“凶宅”是社会中大多数人形成的普遍观念，我国相关法律对凶宅暂时没有明文规定，提起凶宅，人们第一反应多是死过人的房屋。从客观角度而言，凶宅实际上的使用价值没有减损，但人们忌讳凶宅的传统风俗能够直接影响到房屋交易价格，司法确实有必要将凶宅信息纳入交易中的注意因素。
何为凶宅
民间流传的凶宅类型多种多样，大多数是封建迷信思想，例如城市里的一些高层建筑，电梯楼层按键不使用4、13、14、18等不吉利的数字；又例如传闻某学校所在的地块几十年前是乱葬岗，建学校是用学生的阳气压制鬼魂；再例如某小区紧邻坟头墓地，常有业主家出现鬼影、怪病等闹鬼传闻；又或者是某一户人家发生了纵火案，一家四口葬身火海，整栋楼甚至整个小区都成了凶宅。
在司法层面上，凶宅是指发生过非正常死亡事件的房屋，大多数民间传闻不足以构成“凶宅”。根据普遍的审判尺度，可将凶宅的类型化要素总结为两点，一是死亡地点，二是死亡原因，即判断是否在房屋专有部分空间发生了自然生老病死之外的死亡事件。所谓房屋专有部分，即楼梯间等共用部分、上下楼层或隔壁物业，以及其他不属于房屋专有部分发生死亡事件的，均不能构成凶宅。所谓非正常死亡，一般是指火灾、溺水等由外部作用引发的自然灾难，或者自杀、他杀等人为因素以及其他不明原因导致的死亡事件。
出卖方的信息披露义务来源
站在出卖方的立场，从保护房主隐私权、鼓励交易的现实需求出发，凶宅信息似乎是一件“多一事不如少一事”的因素，似乎无需上升到法律义务的高度。一来，可能凶宅事件的知情人范围很小，不足以对房屋出售价格产生影响，也可能凶宅事件已经过去了几十上百年，负面影响已经被长期的居住使用所驱散。二来，社会中必然存在不忌惮凶宅的购房人，在同处亚洲的日本、韩国等国家甚至有专门销售凶宅的不动产中介机构，可见凶宅也可能具有自由市场。
站在购房人的立场，受长久以来的民间习俗影响，大多数人会担心触霉头或难以转手而不愿购买凶宅，即使购买，一般也建立在有相当优惠的价格基础上。很多人购房是用作结婚、养老、生产经营等用途，本就图个吉祥如意，任谁在情感上都难以接受凶宅事件，这是具有规模效应的社会共识，不然，也不会出现人民法院直播试睡凶宅，市价180万缩水至120万起拍，4万人围观却无一人竞拍的现象。
因此，在尊重社会大多数人传统风俗的条件下，根据民法的诚实信用原则，应当在具体交易中合理、适当地确定出卖方的信息披露义务，确实违反义务的，就需要对购房人承担法律责任。
出卖方回应购房人的义务
在房屋买卖的磋商阶段，如果购房人主动询问起有无非正常死亡事件发生，或者要求在合同条款中写明的，出卖方就因诚实磋商的要求、合同的约定负有信息披露义务。一般中介公司提供的房屋买卖合同中也都写有卖方承诺房屋未发生过死亡事件的条款，这也是对出卖方披露义务的要求。
出卖方主动披露的义务
当购房人没有主动问起，合同也没有约定的情况下，卖方是否负有主动披露告知的义务？支持者认为，凶宅信息是房屋交易中的重要信息，关乎社会公序良俗，直接影响到购房人的购房意愿以及以何种条件进行交易的合同权利，并间接影响到房屋升值空间、购房人将来的转卖利益。反对者认为，隐瞒凶宅信息并不会损害社会公序良俗，只是会损害具体购房人拒绝交易、请求减少价金、与其他人缔约的机会利益，一味要求出卖方主动披露凶宅信息，是过度倾斜保护了购房人知情权，尤其在凶宅信息鲜为人知的情况下，例如“天知地知卖方知，周围邻居也不知”，房屋风评并不会下降，不会造成购房人经济损失。对于卖方是否具有主动披露信息的义务，杭州市中级人民法院提供了比较客观的评判视角。
案例
在（2012）浙杭民终字第360号房屋买卖合同纠纷一案中，争议的房屋是杭州滨江区的一栋花园别墅，2003年罪犯入室抢劫并残忍了杀害祖孙三人，引起大量媒体报道和广泛的社会关注度，案件直至2016年才最终告破，华人神探、刑事鉴识专家李昌钰也曾关注该案。正是这栋不折不扣的“凶宅”，王某和金某对凶杀案毫不介怀，在2007年以远低于市场价的160万元从原房主手中购得，四年后却按市场价678万出售给不知情的洪某，从中赚取了可观的利益。
