相信每个人听过公寓,都听过很多人说,公寓交易税费特别贵,后续可能17%-30%以上都要交给国家,那么,这是真的吗?
小编长期专注做公寓交易的。对于很多人的无解在开始的时候也曾经是爱莫能助,总有人瞎说的,我也不好反击。在我交易的所有单子里面,税费一般都是只有3%的,其他的成本是差额或者增值税会因房子而有所差别。
不过,就算3%也不是公寓交易的最低税费,比如上周的时候,我去交易了一个公寓的过户,然后在交税出来以后,发现惊喜来了:
20万的公寓,税费一共缴纳金额仅有1483.3元,连总价的1%都不足!
也就是比住宅的最低费率都低!!!你敢相信吗?还是有图有真相吧!
不多说,上图:
那么,为何公寓交易的税费差距会如此之大呢?
有人说3%,有人说5%,有人说13%,15%,30%,50%等等,到底公寓的税费国家的计税方法是怎么规定的呢?
笔者在地税交税的相关法律中总结了关于公寓交易的税费计算明细:
累计11个税种,具体如图:
所以,一般二手房交易2-3个税种都有很多人算不清楚了,更不用说公寓这么多的税费类型了。更多的人,往往都是一头雾水的胡说八道!
那么,我这个公寓为何交易只有不足1%的税费呢?
我来免费分享给大家下:
细节是这样的:
这个房子是按照20万的计税价格过户的,但是这个房子是2012年买入的,目前已经超过10年了。
由于当时买入的资料已经被房管局收取了,所以,我凭记忆写一下初始的数据,当时买入的时候,房东的原始购入发票是22万多点,10多年来每年租金收益托管给酒店,平均下来的收益是5%每年,也就是,实际情况是赚了11万多点,然后27万左右卖出的,房子网签计算税费是20万,装修家具家电折旧做了5万左右,而且前面的定金1.5万,留了5千元的交房保证金。
那么,税费的计算如何计算呢,接下来,我给这11个税费做个详尽的解释,期待可以帮助大家理解我是如何合法做到的:
1,契税:
正常需要的是计税价的3%,按理来说就是20万的3%,合计6000元,这个是买入方的税费,所以,跟本文无关。
2.增值税及附加。
由于这个房子一直没有涨价,所以,目前过户的时候,计算税费的金额就是20万,所以,这个房子的总价比买入价便宜,就没有了增值税。
3.个人所得税:
差额征收20% 由于没有差额,还亏钱,所以没有个人所得税
4.企业所得税:
个人房产,没有企业的事情,不算这一项
5.房屋印花税:计税价的万分之五
按理来说,是20万的0.05%,合计100元
6.不动产证工本费:非住宅550元
不在税费计算范围,不计算
7.他项权证工本费:非住宅550元
没有这一项,不计算
8.贷款评估费:评估价3%
由于现在房源联网,房管局有自己的评估体系,所以这个现在也是0成本
9.土地增值税:
①差额征收:[计税价—扣除项目金额]*适用税率—扣除项目金额*速算扣除数;
备注:扣除项目金额=原购入价*(1 N*5%) 原契税额 原维修基金额 本次印花税 本次增值税附加;
增值率=(计税价—扣除项目金额)÷扣除项目金额*100%
N=网签时间—原销售不动产发票取得时间。发票时间每满一年加计扣除5%,不满一年每超过6个月算一年,但总的取得时间不满一年不得加计扣除;
适用税率、速算扣除数:
增值率 适用税率 速算扣除数
≤50% 30% 0
>50%且≤100% 40% 5%
>100%且≤200% 50% 15%
>200% 60% 35%
全额征收:计税价×5%(土增税增值税按照全额缴税,个税也按照全额征收)
这个里面是最复杂的,我一点点分析细节:
算法是:
差额征收:[计税价—扣除项目金额]*适用税率—扣除项目金额*速算扣除数;
里面的细节如下:
1.计税价:20万
2.扣除项目金额=原购入价*(1 N*5%) 原契税额 原维修基金额 本次印花税 本次增值税附加;
扣除项目金额=220000*(1 10*5%) 6600 0 100 0=336700元
3.适用税率:由于没有增值,所以是30%
4.扣除项目金额*速算扣除数
由于速算扣除是0.所以,本项计算为:
(200000-336700)*0.3=-41010
5.所以总体可以看的出来,计算出来是负数,但是国家没钱给到个人,所以,此处税费成本基本为0(不过土地增值不少,土地增值为:原购入价*(1 N*5%),也就是=220000*(1 5%*10)=330000元)
10.房产税:
房产原值*0.7*1.2
200000*0.7*1.2%=1680元
11.土地使用税:4元一个平方
29.93*4=119.72元
所以,通过以上专业的分析,那么,我们就发现了,其实二手房公寓交易的税费到底能有多少,确实是每个房子都不一样的!
那么,为何这个房子可以缴纳如此少的税费呢?
一:房子卖出的价格比买入的价格更低。且房管局内部评估价格也比较低
二:房源持有时间较长,超过10年了。
三:房源能抵扣税费的金额来源比较多:维修基金,税费等
那么,通过以上专业的分析,你现在理解为何每个公寓的税费都不一样了吧!
读到这里,聪明如你,现在的你还担心买了公寓,后续的二手公寓交易税费高吗?
,