贝壳找房上的数据显示,重庆二手房挂牌量超过17万套。

我们统计了重庆主城区二手房挂牌量最多的100个小区。

重庆主城区二手房挂牌量(重庆二手房挂牌量TOP100的小区)(1)

重庆二手房挂牌量数据,截止2022年2月15日

这两组数据,乍一听,都是有点唬人的。而很多人对「挂牌量大」这件事的理解,通常有3个刻板印象。

挂牌量大≈投资客有点多吧……

挂牌量大≈房子不好卖吧……

挂牌量大≈小区有点问题吧……

有这些刻板印象的朋友,太把挂牌量当回事儿了。

01

2020年12月初时,重庆二手房的挂牌量也是逼近“17万套”的量级。2021年5月底降至14万套,如今算是又回升到之前的水平。

重庆主城区二手房挂牌量(重庆二手房挂牌量TOP100的小区)(2)

2020年12月初,重庆二手房挂牌量数据,来自链家

二手房挂牌量,我们换个词语来理解,其实就是“二手房供应量”。挂牌量的多少和增减,相当于在反应二手房供应量的变化。

那么,「挂牌量大」这件事对于买房,究竟意味着什么?

说实话,如果只看挂牌量,它真的没什么意义。除了告诉你两件事:供应量充足,看房时你的选择空间比较大。

具体到某个小区上——挂牌量大的小区,通常规模也会比较大,产品和户型都会更加丰富。再加上挂牌量大,看房时自然更容易找到自己喜欢的或者合适的房子。

除此以外,它并不能决定这个小区好还是不好,也不能决定房子以后好卖还是不好卖,挂牌量跟这些结果没有关系。

我们统计的数据中,很多挂牌量比较大的小区,他们的成交量在各自所属的板块里都排名前十甚至前三。

重庆主城区二手房挂牌量(重庆二手房挂牌量TOP100的小区)(3)

重庆主城区挂牌量比较大的小区(部分),整理自贝壳找房

所以,不要以挂牌量的大小来决定自己的购房决策,只有需求才可以。

买房预算多少、想要多大面积,这是买房的基本。明确了这两个需求,再从交通、配套、环境等维度进一步筛选符合需求的房子。

进一步筛选时,切忌“什么都要”。一定要明确哪些需求是必须满足的、哪些需求是锦上添花的。

如果一定要把“挂牌量”这件事讲出一点门道、一些作用,应该再结合几个指标,综合起来看。

(特别鸣谢:贝壳重庆研究院提供挂牌量相关的观点支持)

02

解锁挂牌量的正确打开方式,可以将挂牌量和成交量结合起来,即“挂牌成交比”。

挂牌成交比,属于市场流动性的一个指征,可以反应当前的市场热度怎么样。

我们举一个最直观的例子。

去年5、6月份时,一边是二手房成交量的快速攀升、一边是二手房挂牌量的迅速减少。

我翻阅了之前的数据,去年5月初到5月底,不到一个月挂牌量减少1.7万套、平均每天减少572套。

彼时,恰好是重庆二手房市场热度很高的时候。

重庆主城区二手房挂牌量(重庆二手房挂牌量TOP100的小区)(4)

去年5月初时,重庆二手房挂牌量

重庆主城区二手房挂牌量(重庆二手房挂牌量TOP100的小区)(5)

去年5月底时,重庆二手房挂牌量

一个挂牌量比较大的小区,如果成交不活跃,说明当前市场比较冷。

这种情况属于买方市场,买方的话语权会更高。对于购房者来说,大概率会获得一个比较好的谈判空间,可以有更多的时间和耐心去搜寻符合自己需求的二手房。

对于自住,首先考虑小区本身的属性,比如产品、面积、户型、配套、品质、房龄、物管、环境等。再根据需求中的优先项来选择适合自己的小区。

对于投资,着重考察收益部分,需要关注当前价格和未来的空间、持有多长时间、持有成本如何、期望的收益又是多少,等等。

03

除了成交量,还可以通过小区近30天的带看量、近90天的成交均价和成交记录,去判断近期的市场处于什么状态。

带看量,实际上就是需求。

带看量比较高,需求量就比较高。当带看量比较低的时候,至少说明需求不旺盛。需求旺不旺盛,也能体现市场热度高不高。

成交价格,有固有属性和浮动属性。

固有属性是小区、房子本身的价值。浮动属性则是指价格的浮动空间,主要代表市场对未来的预期。

市场热度比较高时,浮动空间里的溢价部分会更多。市场热度比较低时,卖家急于出售或者心理预期降低时,就会下调价格,浮动空间随之变小。

我们举一个比较极端的例子。

假设你寻觅到一个比较喜欢的小区。挂牌量比较大,但小区的成交量、带看量都不活跃,成交均价也没有体现出涨势。而当前整个市场的热度还挺不错的。

这个时候,就该留意小区本身是不是有什么问题是你没有发现的。考察清楚了,再决定买不买。

04

总结一下。

挂牌量的大小,的确有一些参考作用。

比如,在市场偏冷、成交不景气的情况,挂牌量大小可能影响价格。此时看房的选择空间、买房的谈判空间大概率都会比较充足。

但是,不构成我们买房的决定性因素,只能作为参考指标,帮助我们去选择一个相对合适的买房时机。

到底买不买,核心仍然在于需求是否匹配。

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