海南万宁的闲置土地处置工作，据新闻媒体报道， 4月20日万宁市的相关领导主持召开了闲置土地处置的专题会议。该专题会议要求对全市整个海南万宁市的闲置土地进行调查，详细了解每宗闲置土地的位置、面积、用途、规划内容，并要求依法对闲置土地进行处置。下面咱们一起来看一下，对于闲置土地应当遵循哪些规定，以及企业可能遇到的一些问题。
在我们律师以往办理案件的过程中，接触到很多这样的案例，明明不是因为企业原因导致的土地闲置，而被行政机关认定为企业原因导致的进行无偿收回。那么，在闲置土地认定过程当中应当注意哪些问题呢？
首先，在2012年的时候国土部就做出了《闲置土地处置办法》，目前在法律体系当中，对于闲置土地的处置认定所遵循的依据主要就是这个规定。之前的闲置土地规定无论任何形式导致的土地闲置都认定为是企业原因导致的，所以面临的结果就是处罚或者无偿收回。
2012年的规定对之前的规定进行了完善，把行政机关的原因导致的土地闲置明确的列入其中。那么，哪些情况属于行政机关原因导致的闲置呢？该《办法》的第八条进行了明确的规定。第八条规定有下列情况之一的，应当认定为行政机关原因导致的土地闲置：
第一，没有按照合同约定或者划拨决定书的决定交付土地。这条规定是没有按照具体约定的期限条件交付的。您可以仔细看一下，您的土地出让合同上面一定约定了一些规划条件，也约定了应当是行政机关完成“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”之后再交。但是，在实际交付过程中有没有达到这个条件呢？其实，从2007年开始就不再提倡毛地交付或者现状交付土地。
从2009年起相关部门就出台了一些明确的规定，要求国有土地出让必须是净地交付，必须是净地。所以从2009年甚至更早，国有土地使用权出让合同当中就明确约定必须是“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。但是我们接触到的很多案例，虽然合同上是这样签，但是交地的时候，上面要么有个山丘，有个河道，有个大土坡，有管线、高压线等等，甚至有的上面还有树林，耕地上面有一些附着物，甚至有一些还有房子，还有“钉子户”等等，这些都不符合法律规定，都不符合“三通一平”、“五通一平”的法律规定。
虽然有些行政机关会要求企业签订任何现状交付的这样的文件，但是依然不被认为。你可以看一下法院的判决，所以没有按照“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的要求交付的土地都视为该办法第一条不能开工建设的。因此不能开工建设的都被认为是行政机关的原因导致的。
第二，土地利用总体规划、用途、城乡规划等等发生改变、修改。
第三，相关部门出台了相应的政策原因导致的。比如说出台一些环保政策、三江流域的保护政策或者其他的一些水源地保护等等各种政策导致的相关的土地不能及时开工或建厂后进行了修改。
第四，因为群众信访事项导致无法进行施工的。这也被认为是行政机关导致的。比如因为“钉子户”或者耕地补偿等等纠纷不能及时解决，导致上访一直存在，信访事项一直存在，土地不能及时开工建设等等统统被认为是行政机关原因导致的。
第五，因为军事管制、文物保护等原因。文物保护也是非常常见的因素，比如说施工期间突然发现了文物，这也被认为是行政机关原因导致的闲置土地。
第六，其他因素。因为自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照上述规定进行处置。
行政机关签订的合同它不仅仅是作为一个民事行政行政协议的主体，最主要的它是在进行行政管理和行政服务，不仅仅涵盖合同的内容，还有一些法定的义务和合同的义务是合并的特殊的主体。所以，行政机关有义务解决这些问题，包括事前的问题，事后的问题。
那么发生了这些情况，应当如何处置呢？按照《闲置土地处置办法》第12条规定，因本办法第八条情形出现的，由市、县级国土资源部门与使用权人协商按照下列方式进行处置：
1、延长动工期限，不能按规定交付的，可以延长动工期限。
2、调整土地用途规划条件。比如规划总体规划调整来修改了，可以调整一下，按照新的总体规划进行调整。
3、由行政机关安排临时用地，进行临时周转安置，在很多工业企业上面非常实用。
4、协议有偿收回。这里的有偿收回指的是按照《土地管理法》第58条所说的有偿收回，指的是根据最高人民法院2020年关于产权保护制度典型案例的规定按照市场价格收。
5、置换土地。选择条件相当、位置相当的土地进行置换。如果不一样的，要进行补差价。土地置换也是处置方法之一。
6、其他。
之前我们律师遇到了好多这样的案例，明明是行政机关的原因，但是行政机关出具的决定认为是企业的原因导致的要无偿收回，明显是不对的，不合法的。更是不合理的。所以各位业主如果你们也遇到了这样的情况，建议大家一定要从以下几个方面分析：第一，尽量多的去搜集证据。第二，尽量多的搜集法律法规和政策的一些规定，比如最高人民法院有很多这样的典型案例，很多典型案例都是在支持企业。第三，也是最重要的，一定要制定一个正确的维权方案。
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