瑶海新站区一直是合肥市区的房价洼地，当合肥房价大涨之后，很多刚需被动选择在这里上车。我统计了合肥链家2017年全年至2018年第一季度的成交情况，全市共成交4149套二手房，瑶海新站区成交312套（不含滨湖），占比7.52%。
瑶海新站区去年成交了196套，今年第一季度增加116套，增幅59.2%。第一季度成交均价为13722元/平米，比去年均价（14012元/平米）下跌290元/平米，跌幅较大，但议价空间和成交周期较去年都有所收窄。
因为整体样本数偏少，我以去年成交作为基数，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对瑶海新站区房价做一个分析和点评。以长江路为界，再结合38中学区划分情况，我将瑶海新站区分为两个部分，分别是：
1、长江路南板块。具体范围为：长江东路接淮南铁路线转胜利路以南，南淝河以东。
2、长江路北板块。具体范围为：长江东路接淮南铁路线转胜利路以北，板桥河以东。
本篇分析涉及的数据为2018年第一季度，上篇关于瑶海新站区的分析文章为2017年全年的数据，具体可参考这篇文章《刚需能买吗？合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）。
关于合肥其他区域的分析，请参看我公号“小易论楼市”文章：《2018年第一季度合肥滨湖房价分析和购房建议》，《2018年第一季度合肥政务区房价分析及购房建议》，《2018年第一季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》，《2018年第一季度合肥经开区二手房成交分析和购房建议》，《合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议》，《合肥包河区房价分析及近期购房建议》。
长江路南板块
长江路南板块共成交124套二手房，这个数量比去年全年增加44套，增幅55%，略低于区域平均值。板块平均成交价格为16032元/平米，较去年（16169元/平米）下跌137元/平米，议价空间略有收窄，成交周期有所延长。
我在之前的文章中分析过38中学区，这是目前瑶海区最好的初中学区，因此价格也比其他区域高出不少（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。除了学区因素以外，板块内的次新房也不少，同样拉台了区域均价。
“38中 和平小学”是瑶海区学区的热门组合，距离和平小学最近的两个次新小区是鼎元府邸和宝业城市绿苑西区。我们看到两个小区成交价格都接近1.9w，房价应该算比较高了。
宝业城市绿苑东区一个107.8平米的小三房，价格为17052元/平米，西区88.9平米的小三房，价格为19134元/平米。如果东区面积也按88.9平米计算，总价合151.6w，西区总价170w，那么两者之差就是“38中 和平小学”的学票价格，大概在18w。
整体上38中学区老破小成交价格在1.4w左右，基本体现不出什么溢价，而且成交量也不如周围的次新房。因此，我认为，如果经济能力有限，仅仅只是想挂挂学区，那么可以考虑这片区域的老破小。从投资角度来看，这个区域的老破小资产都在3-档左右，没有留恋的必要。
瑶海区的高价房或者改善性住房，从投资角度来看，应着重考虑38中板块内的高层二手次新房（公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》）。除了具有学区优势以外，房龄和建筑结构也是优点，而且区域位置也不错，是瑶海区资产相对保值增值的首选。
长江路北板块
长江路北板块共成交188套二手房，这个数量比2017年全年增加72套，增幅64.3%，高于区域平均值。板块平均成交价格为12256元/平米，较去年（12501元/平米）下跌245元/平米，但议价空间基本持平，成交周期有所缩短。
瑶海区长江路以北板块，从我所画的房价地图上来看，我越来越得出一个结论，那就是老火车站“有毒”。其实就老火车站所在区域来讲，绝大部分都在二环以内，靠近市中心，位置上也还不错，但是越靠近火车站，房价越是弱势，这是不争的事实。
在此区域内，密布着1号、2号、3号和4号四条地铁线，其中1号线和2号线均已通车，对该区域内的房价依然没有改观，绝大部分仍在1w-1.2w左右徘徊。那些指望3号线开通手里房子能够升值的同学，我劝你还是放弃这个念头。
在全市房价整体出现回暖的情况下，新站区房价下跌，而且跌幅看来还不小，我其实一点都不奇怪。这种情况不仅出现在新站区，即使是蜀山区和庐阳区，也同样存在这样的规律。那就是：以长江路为界，合肥房价出现两极分化，长江路以南房产相对长江路以北要强势很多。
限购限贷以后，合肥购房需求被控制在市区以内，由于缺乏房票和钞票，很多改善人群需要卖掉手中的房子才能购买改善型住房。这样一来，劣质区域房产会被集中抛售，造成踩踏下跌，优质区域被争抢甚至逆市上扬，合肥房产出现两极分化。
我之前已经分析过合肥的房产，目前市区最弱势的板块就在新站区，新站区房龄超过20年的老破小，尤其是多层住宅，是最不值得持有的资产，手中拥有这种类型房产的同学，应尽快置换到新区新房（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。
瑶海新站区新房
瑶海新站区之前由于出让地块非常多，目前在售新小区达到近30家，新房库存占到全市1/3以上。最关键的是，绝大部分土地成本相当高，还有部分地王至今尚未解套，造成新站区大部分新房价格仍然虚高。
