当下，楼市遇冷，市场开始回归理性，大多数购房者都持着观望的态度。
在开发商突发暴雷的大环境之下，青秀东葛路上，冒出一个新开发商，用区区不到5亩地，建起一栋楼，最高单价还喊到了2.3万元/㎡。
要知道，现在南宁楼市普遍均价1.3万元/㎡，供大于求，市中心盘都不敢随随便便就喊2万 。
即便大房企也不敢乱喊高价，它喊2万 ，底气在哪？
老城区出新盘，新开发商“冒头”
这个盘就是位于青秀区竹塘路22号的运旺苑，连通着青秀区最繁忙的老城区东葛路。
▲位于青秀区竹塘路22号的运旺苑
前两天，阿喂来到车水马龙的东葛路，左拐进竹塘路来寻盘。
一路上，看到的几乎都是老小区，在十四中斜对面远远看到了一栋楼的楼顶挂着四个大字“封顶大吉”条幅，貌似这栋楼并不高。
▲竹塘路上都是老旧的楼房，这栋新建的楼显得格外突出
走近一看，门牌号竹塘路22号，正是项目所在地，但在围挡上看不到任何关于项目的信息。
阿喂打算先在竹塘路上寻找运旺苑的售楼处，终于看到就在斜对面的葛东大厦底商，有点小，在外面就看完了全貌。
从门头上看到三个关键词——70年产权、名校盘、高拓户型，该项目的亮点一目了然。
▲售楼部在葛东大厦的底商处，很不显眼
进门后，从置业顾问口中我们得知，项目的占地是4.68亩，只有一栋楼，就是刚刚外面已经封顶大吉的那栋楼，只有8层，95户，一层有12户，两梯，容积率2.2，70年产权。
户型涵盖50-180㎡的两房至四房，层高4.4米，50—70㎡的小户型占到了项目的90%，预计明年底毛坯交付。
该项目小户型价格在2万—2.3万元/㎡区间，大户型1.5万—1.7万元/㎡。
小户总价相对较低，首付23万可以买得到。
▲项目效果图
对于我们对开发商实力的疑问，她指着墙上的证件说，“虽然我们的开发商行旺润第一次做房地产，但还是很有实力的，营业执照、施工许可证、预售证都有，这点可以放心。”
▲入口处的墙上挂着开发商暂定资质证书、营业执照、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、不动产权证、预售证
在现场看到了不动产权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售证才打消了对这个开发商的种种疑虑。
户型很奇葩
项目虽小，五脏俱全，尤其是它的户型，堪称“奇葩”。
它有50/150/170㎡三个面积段，6种户型，每个户型都是4.4米层高，可隔成复式。
项目没有做样板间，单看几个户型图就很奇葩。
小户型里的57㎡和58㎡像拼图一样，你的这角拼到我这边。
▲57㎡和58㎡拼接在一起
先说57㎡，厕所门对着吃饭的地方，哪天想通风一下，那酸爽，这设计实属有些迷幻。
▲57㎡户型图
再来58㎡也没好到哪里，一进门就是厕所，现在的设计都这么“贴心”吗？还有这么歪的墙壁也是少见，真是逼死强迫症的设计，好想把它拉直。
▲58㎡户型图
这种奇形怪状的户型大多数都存在问题，空间容易浪费，拐角多、易磕碰、家具不好摆放等，不仅加大了设计和装修难度，还影响居住舒适度。
但好在，除了边边角角的奇葩户型之外，其他小户型都挺方正。
▲50㎡户型图
就算是在两端的大户型也比较方正。
▲152/179㎡户型图
由于是毛坯交付，整个大开间布局比较自由不受限，设计装修可以随购房者自由发挥。
小户型和大户型都在同一层，所以不管买多大户型，大家都要一起挤电梯，非常的“一视同仁”。
▲项目平层图
明明是刚需盘，里面却掺杂着大户型，这设计实属有些“个性”，而且梯户比高，居住的舒适度较低。
据置业顾问透露，目前这栋楼一楼卖得最好，没剩几套了，据说买下的业主都有自己的小九九，打算拿来做商铺，该项目斜对面就是十四中高中部的正门。
很显然，做学生生意的前景，吸引了这一批投资客。
东葛路小学、天桃能读吗？
除了4.4米层高的复式小户卖点，这个项目最大的卖点应该就是学区了吧。
该项目周边近几年早已无新地开发，而它正对面就是十四中，隔壁的隔壁就是东葛路小学，妥妥的学区房。
置业顾问也证实了我们的想法，很多人都是冲着东葛路小学、天桃实验学校东葛校区和十四中高中部来的。
因为东葛路小学作为南宁重点小学十强，师资力量雄厚，是东葛片区的名小学之一，与项目距离仅300多米。
