最近，关于群光广场倒闭的消息在互联网时有传出。
一消息人士告诉悦君，群光广场并非完全关门大吉，但确实在“大撤离”——商场里所有零售业态撤出，仅保留部分餐饮与影院，后期是否有人来接盘尚不确定……这则互联网传闻与悦君在周末前往进行踩盘所看到的景象一致，商场1层~6层的商户和品牌已经全部撤出。
辉煌之后的落寞，总是让人唏嘘，无论是高调入陕、被各方寄予厚望的群光，还是有着“西北第一金街”之称的东大街。
近几年，西安商圈之争愈发没有悬念。
西安群光广场/NPC事务所
传统的商超中心加速没落，后起之秀的崛起难以抵挡——一边是赛格国际购物中心、SKP、大悦城、老城根Gpark等的强者愈强，另一边则为百盛、大洋、民生、金花，包括群光广场的节节败退，愈加明显的两极分化之势早早决定了谁会是那个出局者。
两年前，以“高端品位体验”两年的经营，依旧未能创造奇迹，败走东大街似乎已成定局……
群光的高光时刻
提起群光广场，部分老西安人感觉颇为复杂，在他们的记忆中，永远忘不掉那里曾有一家承载了他们童年美好时光的华侨商店。
群光广场建筑门头保留了华侨商店元素/悦西安
但后来，随着城市的发展和更新，华侨商店被全新的群光广场所代替，然而盛赞之下的群光广场仅辉煌不过2年便陷入如今黯然落幕的境地。
说起群光广场，就必须提及其背后的台湾蓝天集团。
蓝天集团原为研发笔记本电脑的供应商，名列台湾50强集团企业，旗下拥有蓝天电脑、群光电子2家上市公司。以自地自建的模式在全国各地投资逾百亿人民币，主打招牌项目便是大名鼎鼎的“百脑汇咨询广场”和“群光广场”。
如今梳理蓝天集团从台湾进军大陆市场的发展路线，其“电子—电脑商场—百货商场”的思路可谓清晰。并一度引领潮流：自1998年投资百脑汇以来，蓝天集团抓住了中国入世初期普及电脑的黄金时期，如今已在在全国各地开设了22家百脑汇。
2003年，武汉群光广场正式面世，据蓝天集团的对外说法，此举成功打亮了经营超级百货商场的招牌，营运成功斐然。
西安群光外立面致敬华侨商店/悦西安
2010年，成都群光广场更是秉承武汉群光广场的经验，进驻春熙路，随后群光与凯悦国际酒店管理集团携手打造了群光君悦酒店，据资料显示，成都群光广场及君悦酒店总投资额达23亿人民币，成都群光君悦酒店开幕之后，2016年经第三方估值综合体市值达61.4亿人民币，潜在毛利达38.4亿人民币。
当然，成果究竟如何，要拿业绩说话。
武汉群光广场营业额长期保持稳定增长，仅以2018年为例，群光广场的日均人流达6万人次，销售业绩高达28.2亿元，可谓一己之力撑起了群光广场在大陆市场的半壁江山。而成都群光广场也未让人失望，2015至2018年度分别实现销售业绩10.4亿、11.2亿、13.6亿、13亿人民币，其中2017年全年客流更是高达1290万次。
一时间，鲜花与赞美并盛，业绩与广阔天地尽在展望。这也算得上群光广场在大陆的高光时刻。
有了成都和武汉两地群光广场的业绩铺垫在前，蓝天集团自是信心百倍。喊出了武汉成都之后，未来于大陆规划10家百货商场，成为全中国连锁、专业经营的百货品牌的“豪言壮志”。
进军西安遭遇“滑铁卢”
第三店的目标，蓝天集团锁定在了西安。
西安群光广场/悦西安
在他们看来，西安作为十三朝古都，人流量巨大，商场的选址也做了功课，严格遵守李嘉诚的八字经验总结：“地段，地段，还是地段”定在了繁华的东大街商圈，还有武汉成都两地成功经验的加持，以及群光广场自身“新颖”的经营理念。
这仗，要怎么输？
目标拿下这个核心地块，最终，2017年10月，总投资近18亿，被寄予厚望的西安店正式落成，官网在通告将之称为“西安市中心最大的购物中心”，并期待其为蓝天集团再创佳绩。
彼时，西安群光店还作为网红在社交平台上火了好一阵子，悦君也曾进行了分析，其内部布置的一些网红打卡地，着实吸引了不少年轻人。
西安群光广场/NPC事务所
但是从西安群光广场整体入驻的商家、建筑装修整体动线视觉和装修风格来看，就能看出其所谓“新颖”的经营理念和实际经营中的矛盾割裂和定位不清。
首先是商业综合体的招商问题，招商的好坏，关系着一个项目的成败，招商还跟开发商在前期谨慎而严密的业态定位有关，引进的厂商和品牌需要符合整个项目的定位。
