文 / 李院长
重庆地产老司机，知名地产研究院院长，加微信进群：hfbxms
01
我有好几年没去过北碚城区了。
前几天去北碚城区转了一圈，发现北碚这几年其实还真没怎么变。
虽说现在兰海高速和6号线大大缩短了北碚与主城之间的距离，而万达广场的进驻也让北碚的商业档次提高了不少，但北碚还是保持着“都市后花园”的那种怡然自得的城市面貌：
街道仍然很整洁、空气依然很清新、远处的缙云山依然是云雾缭绕。
北碚城区实景
对于住在这个后花园里的人们来说，每天吃过晚饭后带着小孩出来逛逛超市、或者邀上三五好友喝点小酒、又或者在茶馆打上几圈麻将就是一天当中最美好的时光。
这里的空气里仿佛都弥漫着“从前的日色变得慢，车，马，邮件都慢”那种惬意的味道，让我恍如隔世。
02
很多北碚人都不愿意放弃这种慢节奏的生活方式去主城生活。但当他们想在北碚改善自己的居住条件时，却遇到问题。
因为北碚这种“自己和自己玩”的城市发展模式给区域内房地产市场的发展带来了较为不利的影响。
北碚除了最南面的蔡家之外，不管是城北的老城还是城南的新城，现在仍然是独立于主城之外的板块。
由于缺少与主城的融合，北碚区的房地产市场一直是一个自给自足的区域性小众市场。而这种市场是很难吸引跨区域客户的，因此也就很难吸引大开发商来这里开发高品质楼盘。
除了像紫云台、山语城、茵梦湖这些带有第二居所的别墅类高端项目用于满足小部分高端人群的需求之外，很少有大开发商在北碚城区开发适合大多数普通购房者的改善型楼盘。
03
但其实北碚是有巨大的换房需求的。
不说水土云计算产业园里那么多的高科技企业，单单是在西南大学里的老师教授和川仪厂里面那么多的中高层管理人员当中就存在着大量的改善型需求。
西南大学实景
这些中高收入群体，要么因为工作原因，要么因为喜欢北碚的生活氛围，不愿或不能离开北碚。而北碚老城区现有的楼盘，却难以满足这部分客户的换房需求。
好在从2017年开始，这种缺憾正在慢慢得到弥补。
近两年陆陆续续有品牌开发商开始在北碚城区拿地，也有不少高品质楼盘冒出来。而万科金域华府就是其中最具代表性的一个。
04
金域华府位于龙凤桥旁的白洁滩，是城南、老城两大核心商圈的几何中心。
北碚城区其实不大，新老两个城区的商业中心之间的距离还不足7公里。而金域华府就在这两个商圈之间，不管到哪边交通都非常方便。
老城商圈自不必说，历来都是北碚的商业中心，算是已经熟透了，生活于此再方便不过了。而后开发的城南新城如今也比较成熟。除了有北碚区的各个政府部门之外，还有万达广场、地铁站等商业、交通设施，人流量也比较大。
北碚万达广场实景
在前后不到7公里的范围内，有新老两个商圈，这样的居住体验其实比主城的很多新区都要好得多。
整个项目地势高低错落有致，还有一条龙凤溪绕着项目地块蜿蜒而过，形成背山面水格局。而龙凤溪对面的天生丽街商业中心、西南大学以及天生地铁站与项目之间直线距离更是只有不到500米。
金域华府效果图
天生丽街是一个以学府经济为主题的商业街区，和大学城的熙街很像。虽说做的主要是学生的生意，但像餐饮、休闲、娱乐、银行、影院、大型超市等业态一应俱全，完全能够满足居家的日常消费需求。
说金域华府是北碚最具代表性的高品质改善型楼盘，显然并不仅仅因为这个地段。更是因为金域华府几乎可以说是北碚城区的居住水平提档升级的一个重要标志。
05
第一个升级是在品牌上。
金域华府的开发商是万科。关于万科这个品牌的故事就不用多讲，地球人都知道。我只想说说万科这两年在重庆市场上的一些表现。
万科进入重庆其实很早了，但在2016年之前都可以说是表现得不温不火。最近两年，却明显感觉到万科发力了。
这两年，万科陆续收购了重庆天地、翡翠都会、鹅岭峰等高端项目，也把自己的TOP系翡翠系搬到了重庆，打算在重庆市场上重新树立自己打造高端品质物业的品牌形象。
现在，像翡翠方舟、御澜道、十七英里、翡翠都会、翡翠公园这些万科的楼盘都已经在市场上建立起了自己高端豪宅的形象和客户认知，并且也都获得了非常不错的销售成绩，表明万科在重庆的这次战略转型是成功的。
而万科带着转型之后的品牌形象空降北碚市场，多少有点以大欺小，降维打击的意思。
金域华府工法展示区实拍
之前北碚市场上像龙湖、东原、保利、中铁建这些开发商由于做的都是比较小众的极高端产品，与普通购房者关系并不大。
而做普通刚需和改善产品的其它小开发商则完全没法和万科这样的巨无霸相提并论。哪怕是差不多同期进入北碚市场的鲁能和华润，在房地产品牌价值上也无法与万科相比。