在该案中，法院抛开了社会习俗避讳心理的抽象价值判断，也抛开了买受人是否具有谨慎注意房屋背景信息的能力，而从客观事实上分析凶宅信息是否对交易价格产生重大影响——正是涉案房屋发生过社会关注度较高的凶杀案这一因素，导致两次交易价格相差甚远，金某、王某因此享有凶宅价格与市场价格之间的价差利益，根据诚实信用原则，金某、王某应当对洪某负有主动披露信息的义务。该案判决弱化了公序良俗和当事人主观感受等因素，在出卖方客观获利的事实上适用诚实信用原则，展现了法理基础和说服力，实现了道德判断与法律判断的高度融合。
不知情买入凶宅，是否可以退房
购房人订立合同时不知道是凶宅，必定会对房屋价格产生错误判断，事后能否退房，需要看卖方是否构成法律上的欺诈，购房人是否满足重大误解的条件。
在卖方欺诈的情况下，购房人有权起诉撤销合同，
并要求赔偿损失
卖方因为侥幸心理不如实告知凶宅信息，可能属于违反信息披露义务，构成法律上的欺诈。合同依法撤销后，卖方应当返还合同项下所得价款，还应赔偿购房人在缔约、履约过程中所受的损失，包括但不限于购房款对应的利息损失，房屋契税、土地出让金、产权登记费、居间代理费等。
《中华人民共和国民法典》
第五百条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚信原则的行为。
案例【（2015）杭拱民初字第1154号】虞某、陈某2015年通过中介购买王某、林某的房屋，支付了首付款后，虞某、陈某在收房当天从邻居处得知，该房屋在2007年发生过凶杀案，后双方多次协商退房无果，虞某、陈某起诉要求撤销合同。王某、林某抗辩，原告签订的房产经纪服务合同中约定了买方已对房屋做了充分了解，当年也有新闻报刊对该刑事案件作过报道，且经过多年出租使用从未发生过异常事件。法院认为卖方未告知房屋内的凶杀事件，对买方选择是否交易及以何种条件进行交易有重大影响，构成欺诈，合同应当撤销。但买方在交易过程中未尽审慎审查义务也具有一定过错，故判决卖方返还购房款，买方的购房款利息损失、税费、中介费、产权登记费及相应利息损失，由其自行承担30%，卖方承担70%。
在购房人存在重大误解的情况下，有权起诉撤销合同
部分二手房可能几经转手，现任房主未必清楚房子的前世今生，卖方确实不知道房屋内发生非正常死亡事件，也就不具有信息披露义务。这种情况下，订立合同时双方都对房屋价格存在误解，买方可以重大误解为由起诉撤销合同，卖方无需赔偿买方的相关损失。
案例【（2019）京02民终11682号】袁某从柴某手中购买二手房，该房屋系柴某从李某处购得，并居住了多年，袁某付清全款并办理了过户登记后，偶然得知该房屋是凶宅，故起诉要求撤销合同。根据出警记录和鉴定结论等材料显示，李某的母亲曾在该房屋窗户下方对应的位置坠亡，但李某出售房屋给柴某时并未告知该信息，于是柴某转卖给袁某时也并不知情，法院认定柴某和袁某对案涉房屋价值存在重大误解，合同应当撤销。但因柴某不存在过错，只需返还购房款，袁某要求其赔偿居间服务费、税费、利息损失的诉讼请求不予支持。
给购房人避让凶宅的建议
建议购房者主动询问中介公司或房主有关房产的情况，也可以到物业公司、居委会、邻居处，了解房屋及所在楼栋是否发生过非正常死亡事件，从法律上讲，出卖方、中介的告知义务不是必须面面俱到，如果不存在欺诈行为或重大误解情况，想要撤销合同还是相当困难的。
另外，在与中介、房主签订的合同中，需要写明自己在意的条款，比如出卖方保证出售的房屋中未发生过非正常死亡事件，学籍、户口已迁出，并约定相应的违约责任，以及对应的合同解除权。
最后，合同撤销权的行使期间是一年，从知道或应当知道存在欺诈行为、重大误解事由时开始计算，如果超过上述期限主张权利将无法得到法律支持。
作者：郑若阳、包弘
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