在城市新开发区域买房子，必然要面对的一个不确定性就是城市规划的变更。
城市规划的变更，是基于城市发展、经济发展、产业布局等多重因素而进行调整的。对于有的楼盘来说，城市规划的变更会带来利好；对于有的楼盘来说，则会带来不利因素。
作为这几年西安发展最快、城市建设最快的区域，也是西安楼市热点区域，港务区部分区域规划的调整近日公示，在规划调整的区域内涉及到多个楼盘。
商服用地大幅减少
2022年3月10日，西安市自然资源和规划局官网发布了《关于西安奥体片区与会展片区控制性详细规划--奥体片区部分管理单元优化的公示》。
本次优化范围西至欧亚大道、东至港务大道、南至港兴路、北至秦汉大道，涉及G-05、G-09、G-10、G-11、G-14和G-15等6个控规单元，约11.07平方公里（约16605亩）。
下面这张图，是这个片区优化前和优化后的对比：
对于这个片区的优化调整，我们帮大家圈出了调整的重点，主要涉及到以下几个方面：
1.教育用地增加了45亩。本次优化后，片区范围内中小学用地设置18处，总用地增加3公顷（约45亩）。虽然说由于部分教育用地位置做了调整，但总体而言每个小区距离学校都在适当的范围之内。
目前，该片区内的学校有陕师大陆港小学、陕师大附中陆港初级中学、西安国际陆港第二小学等，未来是否还会引入新的“名校 ”，值得关注！
2.公园绿地增加274.2亩。优化后，公园绿地总规模增加约18.28公顷，设置8处15分钟生活圈集中绿地和12处10分钟生活圈集中绿地。增加的公园绿地主要集中在奥体中央公园以北的新筑路两侧，对于居住在这个区域的市民来说肯定是个好事情。
3.商业用地减少，住宅用地增加。对比优化前、优化后的规划图，会发现部分商业用地调整成了住宅用地，主要集中在港兴路沿线、港务大道沿线、欧亚大道沿线。
这么调整其实并不意外，过去几年港务区出让了大量商业用地，由于在土地出让的时候对于特别约定条件比较少，因此导致目前港务区大量商业用地上建设的商办建筑划分成了小户型公寓在售，公寓库存非常之高。
4.新筑路与港安路交汇处的医疗卫生用地，调整成了公园绿地、住宅用地。
从港务区这个片区的土地用途来看，是以居住生活功能为主的，住宅用地占据了大部分。
这样的规划，有好处，也有痛点。好处在于没有工业用地，不会受到工业的影响，并且区域内住宅用地比较集中，会形成居住氛围。同时，从土地出让的角度而言，住宅用地更好出让。
痛点则主要在于产城分离，也就是居住功能区与产业区是分离的。同时，大量住宅的扎堆，从投资的角度而讲，对于二手房市场会带来压力。
下面这张图，是高新软件新城的规划图，大家看了这张图，就明白为啥软件新城房价卖到2万多还会被抢的原因所在了。
港务区今年有哪些盘可以买？
对于一座城市而言，各区域的发展分化比较明显。而即使同一个区域之内，不同板块的发展情况，也是分化明显。
港务区的发展，主要集中在三大板块：
1.灞河以东、欧亚大道以西、秦汉大道以南的奥体板块。这个板块是港务区目前建设最为成熟的板块，区域内的楼盘全部是千人摇、万人摇。在港务区买房的话，这个板块肯定是首选了。
2022年，奥体板块将会有房源加推的，主要包括融创望江府、绿城全运村、中粮奥体壹号，能不能摇上就看大家的运气了。
2.欧亚大道以东、以及港务大道沿线。这个板块的城市界面虽然说无法与奥体板块比，但毕竟也拥有奥体中央公园、融创冰雪世界、地铁3号线 14号线、陕师大陆港小学等配套，成为奥体外溢的第一站，摇不上奥体的楼盘的话就选这个片区。
这个片区将是今年新盘比较集中的板块，除了中冶奥体云璟、融创时代奥城、华润置地紫云府（港务大道以东）、中铁卓越城外，保利、陆港、华侨城等房企在这个板块均有土地储备，项目今年也会亮相。从这个板块各楼盘这两年的登记情况来看，除了融创时代奥城、中冶奥体云璟之外，大部分楼盘是不用摇号就可以买到的。
3.秦汉大道沿线。秦汉大道是东西向的，向东可以到达临潼，向西可以到达高铁新城的草滩板块，在港务区这段，秦汉大道沿线的楼盘主要包括招商央畔、绿地国港新里城、陆港宁海湾，这个板块的楼盘都不用摇号，可以直接买。
从房价的角度来看，在西安各大区域中，港务区的房价长期处于洼地，主要是由于这个板块的土地出让以产业勾地为主，开发商的土地成本比较低，所以房价也就比较低，这也就给了更多人买入的机会。
不过，进入到2022年之后，港务区将会告别1.5万时代，新入市的楼盘，2T4、2T3毛坯高层会卖到1.5-1.6万元/㎡，2T2大平层的价格则普遍会卖到1.7-1.8万元/㎡。
毫无疑问，港务区的置业门槛不断被拔高。
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