2016年12月，北京举行了中央经济工作会议，会议上首次提出促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，“房住不炒”的理念首次被提出。转眼间，长达5年的调控周期已经过去，楼市调控效果如何？根据国家统计局公布的数据显示，2016年我国平均房价为7476元/平方米，2021年10月我国平均房价为9749元/平方米，上涨了约30.4%。
可能有人会说，即使在调控下房价依旧上涨了这么多，说明调控并不能改变楼市走势，未来房价依旧还会继续大涨。显然，这样的观点存在是错误的，并且是大错特错。事实上，正是因为不断地调控下，楼市才能发展到今天这个样子。有三点可以证明：首先，在不断的调控下，过去房价大涨的趋势已经停止，取而代之的是涨幅的不断收缩，住房的投机属性在不断降低，楼市泡沫也在不断消除。
其次，如果放任楼市不管，只会导致投机炒房的人越来越多，房价也会炒到很高的位置，炒房也就成为了有钱人之间“击鼓传花”的游戏，一旦“游戏”停止，就会导致一大批“接盘侠”出现，楼市泡沫也就会破裂，出现极大金融风险。最后，进入2021年后，楼市真正的调控威力得以体现，一方面是金融层面的调控，比如“三道红线”、“限贷令”等，另一方面则是从土地市场入手管理，不断的调控下房价也确实降了，数据显示年初的房价约为11220元/㎡，目前已经下跌了13.1%，回到两年前的水平。
不仅如此，据不完全统计，截至目前我国已经有23个城市出台了“限跌令”，通过直接限制跌幅或是约谈房企的方式进行楼市调控，避免房价“乱跌”，这23个城市中不乏沈阳、昆明等热门二线城市，甚至还包含了国家中心城市天津。这一系列数据以及楼市表现说明，过去5年的持续调控下，楼市已经在逐渐恢复正轨，房产的投机性也在逐渐减弱，正在回归居住属性，当前的楼市的确已经“入冬”了，房价也的确降了。那么未来5年，楼市会如何发展呢？“十四五”规划大纲定调了：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
也就是说，未来5年，“房住不炒”依旧是楼市核心调控理念，正如网红独立经济学家马光远所说，“房住不炒”已经成为了永久性的调控政策。过去5年的调控，我国房地产市场实现了从房价普涨到房价回落的转变，未来5年的不断调控下，楼市会如何发展更加值得期待。未来5年的房价走势基本定调的情况下，对于最近几年准备买房的家庭来说，不妨参考下这两个“忠告”：
1、不要以投资为目的买房，也不要背负过高的负债买房
为何不要以投资为目的买房呢？原因很简单，多套房持有者未来可能会面临三个问题：其一是房价涨幅不断收缩，部分城市房价还会继续回落，这也就意味着投资房产不仅不能带来收益，更有可能由于贬值而出现亏损。其二是越来越多的炒房客正在抛售房产，导致当前二手房整体流动性比较差，因此如果到时候想要抛售房产的话，可能会面临卖不出去的问题。其三是房产税来临已经是板上钉钉的事实，意味着持有多套房的成本会进一步增加。
与此同时，房价大涨的时代已经过去了，如今并不需要背负过高的负债去抢着买房了。背负巨额的负债压力，不仅会导致生活压力过大，并且有可能由于突然事件导致失去了收入来源，那么房子也就断供了，断供意味着之前的首付和已经偿还的房贷都失去了，自己的征信还会出现问题，生活上方方面面都会受到影响。就算之后有了钱想要继续买房的话，银行也很有可能不予放贷。因此就算今年买不起的话，也可以明年再买。
2、尽量选择现房、“看清”开发商的销售套路
上文已经提到过，目前已经有23个城市发布了“限跌令”，来约束房企的降价抛售行为。为何越来越多的房企会降价抛售呢？主要有两个目的，第一个目的是增加现金流以此来降低自己的负债率，达到“三道红线”的要求指标，第二个目的是由于市场遇冷导致库存压力增加，因此需要多销售房产来降低自己的库存压力。正因如此，不排除部分开发商选择节省成本的方式来卖房，导致住房质量降低，并且由于资金紧张，也会导致期房交付的时间延后。
另一方面，不得不承认的是，在部分房企降价抛售的模式下，一些购房者从中“捡漏”了，以较低的价格买到了合适的房子，这也是近期多地出现了开发商降价销售，导致老业主不满而维权消息的原因。但面临开发商的“销售套路”时，购房者一定要认清是否真的能够占到便宜，举两个很简单的例子：
第一，买房送精装，开发商承诺购房者每平米增加一定的金额，“赠送”精装房，但实际上装修的费用可能远低于增加的金额。第二，“零首付”买房，前不久官媒第一财经报道了哈尔滨某房企放出了类似的活动，但实际体验后，发现根本不是那么一回事，当地的楼盘置业顾问也不建议购房者选择这种方式买房，并直言“不可能前期一分钱都不拿，银行也不允许，只不过是过段时间，把你前期付的钱返回去”。
虽然随着楼市不断地调控下，房价正朝着理性的方向发展，但当前房价处于高位依旧是不争的事实，对于绝大多数家庭来说，买房还是要承担很大的经济压力。正因如此，在买房的过程中需要更加小心谨慎，特别是要认清开发商的销售套路，避免吃亏。与此同时，在经济条件允许的情况下，也不建议以投资房产为目的买房，“房住不炒”正成为现实，可以选择其他的投资途径。
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