南龙湖楼盘推荐2023（南三南四环之间楼盘）

对于在郑州购房，我们眼中的区域划分如下图所示：

南龙湖楼盘推荐2023（南三南四环之间楼盘）(1)

大北区一直是我们推荐关注的区域，不曾改变。
城区环内，人多钱多，配套方便，教育医疗都有，房价居高不下，正常。
然后在城区的偏南区域，航海路以南，以大家众所周知的原因，被贴上了刚需的标签，与改善无关，与品质无缘。
高新区，以多年曾原地踏步的经历，被贴上了刚需的标签。
白沙区域，以未来政治、经济的东移，将成为新的潜力增长区。
而今天我们要说的，就是在南三环、南四环之间的这一个区域的购房选择与分析，这个区域横跨了二七区、管城区两个区。

为何说这个区域是一个有品味的刚需：

城区的问题是太堵堵堵堵堵堵堵、没有公园、没有河流
而这个区域有一条南水北调运河自东向西穿过，本来两边是有200米绿化带的，现在新规划了南北两条双向6车道快速路，就大大缩小了绿化带了，但好歹还有吧。
区域有一个七彩公园（五号院和悦岛边上），一个市政公园（绿都紫荆华庭边上），南环公园（绿地滨湖国际城边上）
毕竟是新城区，新的规划就要肯定比城区好很多，路要宽、配套要全、绿化要好。
南北向有两条地铁，一是沿着大学路的7号线，一是沿着紫荆山路的2号线。
所以，为了不堵、为了公园、为了河流、为了新城区，我们称之为：为了有点品味。
即使如此，在这个南区和大北区之间怎么选择？如果你不是对南区有特殊情感或工作生活需要的话，我还是坚定的建议你选择大北区。

区域楼盘分析如下：

如图所示：

我们推荐关注：绿都紫荆华庭、绿地滨湖国际城

我们建议次关注：正商华钻、正商中州城、泰宏建业国际城、康桥悦岛

我们建议放弃：亚星盛世、亚星锦绣山河、鑫苑鑫家

为什么呢？我们一一来说，但这个判定也不是全正确，对于某些特定人群来绝对的说放弃也是不对的，比如锦绣山河的外国语中学，比如鑫苑鑫家才7000块一平方，而我正好就在附近工作，难道也要放弃吗？，所以，我们今天要说的就是一无特殊需求的购房分析和梳理，我们来详细的分析分析吧。

绿地滨湖国际城

南龙湖楼盘推荐2023（南三南四环之间楼盘）(2)

绿地滨湖国际城的优点：

紧临500亩南环公园，这是得天独厚的大优势，必须加分加分。
紧临270米地标双塔和写字楼区域，代表这是以后的经济聚集区，对于房产的保值和增值是大大的，必须加分加分。
户型也不错，没有什么大的问题。
8500的均价，我们认为还是可以的，但也是一期尾房销售，好的房源和位置都没有了。

绿地滨湖国际城的劣势：

绿地住宅项目从来不会去主动去解决的教育配套。
比其它项目都靠南一些，但我认为这不算什么缺点，毛毛雨。

绿都紫荆华庭：

南龙湖楼盘推荐2023（南三南四环之间楼盘）(3)

关于绿都：

绿都在郑州楼盘不多，交房可参考的不多，但在西三环的绿都城项目，至少在那个区域是算相当不错的，应该算是最好的，能在一个区域作出最好的楼盘，在二手房里卖到区域最高价，这就是郑州楼市必须要去赞的，我们一定要支持并鼓励这样的开发商。
背后是宇通集团，多少还是有本土情怀的，有钱有也势。
在南龙湖的温莎城堡、温莎城邦、丹石街区，谈不上多好，也没有什么大的缺点，中规中矩，是一个让人放心的乖小伙儿。

绿都紫荆华庭的优点：

挨着南三环，算是接近城区吧。
挨着紫荆山南路，进出城比较方便。
挨着地铁2号线的一个口，这是得天独厚的优势。
战略合作伙伴建业小哈佛幼儿园也不错。
小区东北角的60亩的市政公园是小区独享，必须加分。
说的是在紫荆山南路的西边地块会引入一所重点中学，是绿都和管城区政府联合引入，但具体能否落实，不得而知，如果是吹出来的，以后必须要批判。

绿都紫荆华庭的缺点;

容积率有点高，4.0以上，但有那个公园来中和稀释，还好还好。
目前小学和中学都没有定。不像人家泰宏的陇西小学招眼球。

泰宏建业国际城

南龙湖楼盘推荐2023（南三南四环之间楼盘）(4)

现在有业主给我们投诉说的泰宏建业国际城的两宗罪：

合同签订的外立面是石材加面砖，开发商现在要业主签订补充协议要改用真石漆。
宣传的河边小道现在成了快速路，但我们认为这是市政近期的规划，国际城项目以前并不一定就知道，就像农业路高架和姚桥路高架一样，这些事情，有时候，真的就是命，但当我们到售楼部问，他们居然还不承认南边有条快速路就不可以理解并原谅了。

还有对外宣传的陇西小学到底有无落实？有业主说还是荆胡小学，但这一条我们没有去确认，不敢乱说，希望可以有业主去证实一下。

下面是国际城项目让业主签订的补充协议：

南龙湖楼盘推荐2023（南三南四环之间楼盘）(5)

对于这个外墙面砖和真石漆的问题，我们专门咨询了多年搞建筑的朋友：

在国外，真石漆成本要比面砖高，一是因为好漆的成本不低，二是按规范操作要刷6-7遍工艺左右才可以，所以下来成本并不低，但是来到中国之后一切都变味了，你们懂的，一是材料失控，成本大大下降，二是没有开发商真的按规范给你刷6-7次的。

但面砖就一定比真石漆好吗？也不一定，现在使用真石漆更普遍，效果也不错，泰宏建业国际城这样操作，不管是出于想省钱、规划失误、安全、规划等原因，我们的看法是：这肯定是开发商自己的在规划和产品设计方面的问题，可以换为真石漆，但开发商违约在先，就要坦坦荡荡的来处理此事，要公示材料、品牌、工艺、成本等信息，为此，我们今天专门在副稿中对此问题进行了专门的解读，看不到的新朋友可以回复“真石漆”查阅。

我们又问了几个年初花了8300左右买了国际城房子的朋友，你们打算怎么办？

业主也很迷茫，说想退吧不给退，我说只能是无奈。。。不靠谱是有惯性的，刹不住。

而泰宏建业国际城最大的问题是什么？

1. 该项目是泰宏和建业合作项目，建业只出钱，基本上不参与日常工作和管理，也不参与销售，而我们认为，泰宏在该项目操盘上出现的问题还真的是和建业有很大差距，比如我们问售楼人员南边有无快速路的，售楼人员会直接说没有，这就是明显的欺骗，明明都公示了还说没有。

2. 管理问题，现在泰宏公司因为和郑煤合作的事，老板都不在郑州一年多了，开个董事会都得放在香港，这样肯定都会影响效率的，而且公司灵魂人物长期不在公司，对于资金、资源、管理等问题肯定会有较大影响，而且泰宏基本上还是一个家族企业，从一年以来操盘出现的一些不规范细节就可以发现，在产品、设计、管理上，估计也不好说。

2. 价格问题，现在是一期尾房销售，均价都要在8700左右，这个价格我就认为不如绿地了，产品肯定是不会比绿地好。

正商中州城

南龙湖楼盘推荐2023（南三南四环之间楼盘）(6)