▲南宁重点小学东葛路小学排名第十，图源楼盘网
▲东葛路小学
天桃实验学校东葛校区是天桃实验学校五个校区之一，在2020年中考成绩排名中，天桃实验学校的总A 人数为106人，在公办学校中排名比较靠前，而且长期排行南宁全区中学实力排行榜前排，距离项目约2.6公里。
▲图源网络（统计于2020年8月）
▲天桃实验学校东葛校区
阿喂查看了今年南宁学区划分。
运旺苑在竹塘路22号，竹塘路20号的米兰小区和28号的区外事办车队宿舍都是念的东葛路小学，所以它大概率念的也会是这个学校。
▲截图自青秀区教育局网站
则竹塘路(麻村路)也在天桃实验学校东葛校区学区划分的范围，所以大概率也是读这个初中。
▲截图自青秀区人民政府网站
而就在项目斜对面的十四中高中部是南宁排名前十的重点高中，2001年7月，南宁十四中与南宁三十中合并成新的南宁十四中，并实行初中部、高中部分管理，是南宁市规模最大的完全中学。
▲南宁重点高中排名十四中排第9，图源网络
▲南宁十四中高中部
周边还有目前广西为数不多有儿童主题乐园的幼儿园——圆梦幼儿园；南宁“贵族幼儿园”、综合型国际园所——福娃幼儿园，从幼儿园到高中教育资源配齐，而且每个学校的名头还不小。
说到学区，不得不提自从北京、上海等地实行了“多校划片”，关于“学区房”话题热度不减。
很多家长都关心着南宁是否也要实行，不过根据领导留言板的最新回复，南宁暂不实行"多校划片"。“多校划片”是指一个区域对应多所初中或者小学，则“单校划片”就是一个区域对应一所单一的初中或者小学。
▲截图自人民网领导留言板网站
这意味着，学区房地位暂时稳固，在南宁被附上学区属性的房子，依旧会吸引着家长们。
就拿7月初开售当天的马来西亚园·M11来说吧，均价2.5万/㎡的小户型直接售空，除了地段好，还因为双学区——桂雅路小学、南宁三中初中部。
可以看出，像运旺苑小区、马来西亚园·M11这些双学区楼盘由于兼顾自住和投资的双重属性，也让其成为市面上的香饽饽。
闹中取静，更多的是生活
除此之外，这里的生活氛围还很浓厚。
提起竹塘路，很多人并不熟悉，但去到那里又会有莫名的熟悉感，聚在一起下棋的人们，接小朋友上下学的人们......因为这里离地铁口、公车站都有一定的距离，大多数人都是自驾出行，或是骑个电驴、共享单车，总是人来人往车来车往，也容易造成拥堵。
▲烟火气十足，居住氛围浓厚
项目向北前行约800米，就有一个小型商业，再加上周边社区底商丰富，下个楼走几步就能基本满足日常生活所需。
▲周边小区底商丰富，附近还有小型商业
值得一提的还有，与项目一路之隔的华园菜市，这是一个用钢架棚搭建了21年的老菜市场，一直满足着东葛路、广园路、竹塘路一带居民日常需求，但由于年久失修，具有严重的安全隐患，在今年7月已被拆除，据了解，未来将计划建成商业综合体。
▲已被拆除的华园菜市，拆除当天，图源南国早报
此外，居民还会去附近的金花茶公园散步、游玩。
▲金花茶公园
总的来说，宜居指数还是不错的。
小户型抢手=门槛低？
这么成熟的路段，新出现的“学区”新盘，卖2万 ，贵吗？
在安居客官网上，我们可以看到，目前运旺苑周边二手房均价1.5万左右，价格在1.2万元/㎡到2.6万元/㎡不等，越新越靠近十四中和东葛路小学价格越贵。
周边两公里范围内，仅龙光玖珑华府一个新盘，毛坯1.75万元/㎡。
▲青秀部分片区二手房均价，图源安居客
▲运旺苑周边在售新房房价，图源安居客
在选房网上我们看到，运旺苑9月底拿到了预售证，一个月以来，卖出了14套，包含3套车位，其中售出的11套房中，8套在一楼。
还是有人看好小区的“商业“前景的。
▲在住建局官网销售公示平台可以看到，一楼小户型卖得最好
▲置业顾问说一楼就像附近小区的底商
毕竟商铺的身价往往比住宅高，想着用住宅的价格买来当商铺，也就不难理解那些购房者的“买单”行为了。
「写在最后」
一个多月，95套住宅，卖了11套，不算好也不算差，说它佛也不为过。
但它地段、学区优势在那里，老城也不缺人流，总价低门槛低，佛也有佛的理由。
老城区的“躺平盘”就是它了吧，至于能不能躺赢，就看市场买不买单了。
文 | 锦衣喂
校对 | 七彩虹、秋叨鱼
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