作者：唐一刀
“银泰是第一个意识到危机并转型的传统零售商。”这是马云曾对银泰从百货转型购物中心作出的评价。
1998年，沈国军在杭州创立第一家银泰百货（武林店）。
开业头一个星期，20万人涌入商场。当时，很多人把逛银泰当做品牌扫盲。
自此，银泰百货就在杭州扎下了根，并一路红火，在杭州相继开出多家门店。
而时代的车轮滚滚向前，2000——2003年前后，百货开始没落，银泰也被裹挟其中。
为了“自救”，2009年，银泰“抛弃“老本行，大胆转型购物中心。
在当时，这一举措甚至被同行奚落成传统零售业的头号“背叛者”，银泰因此背负了不少骂名。
但如今，11年过去了，银泰购物中心做出的成绩已经给出了最有力的回应。
据公开数据显示，刚刚过去的十一黄金周，杭州湖滨银泰in77（以下简称in77）销售火爆。
日均客流超40万人次，销售额连续刷新历史单日新高，相较去年国庆同比增长达50%以上！
并且，连续3年，杭州湖滨银泰in77销售额均录得双位数增长。
2017年，销售额37亿元，同比增长12.1%；
2018年，销售额45亿，同比增长22%；
2019年，销售额52亿，同比增长16%。
9月17——18日，一刀两次深入in77，实地观察了这个项目。
年销52亿，杭州第三！这个商场凭什么？
湖滨名品街更名“变身”而了解杭州湖滨银泰in77，还得从他的更名“变身”开始说起。
据公开信息显示，一开始，杭州湖滨银泰in77还并不是大家现在所熟知的in77。
2014年之前，杭州湖滨银泰in77还是湖滨商圈的元老级百货之一，一直以湖滨名品街(湖滨银泰一期)的形式存在。
不比现在in77的人气火爆，当时的湖滨名品街定位为奢侈品的集聚中心，主打国际名品旗舰店。
由于奢侈品的消费较高，平常时间，并不具备一般商场的全年龄层优势。
相对来说，当时，湖滨名品街的人气并不是特别足。
“里面都是奢侈品的品牌，买的人不多。”
“太名品了，都是奢侈品牌，每次纯粹经过，没考虑过进店参观！”
“在西湖边的国际大牌专卖店，档次很高，很高大上。”
“人气不是很旺，都是国际大牌，比较奢侈，逛下也不错。”
“湖滨国际名品街就在西湖边上，看完风景，吃完晚饭，可以顺便来此看看，当然得带着鼓鼓的钱包。”
以上是在2014年前后，“住在杭州”网上一些消费者对湖滨名品街的评价。
2014年，湖滨银泰四期（早期湖滨银泰in77将各个分区区分为：“一期”、“二期”、“三期”、“四期”）开业，湖滨名品街正式更名为现在的杭州湖滨银泰in77。
而从湖滨名品街到杭州湖滨银泰in77的名字之变，意味着整个in77的商业面貌都在发生变化。
华丽转身杭州湖滨银泰in77
身处“网红城市”杭州，现在的杭州湖滨银泰in77当之无愧成为了杭州的网红集聚地。
不分工作日与休息日，不分时间点，这里的人流总是没断过。
一刀分别在9月17日（周四）——18日（周五）都踩点in77。
周四下午的人流。
周五上午的人流。
另外，官微发布的国庆期间的人流，人山人海。
坐拥火爆人流，不得不承认，in77的地段和交通是其先天优势。
地段：地处湖滨商圈，坐落在西湖边上。
in77所在的湖滨商圈，与武林商圈相连，南到解放路，东邻中山中路，西沿湖滨路，是杭州知名的商圈之一。
in77就坐落在西湖边上，目前，是全国少有的集商业与风景旅游为一体的商业区。
交通：杭州较早、较少的地铁上盖商业。
去过杭州的小伙伴应该深有感受，直到现在，杭州地铁发展的步伐还没能很好的跟上商业发展的步伐，大多商场都没能满足与地铁直连的条件。
而in77B区在2014年开业时，就与地铁龙翔桥站无缝衔接，一直为商场获取人流。
值得注意的是，“天时地利“之外，商业持续保持人气最重要的还是“人和”。而in77是怎么做到的？
一刀在in77现场看到：分区、首店、大店、潮奢、年轻、运营……
分区落座
功能明确、业态分布合理
从2014年改名杭州湖滨银泰in77之后，in77由最早的“一期、二期等”变为A、B、C、D、E区，各个分区的功能和业态分布更加明确和合理。
目前，各个区块的定位。
A区，国际名品；
B区，先锋潮流；
C区，时尚风向标；
D区，精致生活；
E区，活力型格。
从现场来看，随机进到一个区，一刀都很快的感受到该区块的重点业态表达。
如：A区：奢侈品亮眼，重奢是大头；
C区，以餐饮和潮流服饰为主；
D区，美妆应有尽有，品牌丰富。
此外，一方面，各个分区独栋落座；另一方面，各个分区也能相互连通。
打破传统单个盒子的商业局限，in77的分区，功能明确，业态分布合理。
不再是传统名品百货以单纯的购物为主，通过多分区，in77为消费者提供了丰富的人流聚集、体验、交流或是欣赏某个活动的场所。
高端的重奢
高规格的首店大店
高层次的化妆品布局
最开始，in77就是以奢侈品打头阵。
