州
长三角：上海≥杭州≥南京≥苏州≥宁波≥合肥≥南通≥无锡
其他城市：武汉≥西安≥重庆≥成都
总体来说，从地区范围看，大体上只有上述城市具备房产投资，其他城市房产投资价值不高。这些城市也基本上是我国一线城市、新一线城市或者是强二线城市。
从城市范围看，什么位置称得上“好地段”？虽说每座城市“好地段”有所不同，但是都有两个共同的特点。
01.位于市中心及核心城区的地段。由于城市中心土地的稀缺性，土地资源珍贵，所以市中心的房价及未来升值空间，明显要高于城市其他区域。同时，由于市中心人口流量大、密度高，租金也相对较高，一般是郊区的2-3倍。对于投资客而言，一边坐等房价上涨，一边出租也是不错的选择。
02.交通便利，商业医疗教育资源配套齐全的地段。一般来说，如果房产所在地交通便利，医院、学校、商圈等基础设施也都应有尽有，未来房价升值的空间就比较大。一线城市，地铁房的溢价效应非常大，值得投资者重点关注。
总之，选对了正确的地段，买房升值便成功了一大半！对“地段”如果有更多更好的建议，欢迎在下方评论。
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