文|凯风
学区房，又迎超级利空。
01
近日，北京市西城区明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
这意味着，喧嚷已久的“多校划片”终于到了落地时刻，而且比预想得更狠。
作为中央政务区之一的西城区，可谓寸土寸金，教育资源更为全国之冠，连带学区房一路攀升，均价动辄15万乃至20万以上。
如果高价赌上的学区房，有可能会被“多校划片”分配到普通学校，那么必然是学区房投资的最大的滑铁卢。
与往年更多是口号宣示不同，今年北京西城区开始玩真的。
西城区最负盛名的德胜片区，顶尖名校云集，“小升初”市重点名校比例超过80%，学区房历来引发疯抢，有老破小均价直奔30万元以上。整个片区几乎都是名校，上有“牛小”，下有托底，学区房价格极其坚挺。
然而，多校划片，不再局限于片区内，而向邻近片区调剂。花了上千万买了德胜片区的学区房，有可能被分配到什刹海和新街口片区，后两个学区整体教育质量远逊于德胜片区，新街口片区市重点比例只有30%左右。
更狠的是，在个别片区，凡是去年7月之后购买学区房的，全部被分配到邻近片区，不只是“多校划片”，更是“不分片区多校划片”。
这就带来极大的不确定性。
花二三十万均价博得的学区房，最后可能被分配到只有十来万房价的学区范围，必将引起学区房价格的重新配置，让“价高者得”的学区投资逻辑崩盘瓦解。
这正是“多校划片”的威力所在。
02
这次之所以玩真的，在于今年以来整个形势发生了变化。
学区房最大的政策转折点，当属今年4月召开的高层会议。会议提出，要坚持房住不炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
房住不炒和增加租赁，都是既定政策，但“防止以学区房等名义炒作房价”则是首次出现。这也是1998年住房商品化改革以来，高层会议决策首度对准了学区房。
自此，学区房调控开始加速，而与教育相关的政策逐渐密集。
先是校外培训遭遇史上最严调控。
教育部成立校外教育培训监管司，专司校外培训管理。同时，相关部门对15家校外培训机构处以3650万元的顶格处罚，而多地开始明确严控校外培训。
接着北京、上海等地表示将正式启动学生暑期托管服务。
由各区教委组织面向小学一年级至五年级学生的托管服务，托管服务内容主要包括提供学习场所，开放图书馆、阅览室，有组织地开展体育活动等。不组织学科培训和集体授课。
显然，此举意在遏制暑期校外培训的浪潮。以官方的暑期托管作为替代选择，减少每逢假期学生一窝蜂挤在培训机构的盛况，从而进一步减轻教育负担。
同时各地开始针对学区房进行专项调控。合肥首提“学区限购范围”，明确优质学区将严格限购，与非学区形成明显政策差异；宁波则专门制定了113个学区房小区二手房参考价，对此进行规制。
此番随着北京西城区“多校划片”全面落地，未来将会向其他地区推广。可以说，多校划片，将是未来大城市的主流政策。
一旦多校划片推广开来，以往“一个萝卜一个坑”的学区房投资逻辑必然不复存在，靠追逐顶尖学区房谋求超额收益，将会面临着极大的不确定性。
03
除了“多校划片”，学区房面临的风险越来越大。
其一，学区资源重新分配的风险。无论是租售同权，还是多校划片，抑或指标到校，只要能够落地，都会对学区房产生釜底抽薪式的影响。虽然短期内，由于各种利益的阻碍，这些政策或许很难迅速推进，但这是学区房未来的可能的发展方向，必须提前做好预防。
其二，政策变动的风险。2020年，深圳有片区均价10万 的公寓性质学区房被统一降分。前不久，苏州工业园区将新购学区房学位锁定年限从5年提高的9年，而深圳某小学更是试图限制30平方米以下的小户型学区房直接入学的资格……政策变量，已经成了学位房的重要影响因子。
其三，开发商虚假宣传的风险。虽然多地政府已明令禁止楼盘捆绑学位房宣传，但学位房作为房价的重要组成要素，会被开发商或明或暗地变相宣传，并体现于房价之中。
但是，学位本身具有不确定性，开发商同样也有误导宣传的动机，这就导致学位房投资往往充斥着各种道德风险。
其四，学位房与教育实力不相匹配的风险。每一个家长都不想自己的孩子输在起跑线上，但买到一流的学位房，未必就等于买到了美好的未来。学位房与高考之间的关系，越来越不稳定，这对学位房的实际效果必然提出质疑。
其五，城市格局洗牌的风险。任何区域的教育，都是由人来决定的。随着新城区拔地而起，尤其是一些城市的政务区和商务区不断转移，城市的白领和金领群体也随之而转移，这些人群聚居之地，教育质量一定不会差，这就对传统老城区的学位提出挑战。
04
在教育资源仍不均衡的当下，想要终结学区房显然不可能。
但越来越多的政策大变局，将学区房的投资属性打得七零八落。还要不要投资学位房？
对于这个问题，答案并非“是”和“否”如此泾渭分明。学位房到底还能不能投资，关键要看投资的是什么样的学位房。
其一，不要豪赌顶尖学区房，次顶级的学区房或许性价比更高。学区有多牛，学区房的溢价就有多高。拿出市场30%的溢价去豪赌学区房，反要承受多校划片、指标到区等政策的直接冲击，反倒不如选择溢价相对合理、不属于过度冒尖因此而严打的学区房。
其二，投资单个学位房，不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。要知道，优质教育资源往往都聚集于中心城区，每个城市都有自己的教育强区，这些区域名校云集。不管是单校划片，还是多校划片，一般都不影响学区房的价值。
其三，在学区房选择上，老破小优于老破大。许多老城区的旧房子，最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间，并非房子本身。相比于老破大，老破小反而是更具性价比的选择。
其四，跟着白领和金领群体走。一个地方的教育是否优质，与学校的底蕴有关，也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地，学区质量普遍存在向好的发展优势。所以，一些政务区或商务区的准学位房，性价比反而高过老城区的传统学位房。
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