2011年10月A区率先开业，主打国际名品，招来的都是国际大牌。
一刀在现场看到，HERMES、LV、GUCCI等十多个奢侈品牌占据整个A区。
杭州地标建筑LV；
全国唯一拥有三层空间的爱马仕旗舰店；
杭州单体面积最大的GUCCI；
中国大陆第二家 华东首家克罗心；
杭州独家Moncler；
……
重奢的A区提高了in77的品牌格局和高端性。
另外，首店、大店和旗舰店也是in77品牌和招商实力的体现。
Lululemon：中国面积最大旗舰店，今年4月在in77的A区开业；
华为授权体验店Plus店，6月初开业，当天创全国华为开业日销售新高；
全亚洲最大的苹果零售旗舰店；
浙江首家乐高城市主题旗舰店；
美国高端甜品LADY M西湖定制店；
日本“甜品神话”LETAO全国最大门店。
……
其次，in77有目前杭州较高层次的美妆品牌组合实力。
差异化于杭州大厦银泰百货武林店和杭州万象城，除了奢侈品，in77在美妆品牌布局上具有相当大的优势。
1.国际一线化妆品品牌。
最集中的美妆分布，D区，聚集了国际一线化妆品品牌。
包括Chanel 、Dior 、Estee Lauder 、Lancome、GIORGIO ARMANI、YSL、NARS等，其中很多品牌业绩长期位于杭州前三。
2.美妆品牌组合实力强大。
除了国际一线品牌，in77还进驻了年轻人非常喜欢的国妆品牌。
如橘朵、完美日记、The Colorist调色师、毛戈平等。
据悉，还有不少美妆品牌正在筹备店面升级，计划将落位面积上百平方米的旗舰店。
最后，in77的轻奢和餐饮也是很好的满足了消费者的需求。
轻奢：COACH、MICHAELKORS、BALENCIAGA、FURLA、apm、SWAROVSKI等。
餐饮：敏华冰厅、苏小柳等，排队是常态。
以此来看，现在的in77，不仅仅是单一品牌业态强大，而是当下购物中心受消费者欢迎和喜爱的各种业态品牌都“一马当先”，品牌实力与层次处于较高水平。
年轻
主攻18—34岁消费客群
品牌调整跟着消费者走
从2011年A区开业开始，历经9年后，in77到现在仍然非常“年轻”。
一方面，整个in77的消费客群大都是年轻人。
细心观察会发现，目前in77的消费客群具有明显的“年轻化”特点。
而据公开信息显示，in77目前的客群主要是18—34岁的年轻群体。
另一方面，in77的品牌升级和调整及时，并且主要迎合跟着市场和消费者的步伐。
据公开信息显示，6月，随着lululemon和华为授权体验店Plus的正式开业，in77迎来了2020年全球知名品牌首店、旗舰店的集中开业潮。
今年以来，集中新开25家浙江或全国首店、旗舰店。包括：
截至2020年6月，in77新开品牌情况 信息来源：银泰集团官微 制图：独角Mall
从品牌调整的特点来看，更加注重旗舰店和首店效应，同时加大餐饮的布局。
存在问题E区有待培育品牌少许重复
不过，当前的in77在其火爆背后，也仍存在一些问题。
1.E区人气不足，还需培育期。
整个逛完in77 5个区，总体来说，人气都不错。
但对比下来，2018年12月新开业的E区，就稍微显得人气不足。
据悉，in77目前在对E区进行大范围的调整，包括品牌和定位等方面未来都会有一定程度上的变化。
目前来说，比不上A、B、C、D区，in77的E区还需要培育期。
2.品牌少许重复。
据悉，目前in77 ABCDE区共有600多个品牌。
由于分区明显，在逛不同区的时候，一刀发现存在少许的品牌重复的情况。
52亿，杭州第三2020，in77能超越55亿 的武林银泰吗？
杭州的商业市场是格外热闹的，大大小小的商圈林立。
商业项目中，有地位不可撼动的老牌百货，杭州大厦，武林银泰（银泰百货武林店）等；也有新兴的购物中心，杭州湖滨银泰in77、杭州万象城、龙湖天街等。
杭州的商业市场也是格外包容的。
不同于其他城市，基本“去百货化”的现象。
目前，杭州的老牌百货仍旧活的风生水起。购物中心也紧紧追赶，不甘落后。
对于in77来说，虽是银泰从传统零售转型购物中心的“背叛者”之一。
但值得注意的是，in77用实力给市场带来了很多惊喜。
业绩上，连续3年取得双位数增长。2019年，销售额52亿，同比增长16%。
品牌上，已建立的品牌高度，成为各大品牌首店、旗舰店、大店入杭的首选之地。
据2019年杭州单体商场业绩排行，杭州湖滨银泰in77 2019年业绩排名杭州第三，位居杭州大厦和银泰百货武林店之后。
其中，更是与武林银泰55亿 相差较近。
虽本是同根生，但在市场上，自银泰转型购物中心后，其百货与购物中心就一直被比较。
2019年，in77与武林银泰，相差3亿 ！
2020年，杭州湖滨银泰in77能超越武林银泰，成为杭州银泰第一吗？
,
