虽然香港特区已回归祖国多年，但鉴于香港特区的法系与内地不同，故涉及香港特区在内地的法律适用问题，则参照境外的标准。早在六七十年代甚至现在，香港特区不少永久居民就在内地购置房产或者投资房产，而部分香港特区永久居民的继承人在继承内地被继承人的房产时，却往往不知所措。香港特区的永久居民在涉及法律事务时，基本依赖于律师的法律服务，然而，基于两地司法体系的不同，故，涉及内地法律事务的处理，香港的执业律师并不能代劳，仅能委托内地执业的律师。借助之前为香港客户办理多项房产继承以及内地房产证办理事项的经验，介绍一下香港永久居民（下称“香港人”）如何办理内地房产的继承事项。
一．准据法的适用
基于香港在我国法律上以境外法域论，而房产属于不动产，其继承则按照国际私法的原则来，故而需要确定继承的准据法。按照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第186条的规定“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律”以及《继承法》第三十六条第二款的规定“外国人继承在中华人民共和国境内的遗产或者继承在中华人民共和国境外的中国公民的遗产，动产适用被继承人住所地法律，不动产适用不动产所在地法律。”可知，不动产的继承适用不动产所在地的法律，之所以对于不动产如此的规定，理由是涉及司法主权的问题。
二．内地委托律师的手续
似乎这点没啥好说的，但实际上并非如此。一般来说，香港执业的律师是不能在内地从事法律事务的，除非是涉及公证且有内地公证人资质的香港事务律师才可以办理相关的公证认证业务，除此之外，只能委托中国内地的执业律师。那么，香港人委托内地律师，需要跟委托的律师详细了解法定继承委托的范围以及阶段，因为法定继承的标的物在内地，对于内地所涉及的法律文件，香港执业律师基本都是以内地律师要求出具的内容为准，而如果委托的范围不一样，则涉及律师费问题，也涉及到香港人在办理需要香港律师出具的公证认证的资料问题。
一般来说，为了便于内地执业律师办理香港人内地法定继承的事项，内地执业律师最好是全程的法律服务，即从委托之日到继承事项办结之日为止，所谓继承事项办结之日即涉及的房产转移登记到该继承人名下。
三．法定继承涉及的香港资料
基于没有遗嘱，故而，在涉及法定继承时，须需要继承人的身份证明（即香港永久居民身份证和回乡证，下同）、继承人与被继承人之间的身份关系证明、继承人的继承声明、被继承人的死亡证明、其他继承人的放弃继承声明（即仅由多个继承人中的某个继承人继承全部份额）、内地委托律师办理继承的委托书、香港特别行政区高等法院原讼法庭出具的《遗产管理书》（实际这份资料在办理内地房产法定继承时并不是必须的，仅是涉及被继承人其他遗产或在香港的遗产被继承时使用较多）。
上述材料中，需要内地律师拟定的有：继承人的继承声明、其他继承人的放弃继承声明、内地委托律师办理继承的委托书，当然前述材料看似几份，但拟定的内容是关键，另外，还需要就整个继承流程跟香港客户对接，以及与其香港委托的律师对接，避免前述文件有疏漏而导致无法在内地使用。
四．法定继承所需的香港公证认证
香港客户需要委托香港律师，即具有内地公证人资质的香港律师办理以下文件的公证认证：继承人的身份证明、继承人与被继承人之间的身份关系证明、继承人的继承声明、被继承人的死亡证明、其他继承人的放弃继承声明（即仅由多个继承人中的某个继承人继承全部份额）、内地委托律师办理继承的委托书、香港特别行政区高等法院原讼法庭出具的《遗产管理书》。
另外，部分内地公证处要求提供香港进行公证认证律师事务所的联系方式或者出具公函，后期可能会电话与前述香港律师事务所核实委托的真实性。
五．香港办理公证认证流程
香港具有公证人资质的律师出具的文件要在内地使用，则涉及转递手续，需要加盖司法部驻香港的中国法律服务（香港）有限公司转递章，且经公证认证后的转递文件，在左上角会加盖火漆，这个类似由境外中国使领馆加封的使领馆印章一样，不能拆开或者损坏火漆，否则，前述文件将因此失效。
至于香港办理公证认证流程，可参考下图：
六．内地办理法定继承的流程
香港客户在办理完上述资料的公证认证手续后，其中有关“继承人的继承声明”、“其他继承人的放弃继承声明”由香港律师寄送至继承房产所在地的公证处，其中，内地律师或者香港客户需要提供详细的收件公证单位、地址以及收件人联系方式给香港律师，内地公证处会根据前述收到的文件核对前来办理法定继承人所持文件是否一致。虽然有关房产继承的内地公证有取消的迹象，而目前广州办理房产继承的公证已取消，但是由于国内目前各行政区域并没有统一，故，还是按照原来的要求给读者提供参考，具体参见本人根据经验整理的下图（声明：流程图的著作权为本人所有）：
需要要特别说明的是，如果香港被继承人的配偶还在世，则即使其也对被继承人的房产作出了放弃继承的声明，在办理房产法定继承时，其依然会作为新房产证的所有权之一，理由是，配偶放弃继承的仅是遗产部分，并不包括其根据内地婚姻法享有的配偶共有产权那部分，因此，内地律师在办理前述事项时，需要就被继承人的配偶是否一同委托的问题以及利弊向香港客户说明，如果被继承人的配偶没有一并委托，则可能有碍办理香港客户继承内地的房产，如一并委托，则被继承人的公证认证委托书内容也需要详细斟酌。
基于上述情况，个人认为，澳门地区、台湾地区以及其他境外自然人办理中国内地法定继承房产的流程也大同小异。
以上内容，仅供香港客户、同行以及感兴趣的读者了解参考。
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