徐州的二手房市场一直是处于供大于求的情况，光看徐州链家数据显示，真实在售的二手房挂牌量就达到了33942套。
徐州楼市当下的二手房市场，整体来说相对平稳，但具体小区之间的差别还是非常大的，有的小区稳稳当当，依然有不少房源高价、快速成交。
而有的小区不涨反跌，尤其是跌幅较大的小区，业主可真的要亏大了。而这个时候，就是检验自家小区抗跌性的最佳时机。
今天，笔者就整理了最近一年来，徐州市二手房挂牌价跌幅较大的前10个小区。
注：文中数据来源链家，仅供参考，统计时间2022.08.11，根据统计的时间节点不同，略有出入。
01
徐州市二手房挂牌价跌幅TOP10小区曝光
学区房也降温，最高跌幅19%
荣盛香榭兰庭 环比下跌9%
荣盛香榭兰庭，跌幅约9%。该小区2021年8月份挂牌均价为1.94万/㎡，现在小区挂牌均价约为1.78万元/㎡，差值约1700元/㎡。
观察小区近一年挂牌价可以看出，二手房挂牌价格基本持续下跌。小区最近成交一套112.59㎡3室2厅二手房源，成交单价为14167元/㎡。
东南郡二期 环比下跌9%
东南郡二期，跌幅约9%。该小区2021年8月份挂牌均价为1.94万/㎡，现在小区挂牌均价约为1.75万元/㎡，差值约1900元/㎡。
观察小区近一年挂牌价可以看出，小区二手房挂牌价在这一年中涨跌不定，但涨跌幅度较小，今年5月份小区二手房挂牌价又达到近段时间的顶峰。小区最近成交一套84.9㎡2室2厅二手房源，成交单价为11756元/㎡。
永康小区 环比下跌12%
永康小区，跌幅约12%。该小区2021年8月份挂牌均价为3.08万/㎡，现在小区挂牌均价约为2.71万元/㎡，差值约3700元/㎡。
观察小区近一年挂牌价可以看出，二手房挂牌价格同样保持基本持续下跌的态势。小区最近成交一套36.3㎡1室1厅二手房源，成交单价为23976元/㎡。
中茵龙湖国际南区 环比下跌14%
中茵龙湖国际，跌幅约14%。该小区2021年8月份挂牌均价为1.89万/㎡，现在小区挂牌均价约为1.62万元/㎡，差值约2700元/㎡。
观察小区近一年挂牌价可以看出，二手房挂牌价格同样保持基本持续下跌的态势。小区最近成交一套88.43㎡2室2厅二手房源，成交单价为13887元/㎡。
艺波小区 环比下跌14%
艺波小区，跌幅约14%。该小区2021年8月份挂牌均价为2.91万/㎡，现在小区挂牌均价约为2.49万元/㎡，差值约4200元/㎡。
从近一年房价走势看，小区二手房挂牌价在这一年中涨跌不定，且幅度都比较大，直到今年2月份就基本保持持续下跌的趋势。小区最近成交一套44.67㎡2室1厅二手房源，成交单价为22275元/㎡。
徐州中锐星尚城 环比下跌15%
徐州碧桂园小区，跌幅约15%。该小区2021年8月份挂牌均价为2.03万/㎡，现在小区挂牌均价约为1.72万元/㎡，差值约3100元/㎡。
从近一年房价走势看，小区二手房挂牌价保持持续下跌的趋势。小区最近成交一套114.56㎡3室2厅二手房源，成交单价为15713元/㎡。
徐州碧桂园小区 环比下跌16%
徐州碧桂园小区，跌幅约16%。该小区2021年8月份挂牌均价为1.91万/㎡，现在小区挂牌均价约为1.6万元/㎡，差值约3100元/㎡。
从近一年房价走势看，二手房挂牌价格持续下跌，再无反弹。小区最近成交一套92.84㎡3室1厅二手房源，成交单价为14865元/㎡。
人才家园 环比下跌18%
人才家园，跌幅约18%。该小区2021年8月份挂牌均价为2.69万/㎡，现在小区挂牌均价约为2.21万元/㎡，差值约4800元/㎡。
