本文来源：时代周报 作者：赵佳琪
【编者按】：从风光无限的本土大鳄到走入掉队行列，京派房企的这几年着实不好过。无论是因为规模化扩张行差踏错，还是因为债务高企陷入流动性危机，在非首都功能疏解的大背景下，他们曾经繁华喧嚣过，如今却空余一身落寞。
【失意的京派房企系列之二：金融街（000402.SZ）】
它曾是京派房企中最赚钱的公司之一，坐拥北京三环内400多亿自持物业，其大部分位于寸土寸金的北京金融街。
这家靠商业地产发迹的房企金融街控股股份有限公司（000402.SZ，下称“金融街”），如今却已规模掉队，负债缠身，持续亏损，几乎快要淡出公众视线。
就在不久前，股东大家人寿再度减持金融街股份，这已是今年下半年以来险资的第二次套现。而早在七年前，金融街曾是险资炙手可热的蓝筹股，屡获举牌增持。
2017年，金融街董事长高靓曾表示，小而美也可以活的很好，彼时的金融街，左手揽着有“中国的华尔街”之称的北京金融街，右手大幅进行扩张。
七年时间，险资进退，金融街到底经历了什么？
不增收也不增利
2021年11月15日午间，金融街公告称，股东大家人寿近期累计减持8421万股公司股份，合计减持比例2.82%，减持后股份数量为3.37亿股，最新持股比例为11.29%。
而早在今年9月6日至8日，该股东还曾通过集中竞价的方式，累计减持2981万股，占金融街总股本的0.99%。
对此，金融街内部人士接受时代周报记者采访时表示，“这是基于股东自身经营安排的考虑”。
据了解，自2019年7月以来，大家人寿一直在持续套现。被抛售股权的名单还包括中国建筑、万科A、欧亚集团、大商股份和招商银行。而与金融街同时被其减持的地产股还包括金地集团。
明源存量地产首席研究员艾振强告诉时代周报记者，随着调控的持续深入，地产板块估值不断下行，风险增大，因而“此番减持，可能更多是基于险资对地产行业前景不看好”。
而除了上述外部因素，金融街近年来飘忽不定的业绩也屡遭诟病。数据显示，其上半年营收54.73亿元，同比减少6.71%；归属上市公司股东的扣非净利润则仅有0.68亿元，同比减少46.67%。
“增收不增利”是2021年上半年各家房企的常态，但金融街却是“不增收也不增利”。
该公司今年三季度数据进一步恶化：营收41.93亿元，同比下降9.84%；归母净利润5.1亿元，同比下降22.49%；扣非净利润-1545.99万元，同比下降103.83%，已呈现亏损态势。
纵观前三季度，金融街营收96.66亿元，同比下降8.1%；扣非净利润5271.7万元，同比下降90.08%。
对于净利润下滑，金融街内部人士的解释是，主要源于旗下德胜国际中心项目做了股权交易，出售价格变成了非经营性损益，“如果按照正常资产交易方式的话，该项目将直接带来16亿的收入和5.3亿的利润，反映到财报上的话，正常的收益在6亿左右”。
然而，投资者对其盈利能力的质疑自2019年就已开始，尤其是2020年新冠疫情期间，金融街营收更是跌破5年来新低，降至181.21亿元，扣非净利润降幅达89.98％，已沦为一支反弹乏力的破净股。
“金融街模式”得与失
金融街昔日的优势，却成了如今的劣势。
七年前，它曾被险资追着走。大家人寿的前身安邦系通过二级市场增持其股份至5%举牌，随后又用两年多时间持续增持，至2016年持股比例一度高达29.98%，成为其第二大股东，一度引发大股东反击。
而险资之所以重仓金融街，恰是看重其背后的国资背景、北京核心区优质稀缺资源、以及低估值和高股息。
金融街的母公司，是北京金融街投资集团有限公司（简称“金融街集团”），后者成立于1992年，以开发建设北京金融街为契机，逐步发展成为大型多元化产业集团。2000年，其通过与重庆华亚资产置换，成功实现上市。
东方证券2017年的一份研报将其优势概括为“金融街模式”，即：在一线城市和区域中心城市进行房地产开发，同时重点增持一线城市核心区域的写字楼、商业物业，逐渐形成以商务地产为主导，适当增持优质物业，以住宅地产为补充。
简单说，“金融街模式”的先天基因是以商业地产开发运营为主，即通过开发城市核心区商业地产，增加商业配套，使地段实现增值，进而再开发周边住宅快速销售变现，用以补充商业地产长期运营所需的现金流。按照金融街自己的说法，即开发、自持双轮驱动。
然而，这种在北京CBD核心区、金融总部培育起来的“金融街模式”，就如同温室的花朵，一旦暴露在气候多变、环境复杂的外埠市场，能否凭地方优势胜出？这份研报也给出了担忧，比如：一二线城市房地产政策调控力度及持续时间超预期怎么办？自持物业出租率不及预期怎么办？城市及土地储备的拓展不及预期又该怎么办？
现在回头望去，不得不说这是一份具有前瞻性的券商研报。它所提示的风险，竟然全都在这家企业日后所遭遇的困境中逐一应验了。
扩张路上遇人事震荡
从2014年起，也即险资不断加持后，金融街驶入了全国化扩张的快车道。
