本报记者滕仕矿文/图
利台毛纺厂小区的文化墙。
小区一角。
经市五届人民政府第82次常务会议审议通过，12月25日，市政府印发了《曲靖市物业管理办法（试行）》。作为规范曲靖物业管理活动、维护物业管理各方主体合法权益、解决全市物业行业管理存在突出问题的全面系统、能与上位法有效衔接的地方规范性文件，《办法》的出台可谓万众期盼。为深入了解《办法》出台的前因后果，记者前往曲靖市住房和城乡建设局房管科进行了专访。
房管科负责人介绍，近年来曲靖物业管理行业发展较快。目前，全市共有物业小区1924个，建筑面积5476.6万平方米，其中已实施物业管理项目810个，管理面积4832万余平方米。全市现有物业公司333家，从业人员2万余人，出现一批“物业服务规范、小区环境整洁、公共秩序井然、物防技防完备”的物业小区，有6个物业小区或物业服务项目被评为省级物业服务示范项目或示范小区。同时，物业管理方面的矛盾也大量显现，物业方面的投诉、举报、争议、信访增多，物业服务行业已成为各级党委政府和社会关注的热点。
存在的行业管理问题及乱象
2019年，曲靖市住建局着手对物业管理开展调研，并找出了物业管理中存在的重点问题：一是物业收费难，以各种理由不交费的老赖层出不穷。二是物业收费低，现在执行的仍是2011年施行的收费标准。三是物管行业职工的平均工资低、工作不稳定，难以吸引优秀人才进入物业服务管理队伍，很多物业服务企业跟不上物业管理的技术进步发展。四是老旧小区基础设施老化、水电损耗费用巨大。五是公共维修基金使用难、维修基金未交欠交等。
目前物业管理中的矛盾和争议较多：一是房地产开发商或原建设单位在配套基础设施建设方面不足或留下的隐患产生的争议。二是房屋保修、维修以及房屋装修方面的侵权争议。三是业主委员会在组建过程中，开发商及物业公司不配合、拖延或拒绝移交业主清册。业委会滥用职权或不履职、业委会或业委会成员以权谋私问题的产生争议。四是物业服务意识淡薄，个别小区物业服务管理混乱，小区环境卫生差、收费不透明、乱收费，甚至专横跋扈、为所欲为；五是物业小区的停车位的产权及收费争议，小区内公共收益（利用小区道路等公共空间划定的停车位停车收费，小区广告费等）未向业主公开。六是小区内公共设施改造、房屋及基础设施的维护、维修方面争议问题。
房管科负责人介绍，物业矛盾争议的三分之一以上集中在房屋质量、小区配套公共设施不全或被占用、未办理不动产权证方面；三分之一集中在物业公司服务质量及收费方面；三分之一集中在业主以各种理由拖欠物业费、拒交物业费，业委会的组建难以及组建后未依规运行等方面。
造成物业行业问题的原因是多方面的。一是自2017年1月国务院取消物业服务企业的资质管理，同时取消物业从业人员的资格认定，而对物业的考核评价配套政策措施没有系统建立，一定程度上造成了行业管理部门对物业公司行业管理的效率、约束力下降。二是业主大会和业主委员会建设滞后。业主参与积极性不高，业主大会召开难。三是物业服务不规范。部分物业服务企业没有建立完善的管理服务制度，服务不达标、服务不透明等问题往往成为业主与物业服务企业发生矛盾的焦点。四是建设单位遗留问题及历史欠账较多。我市老城区和以往国有企业自建职工宿舍房屋质量问题、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确等问题很大程度上直接导致了物业纠纷的产生。五是老旧小区数量较多，难以实施专业化物业管理。这类小区大多数建筑年代久，建设规模小，没有归集专项维修资金，设施设备老化，由于改造资金筹集困难，短期内难以实施全面改造。六是物业管理监督体制未理顺，物业服务管理尚未很好地融入社区治理，物业管理和社会管理未有效结合，基层政府对物业管理的指导和监督作用未充分发挥，影响了物业管理工作的有序稳定发展。七是随着法制建设的不断深化，业主的维权意识有了明显增强，但我市物业管理行业现代服务意识和体系的建立稍显迟滞，历史欠账较多。
对症下药，抓住“症结”出实招
房管科负责人介绍，《办法》起草过程中，广泛征求了有关部门及市民的意见建议，得到了市委、市政府、市人大、市政协、市纪委监委、市委政法委及市司法局等有关单位的关心和指导。《办法》以问题为导向，对当前物业行业的痛点、难点作出了具体规定，共分为九个章节，87条具体规定。《办法》规定和明确了以下几方面的核心内容：
《办法》以问题为导向，对当前物业行业的痛点、难点作出了具体规定，业内人士将核心内容概括为“九大明确”。
明确将物业管理纳入社区治理体系。坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建的工作格局，充分发挥党建对物业行业的引领作用，建立健全社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构。
明确部门职责。规定了住房城乡建设部门、城市综合管理等部门及乡镇（街道）、社区居委会在物业小区管理中的职责和任务，物业管理相关责任主体的职责、权利和义务。
明确物业诚信管理责任。在物业资质管理取消的情况下，对诚信管理的内容进行了明确，由住房城乡建设部门建立物业行业诚信管理和信用评价体系，规定了物业服务企业的工作职责、禁止行为，明确了物业服务收费定价原则。
明确业主的权利义务。对业主的权利义务、业委会成立初始条件、召开业主大会，成立业主委员会的申报程序，业主大会会议筹备组成员、业主委员会候选人的资格条件，业主委员会成员及负责人的产生、备案、工作经费及津贴，业主委员会换届、业主委员会滥用职权的解决方案，以及老旧小区的管理等内容进行了明确规定。并对业主、物业使用人的禁止行为，业主、物业使用人养犬相关规定，对房屋装修施工作了规定。
明确企业的权利义务。对房地产开发企业在物业相关活动中的责任义务，前期物业招标选聘、前期物业管理相关资料、公共设施的移交以及前期物业服务合同终止，开发商交房条件及施工企业的保修责任等进行了明确规定。对业主委员会成立后如何续聘和选聘物业公司、未成立业主委员会的如何续聘和选聘物业公司、对不具备市场化管理的小区如何管理作出规定。
明确业主缴费要求。对业主缴纳物业费、供水供电等专业收费、小区公共收益公示等提出具体要求。对拒交物业服务费的业主，经法院判决（裁决）后仍不履行的纳入失信管理。
明确小区规划配建车位使用权利。对居民小区共有部位增设车位、增建车位的作了要求，对小区停车收费作了具体规定。
明确小区民主决策程序。根据《民法典》，理顺物业小区各类民主决策事项的程序和要求。
明确违法违规查处情况。将物业小区相关责任主体违法违规行为纳入城市综合执法管理的查处内容进行规范。
《办法》的出台，针对物业管理中存在的问题对症下药，将进一步促进曲靖市房地产行业、物业行业的健康规范发展，对提升城镇居民的生活品质、促进人居环境的提升将具有重要作用，曲靖也将更宜居、更有温度。
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