从近一年房价走势看，人才家园二手房挂牌价格持续下跌，且跌幅较大。小区最近成交一套85㎡2室2厅二手房源，成交单价为17612元/㎡。
青年小区 环比下跌19%
青年小区，跌幅约19%。该小区2021年8月份挂牌均价为3.43万/㎡，现在小区挂牌均价约为2.78万元/㎡，差值约6500元/㎡。
从近一年房价走势看，青年小区二手房挂牌价格持续下跌，同样跌幅较大。小区最近成交一套34.96㎡1室1厅二手房源，成交单价为26888元/㎡。
紫金奥邻花园 环比下跌19%
紫金奥邻花园，跌幅约19%。该小区2021年8月份挂牌均价为2.48万/㎡，现在小区挂牌均价约为2.02万元/㎡，差值约4600元/㎡。
从近一年房价走势看，小区二手房挂牌价格持续下跌，跌幅较大。小区最近成交一套133.16㎡3室2厅二手房源，成交单价为16897元/㎡。
统计总结：
笔者在统计中发现，徐州大多数小区的跌幅都没超过20%，可见徐州房价相对坚挺。
而在本次统计中，房价跌幅较大的楼盘中学区房占有相当大的比例，如青年小区、艺波小区、永康小区等，基本都是徐州头等的学区房，但共同点都是房龄很老的小区。
自从官方禁止学区房的名义炒作之后，再加上多个城市开始多校划片，教师轮岗，徐州的学区房市场同样受到了波动，不少学区房的价格也都回到了2、3年前。
02
新房市场、二手房市场
这类房子慎重买
在新的一轮楼市周期中，我们发现房价下跌的小区都有一些共性，同时这也给买房人一些提示。
二手房市场：
1、只有学区、毫无居住体验的学区房慎买：曾经的老破小卖出高价，无非就是学区房的加持。
现如今，买房逻辑改变，大环境下一直倡导教育公平化，如今徐州名校遍布全城，这让追求极致教育资源的家长有了更多选择。而且今年老破小由于没有居住体验感，房价开始持续倒退，也让大家明白了改善自住的重要性。
2、房龄较大的刚需大盘慎买：这类小区大多集中在偏远板块，物业维护较差，周边配套却趋于成熟，周边的发展空间小，未来很难有房价上涨的区域。
新房市场：
1、短期内无直接利好刺激的板块不要碰：板块的房价主要依托于板块的发展规划以及配套来支撑，如果连撬动房价的基本利好都没有，那房价上限可想而知。
又或者说，板块利好兑现需要一个较长的周期，彼时你的小区早已在市场不具备竞争力，市场流通性也不高。
2、物业品牌口碑不好、小品牌房企项目不要碰：房地产行业震动不断，不少开发商破产、暴雷。而大品牌房企、国企、央企相对来说财务健康，企业更稳健。
后疫情时代，好的物业更是业主的“守护神”，物业的好坏对后期小区的升值保值有着不小的影响，同时对后期二手房的价格和对买主的吸引力更有优势。
3、没有足量人口流入的区域不要碰：有人才有需求，有需求才会有价格的浮动，强有力的购买需求，往往是高端产业研发基地和园区可以带来的。
03
写在最后
徐州的二手房市场不容乐观。
供求关系决定价格，目前徐州链家在售二手房已逼近3.4万套，居于高位。
从新房角度看，目前徐州各个板块的新房供应量充足，而且有的比二手房价更低，外加产品更优越，买房人更偏向新房市场。
多方挤压下，二手房发挥的空间愈发狭小，非独特房源或难以在市场上拥有一席之地。此外，现阶段看跌房价的人大幅增长，越来越多的人买房意愿降低，新房、二手房去化困难，流通率降低。
最后建议，现阶段买房，一定要综合地段、学区、品质、物业、居住体验等多方面，谨慎挑选、实地探访、货比三家，切勿抱着炒房的心态买房。
来源：楼市徐州
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