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更快洞察商业地产最前沿
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作者：王美丽
1992年，在东北师范大学和深圳大学都做过体育老师的的吴群力，决定顺应时代浪潮，下海从商。
在地产中介行业积累了“第一桶金”后，吴群力曾梦想什么时候“自己盖栋房子卖一卖”。
益田集团董事局主席 吴群力(图片来源 : 益田旅游商业)
4年后，吴群力创立益田集团，介入地产开发。借地产经纪行业积累的市场与产品经验，深圳益田花园、益田名园、益田假日湾等项目很快打开了市场。有了代表作，在深圳的本地地产商中，益田立马榜上有名。2008年，益田集团在深南大道的标杆项目“益田假日广场”开业，成功实现了向商业地产运营商的转型。2018年，根据益田假日广场公布的数据，年销售额突破32亿元。
十年浮沉，深圳城市重心自东向西移，商业中心也随之改变。而益田假日广场，竟能一直屹立不倒。
出于对这个商场的好奇，独角Mall周日对它进行了实地观察。
多个地铁口相连，带来大量人流
商场区位（20分）：18分
益田假日广场，地处深圳华侨城，紧临深南大道，占地3.5万㎡，总建筑面积13.58万㎡，是集购物、办公、五星级酒店为一体的大型建筑综合体。
作为一个商场，益田假日广场所占据的位置，注定是不愁人流量的。
首先，这里旁边就是华侨城、红树湾这样的豪宅区，聚集了众多高端消费人群；
第二，最近备受关注的白石洲城中村，就在周边，这里住着大量居民；
第三，世界之窗、欢乐谷、锦绣中华三大主题公园，每年都能吸引大量游客前来。
交通情况（20分）：18分
交通优势也比较明显，城市主干道深南大道经过商场。
而地铁一号线和二号线在这里交汇，出口与商场负二楼无缝连接，出地铁站就是商场。
地铁一响，黄金万两。据益田集团披露，2018年商场的客流量突破2600万。
地铁C3出口与上负二楼直连处
相信这个数字，地铁世界之窗站功不可没，地铁站和商场内部相连的出口就多达4个。
加上地面还有出口，可以说益田假日广场，是充分享受到了地铁带来的红利。
最大亮点是负一楼负二楼的网红餐饮
其他楼层品牌只是一般
品牌招商（20分）：15分
一般的商场，人气最高的是一层，而益田做的最值得称道的，就是将负二楼，负一楼和一楼都做的一样旺。
很多商场也想走这个路子，但能做得好的较少。
首先说负二楼，与地铁出口直接连接，能够直接带来大量客流。
这层主要是小吃、化妆品、鞋包和超市为主。强势店是Ole'超市，人气最火的是小吃区。
小mall来的时间是周日，恰逢午饭时间，几乎所有小店都挤满了顾客，大部分都要排队。
小mall感到遗憾的是，原来很有特点的滑冰俱乐部，现在改成了一个小足球训练场。
商场负一楼并不是完全在地下，而是和商场的下沉广场相连，有很大一部分是在室外。
主要品牌是像gaga鲜语、乐凯撒、味千拉面、满记甜品、肯德基、星巴克等需要较大展示面以及大面积铺位的商家。
这类强势品牌，一向都能为商场带来持续的人气，几乎可以说是商场及格的标配。
下沉广场的空地区域，经常会举办一些创意集市，刚好把这部分闲置空间利用起来。
让这个下沉广场与众不同的加分项，是引进苹果体验店。
1000平米大店铺，加上店外的开阔空间，绿植，喷泉等景观，除了可以体验苹果产品，也是个很重要的社交场所。
相比起来，一楼反而亮点不如下面两层，没有太多强势品牌的入驻。
我们熟悉的那些奢侈品品牌，并没有专门的铺位，而是以COSCIA这种时尚奢侈品百货店的形式展示。
整体来看商场的品牌，强势的有，但一线的少，更多的是一些相对小众或者独立设计师的品牌。
