天鹅饭店即将被拍卖！
会展家乐福近期将闭店！
近日，哈尔滨人被这两个突如其来的消息吓了一跳。
从去年到现在，陆续有哈尔滨人熟知的商场关门。
商业地产在哈尔滨真的玩不转了吗？
下一个，又会是谁？
根据拍卖信息，天鹅饭店将于8月26日拍卖，保证金5000万元，目前还无人报名。
据悉，天鹅饭店损坏严重，基本不会维修后重新开业，大概率是拆除后新建。
也就是说，一代人的记忆，天鹅饭店将要成为历史了。
无独有偶，近日，有网友发视频称，家乐福会展店将于8月31日闭店，目前正在清仓中。
家乐福会展店成立于2004年，已经陪伴了哈尔滨人18年。
这是继太平桥家乐福后，家乐福在哈尔滨关闭的第二家店。
它的竞争对手，全球超市巨头——沃尔玛，早在N年前就已经彻底退出哈尔滨......
而在超市之前，商场百货就已经先倒下了。
今年3月，陪伴了哈尔滨人26年的新世界百货商场，正式闭店。
当然，这不是哈尔滨关闭的第一家商场。
2021年11月30日，营业13年的哈尔滨麦凯乐总店停业了。
同月，陪伴我们27年的联升地下商业街，也宣布“停业”。
它们，都是在哈尔滨成熟商圈核心位置、经营十余年的老店。
有人气、有口碑，可依然逃不掉闭店的命运。
商业地产，在哈尔滨还有希望吗？
三年来，哈尔滨商业地产量价齐跌，库存持续加大。
▲来源《易居市场报告》
2019年，哈尔滨商业产品均价14646元/㎡，供应面积58.45万㎡，成交54.46万㎡，供求比1.07；
2020年，哈尔滨商业产品均价10967元/㎡，供应面积91.62万㎡，成交47.27万㎡，供求比1.94；
2021年，哈尔滨商业产品均价10992元/㎡，供应面积40.31万㎡，成交32.2万㎡，供求比1.25。
量在价先。
供大于求，导致商业产品价格疲软，市场持续低迷。
2022年上半年，商业地产也不算“景气”。
▲来源《易居市场报告》
2022年1-6月，哈尔滨商业产品，不论是供应面积、成交面积还是成交价，都呈收缩趋势。
与商业地产失宠形成鲜明对比的，是居民储蓄存款的增加。
中国人民银行发布的2022年上半年金融统计数据显示：
上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。其中，住户存款增加10.33万亿元。
也就是说，上半年，平均每天有约570亿住户存款被存入银行。
单是6月份，人民币存款增加4.83万亿元，同比多增9741亿元。
很明显，中国人更爱存钱了。
央行2022年第二季度城镇储户问卷调查报告显示：
23.8%的居民倾向于“更多消费”，比上季增加0.1个百分点；
58.3%的居民倾向于“更多储蓄”，比上季增加3.6个百分点；
17.9%的居民倾向于“更多投资”，比上季减少3.7个百分点。
储蓄存款意愿边际上升，投资、消费意愿边际下降。
无论是商超百货，还是商业地产，缺乏支撑，当然日子难过。
那么，造成哈尔滨商业地产低迷的原因是什么呢？
❶ 疫情周期
2020年1月末新冠病毒疫情首次发生，全省以及全国人民响应国家号召居家。
2021年，疫情更是多次侵扰哈尔滨，平均2-3月爆发一次。
2022年上半年，长达一个半月的时间，哈尔滨人都在疫情的影响下居家，商场、餐饮等更是久久不能营业。
发生疫情楼市下行→疫情爆发楼市触底→疫情好转楼市回弹。
不仅楼市步入了疫情周期，哈尔滨人的生产生活也在疫情周期中反复。
发生疫情→居家停工→商场、超市、餐饮等停业→收入不稳，消费减少。
疫情对商业地产带来的负面影响是巨大的。
对商超来说，停工停业，营收骤降；
对老百姓来说，连工作和收入都不保了，谁还会投资和消费呢......
❷ 电商冲击
2021年，全国网上零售额130884亿元，比上年增长14.1%。
2022年1-6月份，全国网上零售额63007亿元，同比增长3.1%。
其中，实物商品网上零售额54493亿元，增长5.6%，吃类、穿类、用类商品分别增长15.7%、2.4%、5.1%。
可以看到，电商的快速发展对零售百货业的冲击比较大。
❸ 客群改变
90后，00后逐渐成为消费主体，消费结构发生改变。
消费开始升级，文化、体验式的非物质消费比例不断提高。
根据相关报告，近三年内，体量在5万平方以上的购物中心，零售业态占比整体呈下降趋势，而餐饮、生活服务、亲子体验、文创等业态整体呈上升趋势，年均增长率达到4%-5%。
就是说购物中心不做改变适应消费的变化，那势必会走下坡路。
❹人口流出
根据七普数据显示，十年间，黑龙江省人口流出646.2万人。
哈尔滨行政区减少了62.6人，且高校人才占了很大比重。
2021年，在毕业生分布与流动数据统计上，哈尔滨的应届生流出数量排名全国第五。
应届生们学有所成，却被大量薅走，流出＞留守。
人口流出的同时，也带走了大量消费能力。
商业地产的良好发展，离不开地段、品牌、运营、客群等多方面因素。
商业用地供应过多，是其中主要原因之一。
合理规划商业用地，调整出让土地中的商业配比，才是解决之道。
① 政府部门要根据市场变化实时调整房地产开发的有关政策法规，包括项目规划指标确定、审批等，要与客观需求、市场规律相协调，以加强统筹。
在多宗临近土地出让前，自然资源部门要充分结合区域人口发展趋势、市场需求、城市配套等诸多重要因素，统一规划、综合考量区域（片区）公共服务设施配比，制定合理前置规划条件，以便公共设施资源利用更加高效、合理、均衡。
② 针对出让土地中商业配比过高导致销售艰难的问题，要结合城市区域商业活跃度和人口密集度等条件，以主城六区现有大型商业区为核心向外发散，按照以小型社区商业为主、片区共享、以点带面的原则，对片区内商业配比进行统筹规划，降低单项目商业配比，不求大而全，只求小而精，避免出现单一项目大商业配比和大型集中商业区，从而降低开发企业经营风险，降低全市商业市场的库存压力。
比如，现在的哈西商圈，万达广场、西城红场、金爵万象等商场集中，虽然吸引了不少客流，但也加剧了商场之间的残酷竞争。
孔雀时代广场、一直在装修的王府井，迟迟没有开业，也是血淋淋的现实。
③ 注重“产城融合”落地效果评估，商业用户与住宅执行统一的基础设施收费标准，取消原有商业水、暖、电、燃气的高额定价，并切实允许公寓项目安装燃气设施，降低商业产品的交易税费，协调银行等金融机构降低商业产品首付比例，进而提升交易活跃度，降低库存。
综上，合理规划商业配比，减少大型商业比例、推行小型社区商业，降低商业产品首付比例和交易税费，才是降低商业库存，提升商业活跃度的有效手段。
当下，大家对预期信心不足。
减少支出，谨慎消费成了安全共识。
这对商业地产带来巨大的挑战。
营收减少，但各项成本却“稳如磐石”。
会展家乐福、新世界、麦凯乐、联升的陆续闭店，原因不外如是。
必须明确，哈尔滨的商业地产，恢复元气还有很长的路要走。
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