京东对于房地产行业的垂涎，由来已久。2017年，刘强东拉来自己的人大校友，原焦点总经理曾伏虎，正式成立了京东房产事业部。
当时的京东实际并不清楚自己在房地产领域要走一条什么样的道路，只是觉得京东拥有巨大的流量，且房地产交易是一个互联网尚未改造过的机会，京东可以试错，但是不能错过。
事实上，虽然经过多年摸索。京东对于房地产的线上化探索，却走出了与乐居、房天下一样的老路。
那就是媒介的本质，卖广告、卖数据，是它们主要的营收方式。随着房企暴雷、楼市下行以及渠道占比越来越高，开发商对于广告投放的额度急速萎缩，圈里人也只好送京东一句“人艰不拆”了。
不过从2020年开始，京东似乎有意介入线下交易。曾伏虎曾经在两年前的双十一透漏，不做线下，京东房产就没有未来，线下品牌叫好房京选，当时已经开了800多家店。
总爷说一句打击人的话，在贝壳面前，无论是京东还是天猫，都是纸老虎。
1、
虽然用互联网改造房地产交易，似乎京东碰了一鼻子灰。但是真金白银的投资房地产开发，京东这几年却越发得力了。
19年6月3日，广东京东都市智能产业创新发展有限公司以10.64亿元拍下东莞一宗土地，占地面积38万平米，这宗土地被命名为京东智谷。
20年10月19日，江苏东茂和江苏东轩（背后股东为京东、平安、中南）以47.3亿元的价格拿下苏州相城高铁新城的地块，住宅部分就是云栖秀庭，楼面价15600元/平。不过，据悉苏州项目，因为中南的暴雷以及苏州市场的持续低迷，迟迟未能如期推进。
21年6月18日，上海京越东卓以99亿元拿下普陀上海西站地块，就是上海客户熟知的天元府项目。
今天，总爷就带大家看看这个京东在上海投资的项目到底怎么样？
不过，去年年底，京东卓越又加入一个新的合作伙伴-金地商置，目前出现在宣传中的材料多为卓越、金地，看来京东并不希望自己亮相太多。
不怪京东比较低调，因为这块土地，也确实是一块有故事的土地。
2020年5月份，上海土地市场发布普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块（就是此次京东卓越拍得的地块）预申请公告，彼时除了有土地价格的要求外，还要求地块内要“以银行、证券、保险、资产管理、财务公司、公募基金、信托等行业的金融企业法人总部集聚的业态为主，且税收落地“。
受让人应在土地出让合同签订之日起的6个月内启动上述企业的注册和迁移工作，引入企业15 年内不得迁出普陀区。
同时，须在地块内联合区政府召开高端金融峰会，形成国际影响力。建议最少两年召开一次高端金融峰会。
彼时业内一致认为，符合要求的只有“复星”。地产媒体《观点》曾报道，复星集团的确有意参与上海西站地块的竞拍，同时还将联合一家证券公司总部共同入驻普陀。不过最终，不了了之。
一年后，此地块，被卓越和京东拍得。拿地条件也变成了“引入世界500强网络服务与零售、金融科技、人工智能、物流服务、大健康等产业的企业总部运营基地和新型智能经济研究机构，以及新一代信息技术业，现代服务业、商业配套业、文化产业等符合普陀区产业定位的延伸产业链。”
2、
回到天元府。
规划显示，整个天元府项目计容建筑面积约32.3万㎡，包括 商业5.5万㎡，办公17.3万㎡，高端住宅9.5万㎡，根据规划拟建设180米高的京东上海总部，以及卓越旗下卓越大融城商业综合体。
从位置上，项目紧靠上海西站，作为地铁11号线和15号线的换乘点，再加上正在建设的上海地铁20号线，属于妥妥的tod项目。
天元府作为卓越“天元”产品系，采用了香槟金和灰色的立面颜色组合，用了大面积的铝板玻璃幕墙，整体项目的质感很优秀。
估计景观的方案还没出来，所以售楼处只好用了“无界景观”“森系园林”“五重归家礼遇”等。唉，这些词，也快烂大街了。
不过值得夸奖的是，项目布局了好几栋16F小高层的住宅，不得不说小高层的建筑在得房率、户型舒适度方面更好。
中环、tod、小高层、铝板玻璃幕墙立面，城市综合体旁边的住宅，如果更浓缩一下就是两个字“旺销”。
据悉，项目一期目前已经售罄，二期预计年底开始。项目周边的中鹰黑森林大概10万 ，项目售价有倒挂，但是不大。
不过从今年二批次开始，上海楼盘的公示期由3天减为1天；认购期由7天减为5天； 限购查询也从7天减为5天；新房认购比由1:1.3上调为1：1.8
事实也证明，在上海无明显倒挂的房子，热度就降下来了。再加上认购比的调整，天元府项目并没有触发积分。
天元府在首批开完之后，还有清退的房源拿出来销售，也侧面证实了只有高倒挂，才能带来高追捧。
不过总爷对于这个项目还是极力推荐的，原因：
1）、真正的tod项目，可以带来生活上极大的方便，tod并不仅仅是靠近地铁，而是围绕着公共交通体系，进行商办、产业、人居一体化营造的理念，这里面会做不同的产品布局摆放的组合，找到最优的选项；
2）、京东区域总部以及京东资源的导入，可以为项目带来大量的高收入客群，房子的保值增值型最后拼的还是周边客群的层次。
3）、从户型看，小高层的户型，很香。
4）、无论是卓越还是金地，都具备高端产品的营造能力。据悉天元府还将建设180米的“城市之门”，由奥雷舍人事务所设计，奥雷舍人事务所在中国被熟知，是因为央视大裤衩正是它的手笔。
这座城市之门，也将是卓越立足上海滩写字楼领域的敲门砖，毕竟在深圳，媒体管卓越叫“深圳写字楼大王”。据悉，卓越在深圳开发或运营的写字楼超过40栋。
3、
不过项目也有遗憾，那就是精装，“四白落地、低端地板、简易花洒、普通橱柜、立柱洗手盆”的装修实在对不起9.6万的售价，也对不起卓越“天元系”招牌。
估计，客户砸掉装修，重做的比例应该是100%吧。
看来这个世界上，哪有什么真正的情怀？哪有什么真正的招牌？一切都是赤裸裸的利益最大化。
天元府作为京东和卓越最开始联手拿下的土地，自然是刘强东和李华交情匪浅，据悉两个人的相识，源于明尼苏达大学一个面向中国高管的工商管理博士（DBA）课程。
也正是在明尼苏达大学期间，大刘犯了天底下男人最容易犯的一个错误。据路透社报道，当时刘强东的助理曾经打算托中间人摆平此事，而这个中间人，正是李华。
坊间传闻，与大刘一样，李华也娶了一个特别年轻的漂亮太太。这兄弟俩还真一样。
对于天元府，看过的伙伴们，觉得怎么样
可以和总爷交流一下
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