餐饮方面相对出彩，围绕年轻客群引入人气网红餐饮，如：姚酸菜鱼、桂满陇、西贝、太兴、四海一家、湊湊、陈鹏鹏鹅肉饭等，都集中在三楼。
不断推出新活动，吸引年轻客群
运营管理（20分）：16分
小mall到的这天，负二楼中庭正在举办一场王者荣耀的赛事，整个活动区域聚满了游戏爱好者。
事实上，益田在做活动上面，是挺舍得折腾的。而在吸引流量上，也比较善于蹭明星热度。
7月初举办的杨洋粉丝见面会；7月23日送百事可乐校园最强音总决赛门票，能见到王嘉尔和邓紫棋；现在正在进行的日本动漫原画展……
一轮又一轮的活动“折腾下来”，一个商场很容易就能成为年轻人的打卡地。
商场的运营思路，还体现出对儿童教育比较重视。
西西弗书店、华夏世嘉儿童乐园、wonder forest、少儿英语……商场一楼有近三分之一的区域都给了少儿空间。
童装品牌同样不少，FILA KIDS、SKECHERS、licilizi、Aimer儿童家居等儿童服饰类潮牌，目前在商场中都算是稀缺资源。
效果确实不错，儿童教育和亲子类市场本身也是个大蛋糕。
小mall在现场，不时能看到带着孩子来游戏或者学习的家长。
内外设计和动线都比较合理
商场设计（20分）：15分
整个商场是比较狭长的造型，因此动线不用费力设计就能很清晰，双回环的人流动线，逛着最轻松也最灵活。
外部设计上，沿着深南大道，用绿植作为点缀，可以隔绝部分主干道带来的扬尘和噪声。
在室内设计上，适当空出中庭区域，可以增强视觉体验。而顶部的透光区，可以为商场增加更多自然光。
楼层之间，自动扶梯层层对立，上下楼层也比较快速。
商场开出通道，直通威斯汀酒店，也能大大方便酒店客户来回。
车位不足 手机信号差同样存在明显缺点
总分（100分）：82分
在运营方面，益田已经有了自己的成功经验。但商场存在的一些缺点，也同样很明显：
1）
停车位不足
商场负一楼西边是人车导流的主要入口，但是没有人车分流，且过道狭小，除了容易造成拥堵外，还有一些安全隐患。
而在另一侧的停车场出口，一出来就是公交站，非常容易造成拥堵现象。
停车位的不足是硬伤，很多顾客都吐槽过这点。十年前应该不会料到如今车位远远不够吧！
且停车位不足，这个问题，在商场成型之后，是很难调整的。商场只能在支付停车费和人工引导上下功夫，但无法从根本上解决停车难题。
2）
手机信号差
商场里有时手机没信号，这种对年轻人的酷刑，被很多网友吐槽过。
小mall最直观的体会就是，在负二楼廖记买东西，因为信号差，需要店员开热点，才能扫码支付。
可想而知，这个购物体验并不愉快，而且后面排队的人又多，几乎都要发飙了。
3）
顶楼利用率低
在观看顶楼的日本漫画展时，发现顶楼大部分区域都没有利用起来，挺可惜的。
而顶楼这片空间，跟福田cocopark 顶楼非常相似，可以往年轻人聚集地业态的方向打造。
4）
美食层光线问题和占用过道
相信很多朋友都发现了，商场3楼的动线完全不一样，是一条单线，且通道较窄。
就餐人数多的时候，几乎挤得通道水泄不通。
另外，因为地砖和整体墙面颜色偏深的问题，显得整个餐饮的3楼，光线都比较暗。
瑕不掩瑜。益田假日广场开业十一年，确实在非典型商圈的区域，做出了自己的特色。
益田集团董事局主席吴群力也荣获“中国商业地产行业领军人物”。
2018年益田假日广场对外披露销售额突破32亿，客流突破2600万，客流销售实现同比双增长，年度销售增长达10%，客流量同比增长3.5%。
而此时，同为南山区深南大道上，万象天地如日中天，福田区新的商业正在酝酿，存量时代益田面对的新一轮厮杀，将会更加激烈。
（益田董事局主席吴群力（右5）上台接受表彰）
你平时会去益田假日广场吗？
是什么吸引你过去的？
来评论区聊聊~
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