贝壳找房上的数据显示，重庆二手房挂牌量超过17万套。
我们统计了重庆主城区二手房挂牌量最多的100个小区。
重庆二手房挂牌量数据，截止2022年2月15日
这两组数据，乍一听，都是有点唬人的。而很多人对「挂牌量大」这件事的理解，通常有3个刻板印象。
挂牌量大≈投资客有点多吧……
挂牌量大≈房子不好卖吧……
挂牌量大≈小区有点问题吧……
有这些刻板印象的朋友，太把挂牌量当回事儿了。
01
2020年12月初时，重庆二手房的挂牌量也是逼近“17万套”的量级。2021年5月底降至14万套，如今算是又回升到之前的水平。
2020年12月初，重庆二手房挂牌量数据，来自链家
二手房挂牌量，我们换个词语来理解，其实就是“二手房供应量”。挂牌量的多少和增减，相当于在反应二手房供应量的变化。
那么，「挂牌量大」这件事对于买房，究竟意味着什么？
说实话，如果只看挂牌量，它真的没什么意义。除了告诉你两件事：供应量充足，看房时你的选择空间比较大。
具体到某个小区上——挂牌量大的小区，通常规模也会比较大，产品和户型都会更加丰富。再加上挂牌量大，看房时自然更容易找到自己喜欢的或者合适的房子。
除此以外，它并不能决定这个小区好还是不好，也不能决定房子以后好卖还是不好卖，挂牌量跟这些结果没有关系。
我们统计的数据中，很多挂牌量比较大的小区，他们的成交量在各自所属的板块里都排名前十甚至前三。
重庆主城区挂牌量比较大的小区（部分），整理自贝壳找房
所以，不要以挂牌量的大小来决定自己的购房决策，只有需求才可以。
买房预算多少、想要多大面积，这是买房的基本。明确了这两个需求，再从交通、配套、环境等维度进一步筛选符合需求的房子。
进一步筛选时，切忌“什么都要”。一定要明确哪些需求是必须满足的、哪些需求是锦上添花的。
如果一定要把“挂牌量”这件事讲出一点门道、一些作用，应该再结合几个指标，综合起来看。
（特别鸣谢：贝壳重庆研究院提供挂牌量相关的观点支持）
02
解锁挂牌量的正确打开方式，可以将挂牌量和成交量结合起来，即“挂牌成交比”。
挂牌成交比，属于市场流动性的一个指征，可以反应当前的市场热度怎么样。
我们举一个最直观的例子。
去年5、6月份时，一边是二手房成交量的快速攀升、一边是二手房挂牌量的迅速减少。
我翻阅了之前的数据，去年5月初到5月底，不到一个月挂牌量减少1.7万套、平均每天减少572套。
彼时，恰好是重庆二手房市场热度很高的时候。
去年5月初时，重庆二手房挂牌量
去年5月底时，重庆二手房挂牌量
一个挂牌量比较大的小区，如果成交不活跃，说明当前市场比较冷。
这种情况属于买方市场，买方的话语权会更高。对于购房者来说，大概率会获得一个比较好的谈判空间，可以有更多的时间和耐心去搜寻符合自己需求的二手房。
对于自住，首先考虑小区本身的属性，比如产品、面积、户型、配套、品质、房龄、物管、环境等。再根据需求中的优先项来选择适合自己的小区。
对于投资，着重考察收益部分，需要关注当前价格和未来的空间、持有多长时间、持有成本如何、期望的收益又是多少，等等。
03
除了成交量，还可以通过小区近30天的带看量、近90天的成交均价和成交记录，去判断近期的市场处于什么状态。
带看量，实际上就是需求。
带看量比较高，需求量就比较高。当带看量比较低的时候，至少说明需求不旺盛。需求旺不旺盛，也能体现市场热度高不高。
成交价格，有固有属性和浮动属性。
固有属性是小区、房子本身的价值。浮动属性则是指价格的浮动空间，主要代表市场对未来的预期。
市场热度比较高时，浮动空间里的溢价部分会更多。市场热度比较低时，卖家急于出售或者心理预期降低时，就会下调价格，浮动空间随之变小。
我们举一个比较极端的例子。
假设你寻觅到一个比较喜欢的小区。挂牌量比较大，但小区的成交量、带看量都不活跃，成交均价也没有体现出涨势。而当前整个市场的热度还挺不错的。
这个时候，就该留意小区本身是不是有什么问题是你没有发现的。考察清楚了，再决定买不买。
04
总结一下。
挂牌量的大小，的确有一些参考作用。
比如，在市场偏冷、成交不景气的情况，挂牌量大小可能影响价格。此时看房的选择空间、买房的谈判空间大概率都会比较充足。
但是，不构成我们买房的决定性因素，只能作为参考指标，帮助我们去选择一个相对合适的买房时机。
到底买不买，核心仍然在于需求是否匹配。
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