因此，金域华府给北碚市场带来的第一升级是在品牌上。
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第二个升级是在楼盘的内外部环境上。
北碚背靠缙云山，自然环境好，历来都被称为是重庆的后花园，所以在北碚市场上要找个公园旁边的房子，那基本上就是一抓一大把。
但要说哪个公园是真正用比较国际化的现代景观设计理念来打造的，还真的不多。而金域华府不但有，而且还是两个。
项目外部，沿着龙凤溪有一个名为溪畔公园的市政公园。在这里会结合龙凤溪自然坡地高差形成的溪谷景观，打造一条临溪步道，让业主们在大社区内就能享受到健康运动感带来的乐趣。
金域华府示范区实拍
而项目内部，在高层组团与洋房组团之间则是一个由政府规划打造的湿地水景公园，占地大约有5万方左右。
这个湿地水景公园也是结合自然景观来打造，可以改善空气质量，调节区域生态平衡。但更重要的作用是将高层组团与洋房组团区隔开来，让洋房享受更纯粹的居住环境，让高层享受更加开阔的景观视野，近可观溪，远可看山。
像这种“一溪一景”的双公园楼盘，在北碚市场上应该找不出第二个。
金域华府效果图
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第三个升级是在产品打造上。
整个楼盘建筑面积有32万方左右，由高层和8层楼高的洋房组成。高层的视野自不必说，就算是洋房的楼间距也达到了25米左右，大部分是南北朝向，再加上是板式结构，所以采光通风都非常好。
金域华府洋房效果图
除此之外，项目里还有许多比较好，比较新的设计。
比如在小区内部打造了“两轴，三园，八院”的景观体系，让每个院落都有不同的景致；
比如人车分流，既保证了小区内景观的完整性，隔绝了汽车的噪音和尾气，又增加了园区内的安全性；
比如高层楼下的架空层设计，这是万科牺牲了一部分容积将架空层打造成了业主的泛会所，满足了从小孩到老人不同年龄层次业主的休闲娱乐需求，也增加了邻里之间交流往来的空间。
再讲讲户型。
金域华府一共只有三种户型。
建面97平米套内78平米的高层做出了标准的三房两卫，景观阳台、生活阳台一样不缺，性价比非常高。
建面126平米的高层则是创新性地做成了南北通透的板式结构。标准的四房两厅，7米多的大横厅，5米多的大阳台，步入式衣帽间，这些设计在北碚市场上都是非常少见的。
建面143平米的洋房同样是板式结构，但格局尺度比126平米的高层更大，舒适性更强。阳台长度接近10米，而主卧开间达到3米8左右，几乎达到主城那些几百万的大平层豪宅的标准了。
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最后的一项升级就是来自于万科的精装修。
金域华府可以说是北碚市场上第一个带地暖的精装楼盘。不管是高层还是洋房，都是精装交房。
虽说金域华府的精装标准比不上万科翡翠系的那些豪宅，但就品质而言，已经超出了很多客户对精装修的预期。
地暖、新风、指纹锁、部分厨卫家电、品牌洁具一应俱全，马桶是科勒的，龙头是摩恩的，厨电是方太的，门窗玻璃都是Low-E中空的。
而进门那个可以放得下100多双鞋子的大鞋柜，玄关上贴心的临时置物区和USB插座，卧室的感应地灯，橱柜上的R形挡水设计等等细节，时时处处都体现着万科对于业主生活方式与习惯的深刻洞察和仔细关怀。
而这样的关怀，在尚处于“粗放”阶段的北碚市场上无疑是具有开创意义的。
金域华府精装样板间实景拍摄
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对于万科的这种“降维打击”，市场给出了自己的答案。
截至2018年12月，金域华府签约额突破21亿元，刷新了北碚中心区单年商品房的签约纪录。
不管是高层产品还是洋房产品，金域华府的销售金额都在北碚中心区市场排名第一。而洋房成交套数占比更是超过了50%。也就是说北碚中心区每卖2套洋房，1套来自金域华府。
看得出来，北碚这部分具有改善性换房需求的高价值人群，对居住体验的提档升级，已经期盼太久了。
而这种期盼在金域华府这个楼盘上，实现了集中的爆发。说不定在项目交房之后，住在万科金域华府会成为一种身份与圈层的标志。
北碚的高净值人群在等待了这么多年之后完全有理由让自己住得更好，而对于他们来说，万科金域华府已经成了当仁不让的第一选项。
金域华府实景拍摄
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