如果购物中心的目标消费群体的是青年，那引进一些中老年的服饰品牌就会显得不伦不类，而来网红打卡的年轻人追求的是时尚，是潮流，可是那些年轻人非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等潮牌大牌店却并没有出现在群光广场内。
不仅如此，在群光建设用地23650㎡，总建筑面积213967㎡的大商场里，没有中庭，没有正门，只有拥挤的百货商场式的密集商铺布局。
其次，群光广场采取的是自持地段和自建物业，只租不售的商业模式。但这种商业模式目前在国内还处于一种叫好不叫座的情况。
西安群光广场门前的地铁围挡/悦西安
因为这种模式的业态构成和配比较为复杂，需要聚拢大量的商业资源，对规划设计要求非常高；而且对开发商的招商能力，营运维护能力和组织能力也提出了极高的挑战。
如果缺少对目标群体的精准定位、对业态的深刻理解以及核心的组织能力，项目的风险就会非常大。西安群光前期投资约18亿元，按照蓝天集团最初的估算，也至少需要3-5年才能达到损平。
雪上加霜的是地铁的修建的长期封路，造成交通不便、人流车辆的难进难出，加之小寨、SKP、大悦城等新兴商圈的分流和崛起，2018年西安群光业绩十分难看。
多种因素叠加导致的业绩不理想，东大街的持续没落，更是形成恶性循环。
东大街“无解”？
拉高一个层次看待群光的惨淡与落寞，也是东大街没落的一个缩影。
没落的东大街/悦西安
关于东大街曾今的辉煌，如今更多停留在很多人的回忆中，“那时候感觉住在东大街上什么都有，天天寻摸着逛和吃，交通也很方便，住在这里简直是天堂。”
悦君寻到这么一组数据，我们可从中一窥当时盛景——2008年，东大街上共有商户近400家，日均客流量50万人，节假日可达80万人。
谁能料到，不过短短十年，“西北第一金街”会落寞至此，以市民消费生活最基本的影院市场为例，西安票房前15的影城，居然没有一家在东大街：
1.随着西安城市的快速发展与扩容，以及交通的极大便捷，得益于地缘因素、城市早期架构、历史因素而形成的钟楼商圈，面对各区域商业元素的丰富与完善，以及随之而来的强势分流，有些“手足无措”——特别是在小寨、曲江等极具竞争力的商圈成型之后，多年来，东大街没有跟随时代做产业升级，零售业仍然是以传统的、低端的为主，而这些东西随着租金的上涨以及电商的冲击，生存空间越来越小；
2.整个东大街，适逢互联网及其他商圈发力，在街道变宽的同时失去了不少特色，在新一轮商圈竞争中提前下车；地铁、道路的长期施工围挡，对周边商户而言，其不利影响亦不可小觑；
3.顶级开发商的缺席，对于打造商圈而言，是最致命的打击。就东大街而言，群光广场背后的蓝天集团已是佼佼者，但与SKP、大悦城、熙地港等背后的资本相比，又逊色不少……。街区业态单一、硬件落后，甚至在群光广场开业前，东大街连个像样停车场都没有，更遑论干净明朗的购物环境，大型的空调系统、香氛系统，智能的母婴室等等；
没落的东大街/悦西安
4.经营理念保守。一个最为直接的现象，业绩不景气的商场，连灯光全开都成了一种奢侈。出于节省成本的短期考量，只会让自己陷入更为窘迫的境地。
关于东大街，生活于这座城市的很多人，皆有着难以割舍的情感。重现昔日辉煌，虽说艰难无比，但希望恒存。
悦君认为，关于街区升级、打造新形象，需要大智慧与大魄力。
在城市规划领域经典名作《美国大城市的死与生》一书中，作者简·雅各布斯对于街区形态的设置及人流密度，持有一些观点，“不管城市街区是什么样的，或不是什么样的；不管它们有什么用途，或被认为应有什么用途，它们都不能以互相矛盾的形式来促成城市的移动和流动作用的形成，否则就会削减城市的经济。”
大雁塔周边街区的改造，无疑是个不错的案例。
此外，科学合理的规划设计中，打造诸如街区IP，为整条街共同谋划叫好叫座的SLOGAN等软方面的塑造，亦应重点考量在内。
东大街是否就此沉寂？我们拭目以待。
西安商圈 制图 / 悦西安
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法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
陕西大秦律师事务所
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