最近有粉丝问:能不能聊聊白云,感觉被冷落了。
确实,白云好像是最让我们“无语”的一个区。
这几年,似乎只有土拍的时候才让人惊呼:不是吧!连白云都卖这么贵了?!
这是白云的痛,但似乎也成了白云可骄傲的一面。
这几年,处在北边的白云,却一次次刷新广州楼面价纪录,狂刷存在感。
连天河黄埔荔湾南沙,都没能撼动白云的“地王”位置。
2010年,白云新城诞生了两个广州单价最高的“地王”,折合楼面价去到2万/㎡。
2016年,白云接连拍出两块楼面价4万 的地块,其中,白云新城被龙湖 首开拿下的地块,以45469元/㎡刷新广州地价天花板。
这个纪录,直到今年才被越秀南新地王超越。
如今,首开龙湖·天奕卖10万-13万元/㎡,价格比天河中心区部分新房还贵。
这样直冲天际的高房价,还能飞多久?
今天,高房价已经成了白云的一个标签。
就拿地价来说,今年5月土拍大战,白云江夏村地块又拍出43144元/㎡的楼面价,成为白云第二“地王”。
未来,这里又将新添10万 的豪宅。
常有人言,白云会成为广州的下一个豪宅富人区。
尤其是,在白云,你能找到市中心稀缺的别墅新盘,形成差异化优势。
从上世纪的白云堡豪苑,到被列入“中国十大豪宅”的大一山庄,再到如今新推出的新天半山墅、佳兆业天墅……
白云,一次又一次地尝试打造成广州的顶级豪宅区。
但是,这些顶豪楼盘都难以逃脱宿命,竞争太激烈了,去化非常非常慢。
什么是真正的豪宅。
区域热度→区域价值→社会认同感→豪宅价值,这是豪宅价值的传导链条。
从西关大屋到东山口别墅,从华侨新村到二沙岛,从天河北到珠江新城……
广州豪宅的变化轴线,也是广州热度的迁移轨迹。
白云,似乎还是缺点什么。
回溯一下,白云是怎么走上豪宅之路的。
大一山庄地块成为广州第二“地王”的那一年,也是白云新城详细规划横空出世的一年。
2005年,白云区押注白云山西麓,打造广州城市副中心——白云新城。
这里,被寄予了厚望。
于是,“地王”频频诞生在白云新城,白云最贵的二手房也集中在白云新城。
保利云禧、中海云麓公馆、珠江岭南苑等二手盘,均价已经在6-8万元/㎡之间。
近年来,白云新城还多次修改地块规划,住改商,为的是提升它作为新一代信息技术产业总部的职能。
但问题在于,白云新城要打造的航空、生物医药、商贸会展、融资租赁、金融保险、电子商务产业总部,其他的新城,也往同样的方向发展。
同质化之下,拼的就是招商引资的实力。
可惜,这方面,白云没有多少优势可言。
GDP不仅落后于天河越秀,还落后于黄埔和番禺。
尤其在疫情的冲击下,白云第三产业的短板更加凸显。今年上半年,白云GDP跌幅将近10%,全市倒数第二。
其次是人才短板。
今年白云人才购房政策的利好消息传出后,不少粉丝表示:放开了,人才们会去买吗?
白云常住人口确实多,前两年人口增速也确实猛。可都是哪些人留在白云呢?
白云有同德围罗冲围这两大解困房聚集区、有纯居住区金沙洲、有流动人口集散地三元里、还有众多化妆厂、皮具批发店……
这些产业和基因,注定了这里大部分都是普通打工族。他们对房价的承受能力并不高。
高房价,反而会“逼”走不少人。
白云有着全广州最多的常住人口,人口增量也排第一。
但是,去年白云的常住人口增长率“咻”一下跌到平均线以下,这是一个警醒的信号。
白云的人口红利,也许正在下降。
白云山曾是广州的中轴线,也是广州的一张珍贵名片。
可惜,白云从来不是广州的经济、政治和文化教育中心。
有钱人买豪宅,不是单看价格贵不贵、空气好不好。
经济、商业、医疗、城市面貌……一切尚在成形中。
这样的白云,你跟别人说新房卖到11万/㎡,二手卖到8万/㎡,注定被反问:有这个钱,不买隔壁越秀天河干嘛?
这也是为什么白云的豪宅别墅大多都只能“内卷”式地收割本地的大老板,后劲不足。
到了二手市场,豪宅的流动性更是差强人意。
因为,这里缺乏社会普遍的认同感。
荔湾越秀海珠天河番禺的老广不会跑来白云置换。其他区域的有钱人,也不认同这里。
利好未落地,房价先走起,富人不买单。
白云山旁的豪宅,更像是开发商在一厢情愿地打造广州的太平山、比弗利山。
那么,对于普通人而言,白云值不值得买?
先看土地供应量。
今年广州的建设用地供应计划中,白云以全年计划供地72宗高居第一,居住用地有23宗,是名副其实的供地大户。
另外,白云城中村的旧改体量也很大。
2018年官方发布的广州城市旧改计划中,白云旧改项目有78个,占比35%。
因此,未来几年,整个白云不缺宅地,不缺新盘。
再看房价。
其实白云很多版块,房价都不高。
据统计,最近一年,白云7个月房价上涨,4个月房价下跌,1个月房价持平。
几个成交量比较大的二手楼盘,涨幅并不是特别的高。而白云二手房整体下调报价的幅度,是中心五区中最大的。
如果是纯自住,在白云挑上班近的就好。不过,教育跟升值这一块就不要奢望了。
健康产业城也好,白云湖数字科技城也罢,白云真正一心要打造的核心高地只有一个,就是白云新城。
最优质的配套也只会集中在这里,这是毋庸置疑的。你看省实两个分校分布在哪就明白了。
假如你真的看好白云的未来,那么在资金量充足的情况下,白云新城核心区域是投资首选。
北侧我建议关注到华快以北、均禾大道以南的嘉禾望岗、东平片区就好了,再往北,建议别碰。
一是往市区通勤不方便,二是缺少规划,真的只有一个“村”字,自住和投资价值都不高。
至于东侧,我们打开地图来看看。
白云目前开通了2号线、3号线、6号线、9号线、14号线一期及支线。
只有3号线延长线经过白云山东侧。
未来6年,广州新增的十条地铁线路,经过白云的有五条。
除了11号线走白云山南侧以外,剩下的8号线北延段、12号线、13号线二期、14号线二期,同样没有一条经过白云山东侧。
不是说东侧不行,人家一条3号线能直达珠江新城CBD,比西侧慢慢绕过白云山要强不少,同和板块的房价也一点都不低。
注重通勤,东侧是备选。
至于金沙洲,可以翻看我们之前写的分析《一个神奇的样本:广佛边界的房价,差距为何越拉越大?巨大的机会出现了……》。
好消息是,两座过江大桥终于要开建了,未来堵车状况会有所改善。只是我身边不少买了金沙洲的朋友,孩子一读书就搬回市区。
最后说一句:
白云房价很难持续向更高处攀登,这跟历史、地理沉淀下来的基因多少有点关系。
但已经形成的高房价,也不容易掉下来,只能靠经济、人口逐渐夯实。
至少,我希望能早日看到白云新城腾飞,它会是扭转白云当前尴尬局面的重要阀门。
让我们拭目以待。
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