最具代表性的是2014年2月，金融街以52.32亿元接盘潘石屹在上海的SOHO静安广场和海伦广场两个项目。次年7月，金融街又以88.15亿元竞得上海火车站北广场以北地块，刷新当年上海土地成交价格记录，斩获“地王”一枚。
金融街工作人员告诉时代周报记者，上海火车站北广场以北地块并非是传统意义上的“地王”，虽然总价高，但这是上海内环少有的30多万平米的综合体项目，实际折合每平米仅2.8万元，“在上海内环，这是一块优质地块。”
该工作人员还表示，“扩张是基于公司业务发展的需求，希望进一步提升行业地位”。
数据显示，2017年，金融街陆续深入武汉、成都、苏州、廊坊及佛山，拿下18个项目。根据当年财报，金融街在2017年共耗资247亿元（权益）拿地。
2018年，金融街通过招拍挂、兼并、收购、合作开发等方式，继续新增项目20个，新增权益建筑面积356万平方米，实现权益投资额191亿元，土地均价约7699元/平米。
而就这两年间，中国房地产市场的游戏规则已经改写。2017年，十九大提出的“房住不炒”渐成基本国策，旨在抑制投资投机需求的限售政策密集出台。
大多数房企没有严谨捕捉到信号背后的意思，金融街也是其一。根据克而瑞统计，金融街2019年新增土地货值238.3亿元，同比减少约27%，其拿地力度虽然有所降低，但仅苏州31亿一块地，楼面价就刷新当地记录。
在这个过程中，金融街内部在当时已有大变化。2015年11月，金融街发布公告称，根据上级通知，公司董事长王功伟、董事鞠瑾正在接受组织调查。
这则消息震惊业界，进而引发公司内部人事震荡。直至2017年8月，金融街一大波高管全部换血，1970年出生的高靓当选为公司董事长。
大范围人事震荡对企业发展造成了何等影响，接受时代周报记者采访的业内人士不愿置评。可见的事实是，此后多年，“廉政建设”始终是这家企业官宣的高频词。而金融街项目投拓的步伐虽然在加快，但周转却变慢了。
Wind数据显示，2014年，金融街存货周转天数为1100.24天，而2020年底，这一数据达到了2396.8天，增长了2倍多。
资金回笼缓慢，叠加扩张拿地，致使金融街一度背上沉重财务压力。根据《投资时报》报道，金融街的净负债率自2014年起便一直处于100%之上，2014年—2019年末依次为113.03%、162.19%、119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。
8年时间过去，金融街的销售规模仅有不到2倍的提升，而同期房企10强的销售规模平均增长了5.22倍。克尔瑞数据显示，2012年，金融街实现销售金额180亿元，位列第27位，这是迄今为止它在房企百强榜上排名最靠前的一次；2020年，金融街销售348.5亿元，排名第77位。
但也有业内人士认为，若从净资产、土储、运营面积和租金收益等方面综合考量，金融街还是一家不错的公司，在财富中文网发布的2020年《财富》中国500强排行榜中，金融街以261.84亿元的营收位列榜单第353位，较上一年提升25位。
割肉自救，别无选择
11月18日，金融街发布公告称，将为全资子公司金融街武汉置业有限公司债务融资提供19亿元担保。
这则“借新还旧”的公告中，或许隐约可见其负债压力的冰山一角。根据以往财报数据，从2017年到2019年全国扩张期间，金融街的有息负债在持续增长，分别为624亿元、805亿元、846亿元；2020年有息负债进一步上升，至874亿元。
而截至2020年末，金融街净负债率仍高达172.41%，剔除预收款项后的资产负债率为74.38%，踩中两条“红线”。
此刻，面对股东减持、周转变慢和杠杆推高，战略性收缩似乎是金融街别无选择的选择。
在2021年公司半年报中，金融街管理层明确表示，下半年公司将高度重视现金流安全，确保资金安全稳健。并提出统筹收支平衡、加大融资力度、优化债务结构、降低财务费用、盘活存量资产等等数项举措。
然而现实中可用以自救的手段，都不过是一些常规套路：
首先是减少土地开支。据公司年报测算，与2019年的土地权益投资额169亿元相比，2021年至今为止，金融街拿地权益投入缩水了约50％。
上述金融街内部人士告诉时代周报记者，公司拿地越来越谨慎，对目标城市的经济基本面、市场竞争格局以及周边竞品都要进行详细的分析测算。
其次是出售资产。除了前述提到的德胜国际中心项目股权外，金融街实际上从去年开始就已经卖卖卖，包括与中信地产协商解除中信城B地块合作协议，以37.1亿元的价格转让金融街•万科丰科中心项目股权等等。如果顺利的话，这些股权交易可为金融街回笼超过130亿元的资金。
但这一系列操作，似乎仍未使其化解三道红线的压力。截至2021年6月末，金融街剔除预收款后的资产负债率为73.3%，净负债率为163.7%，现金短债比为1.13，资产负债率和净负债率小幅下降，仍踩中两条红线，维持“橙档”不变。
在回答投资者提问时，金融街方面曾明确表示，力争三年将“三条红线”管控的核心财务指标全部达标。
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