这两天瑶海区一块住宅地块挂牌出让，仅有一家开发商参与拍卖，结果未达底价流拍，说明zf对土地仍有比较高的期望，但从事实上来讲，底价已超出预期。在开发商现金流紧张的情况下，高周转是必须考虑的，拿地必然要慎重。
瑶海新站区新房库存已经太多，如果地价过高，新房定价必定也会较高，导致产品没有太大的竞争力，造成去化困难，资金回笼较慢。zf跟开发商达不成默契，土地流拍在所难免，在我看来，这种情况非常正常，不必过度解读。
老火车站板块。禹洲中央城和和昌香樟原著，二者备案价格都在1.48w，但我们看到周围二手房，位置还更好一些，都不过在1.2w左右，因此定价并没有太多优势。再一个，我前面讲过，老火车站“有毒”，距离火车站越近，投资劣势越大，再加上周围已经成熟，更何况还夹杂在火车站和工业区之间。
职教城板块。区域内的当代未来城和锦门学院里，高层备案均价都在1w上下，属于板块内价格最低的小区，但目前已基本清盘。其余小区价格大都在1.4w-1.5w之间，几乎高了40%-50%，所以有之前两个小区做对比，剩下的真难言有太大性价比。
正荣悦都荟和保利罗兰香谷，没有比其他小区价格高出太多，但距离地铁口最近，这是它们的优势，我认为这两个小区相对更值得考虑。
烈山路板块。板块距离地铁口太远，价位偏高，整体上乏善可陈。瞅准了人们买涨不买跌的心理，华地把心一狠，将紫悦府备案价格提高1000元/平米，同时还把精装修改为毛坯，这种大胆的行为艺术，我觉得还是以观后效吧。
长江路南板块。锦门学府里以1.2w的备案价格清盘，成为板块内均价最低的小区。再看看中梁美好时代备案价格1.57w，东华府放风价1.5w，是不是觉得1.3w的价格也不算很贵了？
珑璟台和中海城，尽管是肥东的产证，但位置跟市区无限靠近，鉴于肥东划区的预期越来越强烈，我觉得可以比照市区房产看待。跟周边市区产证的小区相比，两个小区价格还是有一定的竞争力的。
地铁2号线延长线正在勘探，说明已基本确定要开建，那么沿线的新盘会受到关注。我认为肥东区域的新盘性价比高不高，应与2号线延长线附近的新盘价格对比，比如珑璟台，力高澜湖前城，蓝光公园1号和万科红。目前来看，都在1.05w上下，值得关注，至于万科未来之光，性价比实在是差透了。
瑶海新站区房价分析及近期购房建议
整体来看，瑶海新站区性价比高的新盘屈指可数，几乎多少都存在一定的价格透支（公号“小易论楼市”《合肥东北区域新房性价比排名》）。但随着政务、滨湖、高新等热门区域房价又掀起新一波上涨，合肥整体水涨船高，再加上新房毛坯和装修分开备案，从全市范围来看，限价房几近消失，瑶海新站区目前仍是价格洼地，刚需被一步一步逼到这里。
据我小密圈成员透露，瑶海新站区去化比去年要好不少，部分在售小区的刚需户型，已不再接受先签合同再补社保这种做法，开发商卖房子的底气似乎比去年更足一些。但我觉得这并不意味着这片区域房子价格没有水分，至少从全市范围来看，还不是十分值得考虑的地方。
比如滨湖西南三盘，价格在1.6w-1.7w左右（小户型可能要提高首付）；蜀山区的御景江山，价格在1.5w-1.6w左右；高新区的祥源金港湾，价格在1.5w-1.6w左右（也存在提高首付情况）等。即使高新区部分二手次新房，我认为性价比也要高过瑶海新站区一众新房。
所以除非是在新站区工作的刚需，或者首付能力有限，瑶海区新房并非首要选择，至少投资性价比上还相对低一些，需要进一步挤出泡沫或通过全市房价上涨来消除泡沫（公号“小易论楼市”《2018年5-6月合肥房价分析及购房建议》。
如果确定考虑在瑶海新站区购房，我建议首先考虑距离地铁口最近的新盘，其次再考虑长江路南板块，最后相同地段、同等价格下优先考虑品牌房企。尽量不要买面积超过100平米的房子，将来流动性会很差，升值潜力也会比较差，不要投资洋房。
如果被限购，也可以考虑靠近市区地铁2号线及其延长线附近的肥东产证小区，从全市来看，价格具有一定性价比。但价格尽量不要超过1.1w，面积不要超过100平米，新房大户型房子不好卖，说明这里仍是刚需区域，你买到之后，后期肯定也不好转手。
近期是多事之秋，金融强力去杠杆，导致p2p接连爆雷。央行和财政部官员，在宏观政策意见上出现分歧，美国贸易战愈演愈烈，下半年经济走势似乎变得扑朔迷离。其实在央行宣布降准之后，余额宝利息就一直在走低，说明市场流动性得到补充，资金面不再过度紧张。
有消息称，下半年可能还会有一次降准，贸易战也使得加息可能性越来越小。下一步房地产将如何发展，跟接下来即将召开的下半年ZY经济工作会议有很大关系，我觉得房地产依然还会坚持去杠杆，但其他领域流动性将会得到进一步补充。
已到7月下旬，合肥人才引进政策实施方案依旧没有出台的迹象，我估计zf也搞不清楚何时适合发布，他们应该还在反复拿捏政策力度和评估市场预期，防止出台后引发房价再次出现大涨（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》）。
过去一年中，合肥市区出让地块不多，且多集中在东北区域的边边角角，热门区域地块极少推出。近期又出现两块住宅用地连续流拍的情况，这将导致短期内土地供给进一步减少，合肥新房库存将相对更加紧张。
鉴于合肥房地产市场供求关系依旧紧张，而补货不足，合肥房价短期没有大跌的基础。即使出现下滑趋势，还有人才引进这副牌可以打，而下半年货币供应会相对充足，我仍然坚持今年合肥整体房价涨幅在5%-10%的观点（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。
所以购房建议仍旧是：不要加超高杠杆炒房，主要以资产优化配置为主，刚需仍应及早上车，哪怕三县也可以考虑，不要指望房价会下跌。
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